오세훈 “민간이 못 푸는 정비사업, 공공이 문제 해결”

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오세훈 “민간이 못 푸는 정비사업, 공공이 문제 해결”

입력 : 2026.04.13 13:44

서울시, 공공재개발·모아주택·도심복합 등 유연 적용
이주비 최대 3억 지원, 관리처분 검증도 SH가 맡아 속도전
아현1구역선 현금청산 대상 740명서 156명으로 대폭 축소

오세훈 서울시장이 13일(월) 마포구 공공재개발 추진 중인 아현1구역 현장을 찾아 ‘서울형 공공참여 주택사업’ 추진 방안을 발표하고 있다 [자료출처=서울시]

서울시가 서울주택도시개발공사(SH)와 함께 민간이 자발적으로 개발사업을 추진하기 어려운 곳에 ‘서울형 공공참여 주택사업’을 도입해 주택공급 속도를 높인다.

오세훈 서울시장은 13일 오전 공공재개발이 추진되고 있는 아현1구역 현장을 방문해 서울시의 공공재개발 지원정책에 대해 발표했다.

서울시는 지난해 2031년까지 신규주택 31만호 착공 계획을 발표한 바 있다. 시는 신속통합기획 1.0과 2.0을 통한 제도 개선으로 민간 중심의 정비사업을 활성화 하는 방안을 지원하고 있다. 하지만 제도 개선에도 불구하고 사업성이 낮거나 주민 간 갈등, 복잡한 권리관계 등으로 민간 추진이 어려운 지역이 많다.

이에 서울시와 SH가 직접 참여해 민간 사업이 어려운 곳에서 여건에 따라 공공재개발, 모아주택, 도심공공주택복합사업 등 다양한 사업방식을 유연하게 적용한다는 계획이다.

공공재개발이 진행되는 곳에서 SH는 단순한 시행자를 넘어 갈등 중재자, 사업 촉진자로 적극 개입한다는 방침이다. 지연 요인을 해결하고 인센티브를 도입해 추진 속도와 사업성을 높인다.

오세훈 서울시장이 13일 공공재개발 추진 중인 아현1구역 현장을 찾아 ‘서울형 공공참여 주택사업’ 추진 방안을 발표하고 있다 [한창호 기자]

특히 이주비 대출 불가 가구에 대해 최대 3억원(LTV 40%)의 융자지원을 새롭게 도입한다. 주민준비위원회 운영비도 월 800만원에서 월 1200만원으로 지원금액을 확대하고, 관리처분 타당성 검증절차도 기존 한국부동산원에서 2~6000만원 비용과 평균 6개월의 시간이 걸리던 것을 SH가 직접 수행해 검증비용 없이 1개월 이내로 기간을 단축한다.

이날 서울시장이 방문한 아현1구역은 SH가 개입해 문제를 해결한 모범적인 현장으로 꼽힌다. 아현1구역은 작은 규모의 지분을 가진 소유주가 많아 전체 토지등소유자 2692명 중 740명이 현금청산 대상자로 구분돼 반대가 심했던 곳이다.

서울시와 마포구, SH는 원주민들이 쫓겨나는 일을 방지하기 위해 분양용 최소규모 주택(최거주거기준 14㎡)을 도입하는 정비계획을 수립해 지난달 19일 심의를 통과했다. 이에 현금청산 대상자를 740명에서 156명으로 대폭 줄여 584명이 조합원 자격을 획득해 추가 분담금만 내면 조합원 물량을 분양 받을 수 있게 된 것이다.

서울시는 아현1구역과 같은 서울형 공공참여 주택사업 추진 사례를 향후 확대해 나간다는 방침이다.

오 시장은 “아현1구역은 민간이 풀기 어려운 문제를 공공이 책임 있게 풀어낸 의미 있는 경우”라며 “서울의 주택 공급이 민간정비사업이라는 큰 틀에 변함은 없으나 민간의 자력만으로 진행이 어려운 경우 공공이 책임을 지며 사업을 이끌어 나가는 사례들을 앞으로도 확대해 나가겠다”라고 말했다.

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서울시는 민간이 개발하기 어려운 지역에 '서울형 공공참여 주택사업'을 도입하여 주택 공급 속도를 높이겠다고 밝혔다.

오세훈 시장은 아현1구역을 사례로 공공주도의 문제 해결 방안을 강조하며, 이를 통해 민간 정비사업의 한계를 보완할 계획임을 전했다.

시는 향후 아현1구역과 같은 모델을 확장하여 지속적으로 주민들의 주거안정을 지원할 예정이다.

