세빌스IM "해외 부동산 투자 성과, '매입 이후'에 달렸다"

해외 부동산 투자의 성패는 단순히 매입 시점의 가격이나 매수 타이밍만으로 결정되지 않는다. 최근 시장에선 매입 이후 자산을 어떻게 운영하느냐가 투자 성과를 좌우하는 핵심 변수로 주목받고 있다.

사진=리포지셔닝 전략으로 바뀐 폴란드 쇼핑센터

◆'인수 이후'가 중요
'세빌스 인베스트먼트 매니지먼트'(세빌스)는 "해외 부동산 투자 수익이 점점 인수 이후 단계에서 결정되는 경향이 강해지고 있다"고 분석한다. 투자 의사 결정은 서울, 런던, 싱가포르 등 글로벌 금융 중심지에서 이뤄지지만, 실제 투자 성과는 임차인 수요 변화, 규제 환경, ESG(환경·사회·지배구조) 기준 강화, 건설비 상승, 그리고 지역별 시장 변화 등 다양한 요인이 복합적으로 작용해 현지 시장 여건에 의해 좌우된다는 것이다.

한국을 포함한 글로벌 기관투자자가 수익 창출, 포트폴리오 다변화, 장기 성장성을 목표로 해외 투자 비중을 확대하는 가운데, 글로벌 자본과 현지 실행 간의 격차가 그 어느 때보다 중요해졌다는 것이 세빌스의 분석이다.

대부분의 해외 투자자는 명확한 전략을 가지고 시장에 진입하나, 해당 전략 실행의 복잡성이 간과될 때가 많다. 해외 부동산 투자는 원거리에서 관리하기 어려운 세부 요소들에 좌우된다. 초기에는 드러나지 않는 임차인 요구, 지역별 인허가 제약, 빠르게 변화하는 지속 가능성 기준 등이 주요 변수다.

낯선 시장에 진입하는 투자자에게 있어, 적절한 현지 자산관리사를 선정하는 것은 인수 이후 가장 중요한 의사결정 중 하나다. 세빌스는 자산 관리가 더 이상 단순한 운영 기능이 아니라 전략적 기능으로 진화했다고 본다. 자산관리는 임대 성과, 임차인 유지율, ESG 성과, 그리고 매각 시점의 가치 형성에까지 영향을 미칠 수 있는 핵심 요소라는 것이다

사진=개보수가 이뤄진 슈투트가르트 오피스 내부

◆가치 상승 사례
실제 사례에서도 이런 흐름은 명확히 드러난다. 독일 슈투트가르트에서는 한 오피스 자산에 대해 약 3년에 걸친 대규모 재정비가 진행됐다. 로비·중정 개선, 태양광 패널 설치, LED 조명 교체, 절수 설비 도입, 그린 리스 적용 등 전반적인 업그레이드가 이뤄졌다. 그 결과 이 자산은 친환경 건축물 인증 LEED에서 골드 등급을 받았으며 복잡한 외부 환경에도 불구하고 예산을 절감해 가치가 상승했다.

폴란드에서는 구조적 압박을 받던 쇼핑센터를 리포지셔닝하는 전략이 실행됐다. 임차인 구성을 재정비하고 방문객 유입을 늘리는 동시에 ESG 요소를 강화한 결과, 자산 경쟁력을 회복하고 수익성을 개선하는 성과를 거뒀다.

결국 이런 환경에서 가장 중요한 의사결정 중 하나는 적절한 현지 운용사를 선정하는 것이다. 독일 슈투트가르트에서는 세빌스의 현지 팀이 글로벌 최상급 회계·컨설팅 기업이 입주한 도심 오피스에 대해 3년간 개보수 프로젝트를 주도했다. 이를 통해 약 10%의 비용 절감을 달성했으며, 인수 이후 자산 가치는 두자릿수 성장률을 기록했다.

폴란드 쇼핑센터의 경우 리포지셔닝 결과, 친환경 건축 인증인 브리암(BREEAM)에서 아웃스탠딩(outstanding) 등급을 획득했고 임대 수익은 25%, 임차인 매출은 35% 증가했다.

이같은 사례는 투자 성과가 단지 매입 결정에 의해서가 아니라, 현장에서 이루어진 연속적인 실행과 의사 결정의 결과임을 보여준다. 현지 운용사를 잘못 선택하면 단순한 운영 차질을 넘어, 투자 수익이 훼손될 위험이 있다.

특히 금리 상승, 임차인 선별 강화, ESG 규제 확대 등으로 시장 환경이 까다로워지면서 이같은 리스크는 더 커지고 있다. 부동산은 결국 지역 밀착형 산업이며, 현지 시장에 대한 이해와 실행력이 곧 경쟁력이다. 이를 바탕으로 자산 가치를 유지하는 것을 넘어 창출할 수 있는 파트너가 투자 성과를 좌우하게 된다.

◆현지 실행이 관건
해외 부동산 투자 시장이 성숙해질수록 투자 전략과 실행 사이의 연결고리는 더욱 중요해질 전망이다. 글로벌 자본이 아무리 정교한 전략을 수립하더라도, 이를 현지에서 구현할 수 있는 실행 역량이 뒷받침되지 않으면 기대 수익률을 달성하기 어렵다.

서수경 한경글로벌뉴스 기자