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서울시, '서울형 공공참여 주택사업'으로 재개발 난제 해결 나선다…SH 직접 개입으로 사업 속도 높여

Key Points

서울시가 민간 주도 정비사업의 한계를 극복하고자 서울주택도시공사(SH)와 협력하여 '서울형 공공참여 주택사업'을 추진하며, 공공재개발, 모아주택, 도심공공주택복합사업 등 다양한 방식을 유연하게 적용해요. 🏠
이번 사업을 통해 이주비 대출이 어려운 가구에 최대 3억 원을 지원하고, 주민준비위원회 운영비를 늘리며, SH가 관리처분 타당성 검증을 직접 수행하여 사업 기간을 획기적으로 단축하는 등 속도감 있는 사업 추진을 지원해요. 💰⏰
과거 현금청산 대상자가 많아 사업 추진에 난항을 겪었던 아현1구역은 공공의 적극적인 개입으로 현금청산 대상자가 740명에서 156명으로 크게 줄어들면서 사업에 속도가 붙은 성공 사례로 꼽혀요. 👍
서울시는 아현1구역과 같은 공공참여 사례를 확대하여 민간 사업이 어려운 곳에 공공이 책임지고 주택 공급을 이끌어가는 모델을 지속적으로 발전시켜 나갈 계획이에요. 📈

1. 사건 개요: 무슨 일이 있었나?

서울시가 민간 주도 개발이 어려운 지역의 주택 공급 활성화를 위해 '서울형 공공참여 주택사업'을 새롭게 도입하며, 서울주택도시개발공사(SH)와 함께 다양한 사업 방식을 유연하게 적용하기로 했어요. 🏘️ 오세훈 서울시장은 2026년 4월 13일, 공공재개발 사업이 추진 중인 아현1구역 현장을 찾아 이 같은 정책 방향을 발표했답니다. 🗣️

기존에 서울시는 2031년까지 신규 주택 31만 호 착공 계획을 밝히고, 신속통합기획 등을 통해 민간 중심의 정비사업을 지원해 왔어요. 하지만 사업성이 낮거나 주민 갈등, 복잡한 권리 관계 등으로 인해 민간에서 사업 추진이 어려운 곳들이 많았죠. 🤔 이를 해결하고자 서울시와 SH가 직접 개입하여 공공재개발, 모아주택, 도심공공주택복합사업 등 다양한 방식을 상황에 맞게 적용할 예정이에요. 🤝

이번 발표에서 주목할 만한 내용은 이주비 대출이 어려운 가구에 최대 3억 원까지 융자 지원을 신설하고, 주민준비위원회 운영비 지원도 확대한다는 점이에요. 💰 또한, 그동안 시간이 오래 걸리고 비용도 발생했던 관리처분 타당성 검증 절차를 SH가 직접 수행하여 비용 없이 1개월 이내로 단축할 계획이랍니다. ⏱️ 이는 사업 추진 속도를 높이는 데 크게 기여할 것으로 보여요. 👍

실제로 SH의 개입으로 문제가 해결된 아현1구역의 사례가 소개되었는데요, 과거에는 2,692명의 토지 등 소유자 중 740명이 현금 청산 대상자로 분류되어 사업에 반대가 심했지만, 서울시와 SH가 분양용 최소 규모 주택 도입 등 정비 계획을 수립해 현금 청산 대상자를 156명으로 대폭 줄일 수 있었다고 해요. 💡 덕분에 584명이 조합원 자격을 얻어 추가 분담금만 내면 조합원 물량을 분양받을 수 있게 되었답니다. 🎉

2. 심층 분석: 이 뉴스는 왜 나왔나?

서울시가 재개발 사업의 속도를 높이기 위해 '서울형 공공참여 주택사업'을 도입하고, 다양한 사업 방식을 유연하게 적용하겠다는 발표는 그동안 민간 주도 정비사업의 한계를 극복하고 주택 공급 목표를 달성하기 위한 의지를 보여주는 것이에요. 🏠📈

이러한 발표의 배경에는 서울시가 2031년까지 31만호의 신규 주택 공급 계획을 세웠지만, 사업성이 낮거나 주민 간 갈등, 복잡한 권리관계 등으로 인해 민간이 주도하는 정비사업이 원활하게 진행되지 못하는 현실이 자리 잡고 있어요. 🤔 특히, '모아타운' 사업과 같이 기존의 소규모 저층 주거지 개발 방식이 추진되어 왔지만 (2022년 2월 9일자 '서울, 노후빌라 밀집지역에 3만가구' 기사 참조), 여전히 사업 추진에 어려움을 겪는 지역들이 있었던 것이죠. 🏘️

이번 '서울형 공공참여 주택사업'은 서울주택도시개발공사(SH)가 단순 시행자를 넘어 갈등 중재자이자 사업 촉진자로 적극 개입함으로써 이러한 난관을 해결하려는 시도에요. 🤝 예를 들어, 아현1구역 사례에서 보듯, 현금청산 대상자를 대폭 줄여 조합원 자격 획득을 용이하게 하고, 이주비 지원 확대, 관리처분 검증 기간 단축 등을 통해 사업의 속도를 높이려는 구체적인 방안들이 제시되고 있어요. ⏳ 이는 과거 '모아타운' 사업이 진행되면서 사업성 확보에 어려움을 겪었던 점 (2025년 8월 19일자 '서울 모아타운 평균분담금 7000만원가량 확 줄어든다' 기사 참조)을 고려한 것으로 볼 수 있어요. 💡

3. 주요 경과: 지금까지의 흐름 (Timeline)

2022년 2월

서울시와 국토교통부가 재개발이 어려운 노후 저층 주거지 개발을 위해 '모아타운' 사업을 본격적으로 추진하며 첫 자치구 공모를 실시했습니다. 이를 통해 2022년 4월, 25곳 안팎의 모아타운 대상지를 선정할 계획이었으며, 향후 5년간 3만 가구 공급을 목표로 했습니다. 🏡✨
2022년 3월

서울시 모아타운 자치구 공모에 중랑, 송파, 도봉 등 14개 자치구에서 총 30곳이 신청하며 높은 호응을 보였습니다. 서울시는 4월 중 25곳 내외의 대상지를 최종 선정할 예정이었고, 선정된 지역에는 모아타운 관리계획 수립 비용을 지원하여 사업 추진을 돕기로 했습니다. 🏘️👍
2025년 8월

서울시는 '모아주택 활성화 방안'을 발표하며 모아주택 사업에 '사업성 보정계수'를 적용하고, 간선도로변 및 역세권 입지의 용적률을 상향하는 등의 내용을 포함했습니다. 이를 통해 약 7000만원의 주민 부담금 감소 효과와 함께 총 11만 7000가구 공급을 목표로 잡았습니다. 또한, 사업 기간 단축과 금융 지원 확대 방안도 함께 발표하며 사업 추진에 속도를 내고자 했습니다. 🏗️💰
2026년 4월 13일

오세훈 서울시장은 아현1구역을 방문하여 '서울형 공공참여 주택사업' 추진 방안을 발표했습니다. 민간 사업이 어려운 곳에 공공재개발, 모아주택, 도심공공주택복합사업 등 다양한 방식을 유연하게 적용하고, SH가 시행자로서 갈등 중재 및 사업 촉진에 적극 나설 계획입니다. 특히 이주비 대출 불가 가구에 최대 3억원을 지원하고, 주민준비위원회 운영비를 확대하며, SH가 관리처분 타당성 검증 절차를 직접 수행하여 기간을 대폭 단축하는 방안을 제시했습니다. 🏠🤝

4. 다각도 분석: 누구에게 어떤 영향을 미칠까?

[소비자/개인] [산업/기업] [정부/시장]

이번 정책 변화는 재개발이 어려웠던 지역의 주민들에게 더욱 희망적인 소식이 될 수 있어요. 🤝 특히 아현1구역처럼 과거 현금청산 대상자가 많아 사업 추진에 어려움을 겪었던 곳에서는, 새로운 정비계획 도입으로 조합원 자격을 얻을 수 있는 기회가 늘어나면서 추가 분담금만 내면 새 아파트를 분양받을 수 있게 되었어요. 🏠 이는 내 집 마련의 꿈을 현실로 만들고 주거 환경을 개선할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있습니다. 더불어 이주비 대출 불가 가구에 대한 최대 3억원 융자 지원과 주민준비위원회 운영비 확대는 사업 추진 과정에서 주민들의 경제적 부담을 덜어줄 것으로 기대돼요. 👍

또한, 모아타운 사업과 관련해서는 사업성 보정계수 적용으로 주민 평균 분담금이 약 7,000만원 가량 줄어들 수 있다는 점도 긍정적인 부분이에요. 💰 이는 더 많은 주민들이 주택 정비 사업에 참여할 수 있도록 동기를 부여할 수 있습니다. 다만, 모든 주민이 만족할 만한 결과를 얻기까지는 사업 진행 과정에서의 갈등이나 이해관계 조율이 필요할 수 있어요. 🤔

서울시의 '서울형 공공참여 주택사업' 확대는 건설 및 주택 관련 기업들에게 새로운 사업 기회를 제공할 수 있어요. 🏗️ SH공사가 시행자 역할을 넘어 갈등 중재자, 사업 촉진자로 적극 개입하면서 사업 지연 요인이 줄어들고 추진 속도가 빨라질 것으로 예상됩니다. 이는 건설사들의 안정적인 사업 물량 확보와 수익 증대에 긍정적인 영향을 줄 수 있어요. 📈

특히, 관리처분 타당성 검증 절차를 SH공사가 직접 수행하여 검증 비용 없이 1개월 이내로 단축하는 것은 사업 기간 단축으로 이어져, 건설사들의 자금 회수 기간을 앞당기는 효과를 가져올 수 있습니다. ⏳ 또한, 모아주택 사업 초기 운영비 및 용역비에 대한 최대 20억원 융자 지원, 공사비에 대한 낮은 금리 융자 등 금융 지원 확대는 사업 추진 초기 자금 부담을 완화시켜 줄 수 있어요. 💰

하지만, 이러한 공공 주도 사업이 확대됨에 따라 민간 건설사들이 사업성을 확보하는 데 있어 새로운 도전 과제에 직면할 수도 있습니다. 🤔 공공과의 협력 또는 경쟁 구도가 더욱 중요해질 것으로 보입니다.

이번 서울시의 공공참여 주택사업 확대는 주택 공급 목표 달성을 위한 정부의 정책 방향과도 맥을 같이 하고 있어요. 🏘️ 민간 주도만으로는 어려운 지역에 공공이 개입하여 주택 공급 속도를 높이는 것은, 도시 미관 개선과 함께 주택 시장의 안정화에 기여할 수 있습니다. 특히, '모아타운'과 같은 소규모 정비 사업 방식의 활성화는 저층 주거지 문제 해결과 더불어 새로운 주택 공급원을 확보하는 데 중요한 역할을 할 것으로 기대돼요. 💯

또한, 서울시와 SH공사가 직접 나서서 사업 추진의 걸림돌을 제거하고 행정 절차를 간소화하는 노력은 시장의 불확실성을 줄여주고 투자 심리를 개선하는 데 긍정적인 영향을 줄 수 있어요. 📈 이는 궁극적으로 주택 시장의 예측 가능성을 높이고 안정적인 흐름을 유지하는 데 도움이 될 수 있습니다. ⚖️

다만, 공공이 사업에 적극적으로 개입하는 과정에서 발생하는 예산 부담이나 행정력 소모에 대한 고려도 필요해요. 🧐 또한, 이러한 정책이 전국적으로 확대될 경우 발생할 수 있는 다양한 변수들에 대한 신중한 접근이 요구됩니다.

5. 핵심 시사점: 그래서 무엇이 달라지는가?

이번 서울시의 '서울형 공공참여 주택사업' 확대 방침은 재개발 사업의 속도를 높이고 다양한 사업 방식 간의 유연성을 강화하는 데 초점을 맞추고 있어요. 🏘️ 특히 민간이 자력으로 개발이 어려운 곳에 서울주택도시공사(SH)가 직접 개입하여 갈등을 중재하고 사업을 촉진하는 방식은 그동안 주택 공급에 걸림돌이 되었던 여러 문제들을 해결하려는 노력을 보여줘요. 🛠️

과거 '모아타운'과 같은 소규모 정비 사업은 2022년부터 추진되어 왔지만, 이번 발표는 이러한 사업들이 공공재개발, 도심복합사업 등 더 넓은 범위의 사업들과 유연하게 결합될 수 있다는 점을 시사해요. 🔗 이는 단순히 정비사업 방식을 다양화하는 것을 넘어, 사업성을 높이고 주민 부담을 줄이기 위한 구체적인 금융 지원(최대 3억 원 이주비 융자)과 행정 절차 간소화(SH의 관리처분 검증)를 포함하고 있다는 점에서 주목할 만해요. 💰

이러한 변화는 주택 공급의 속도를 높여 서울시의 2031년 신규주택 31만호 착공 계획 달성에 기여할 수 있다는 긍정적인 전망을 가능하게 해요. 📈 또한, 아현1구역 사례처럼 현금청산 대상자를 대폭 줄이는 등 기존 사업에서 발생했던 주민 갈등 요소를 완화하려는 시도는 주거 정비 사업의 사회적 수용성을 높이는 데도 중요한 영향을 미칠 것으로 보여요. 🤝

6. 향후 전망: 시나리오별 예측

현 상태 유지 및 안착 시나리오

현재 서울시가 추진 중인 '서울형 공공참여 주택사업'이 안정적으로 자리 잡을 경우, 민간 추진이 어려운 지역에서도 주택 공급이 꾸준히 이루어질 것으로 보여요. 🏘️ SH가 사업 촉진자 역할을 하며 갈등을 중재하고, 이주비 지원, 관리처분 검증 간소화 등 실질적인 지원책들이 정비 사업의 속도를 높이는 데 기여할 수 있어요. 아현1구역과 같이 현금청산 대상자를 줄여 주민들의 참여를 이끌어낸 성공 사례들이 전국적으로 확산될 가능성이 높아요. 긍정적인 효과들이 스며들면서, 서울의 주택 공급 정책이 보다 안정적인 궤도에 오를 것으로 예상해 볼 수 있답니다. ✨
모아주택·모아타운 사업과 같은 기존의 소규모 정비 사업들도 이번 공공참여 모델과 시너지를 내며 더욱 활성화될 수 있어요. 2022년과 2025년에 발표된 모아타운 활성화 방안들이 꾸준히 추진되면서, 평균 분담금 감소 및 사업 기간 단축 등의 효과가 가시화될 것으로 기대돼요. 🗓️ 이는 서울시의 2031년까지 신규 주택 31만호 착공 계획 달성에 긍정적인 영향을 미칠 수 있답니다. 🏡
영향력 확대 및 가속 시나리오

서울시의 '서울형 공공참여 주택사업'이 성공적으로 안착하고 그 효과가 입증된다면, 전국적으로 유사한 모델이 확산될 가능성이 있어요. 🚀 민간의 자율성을 존중하면서도, 공공이 적극적으로 개입하여 사업의 난관을 해결하는 유연한 접근 방식은 다른 도시들의 주택 공급 문제 해결에도 중요한 참고가 될 수 있거든요. 💡 특히, SH의 전문적인 사업 관리 능력과 지원책들이 전국적인 표준 모델로 자리 잡는다면, 주택 공급 속도와 질 모두 향상될 수 있을 거예요. 📈
또한, 공공참여가 단순한 시행자 역할을 넘어 지역 커뮤니티와의 소통 강화, 투명한 정보 공개 등으로 이어진다면, 정비 사업에 대한 주민들의 신뢰도가 더욱 높아질 수 있어요. 이는 사업 추진 과정에서 발생할 수 있는 갈등을 최소화하고, 더욱 신속하고 원활한 사업 진행을 가능하게 할 것입니다. 🤝 정비 사업 전반에 대한 긍정적인 분위기 조성이 주택 공급의 가속화를 이끌 것으로 기대해 볼 수 있어요! 🎉
변수 발생 및 흐름 반전 시나리오

현재 서울시의 정책은 '서울형 공공참여 주택사업'이라는 틀 안에서 진행되고 있지만, 예상치 못한 변수가 발생할 경우 정책 추진에 제동이 걸릴 수도 있어요. 😥 예를 들어, 공공참여 과정에서 예상보다 더 많은 예산이 투입되거나, SH의 사업 수행 역량에 대한 의문이 제기될 경우, 정책의 지속 가능성에 대한 논란이 불거질 수 있어요. 💰 또한, 민간 사업자들과의 협력 관계에서 마찰이 발생하거나, 주민들 간의 이해관계 충돌이 심화될 경우, 사업이 지연되거나 무산될 위험도 배제할 수 없답니다. 😟
더욱이, 전국적인 주택 시장의 침체나 금리 인상과 같은 거시 경제 변수의 급격한 변화는 정비 사업의 사업성을 악화시켜 추진 동력을 약화시킬 수 있어요. 📉 이러한 외부 요인들이 복합적으로 작용할 경우, 현재 계획된 주택 공급 목표 달성에 차질이 생길 수 있으며, '서울형 공공참여 주택사업'의 확대 추진에도 부정적인 영향을 미칠 수 있답니다. 😟 기사 내용 부족으로 인해 구체적인 리스크 요인은 더 깊이 분석하기 어렵지만, 정책의 성공적인 안착을 위해서는 지속적인 모니터링과 유연한 대응이 필요해 보여요. 🤔

[주요 용어 해설 (Glossary)]

서울형 공공참여 주택사업

서울시가 민간 주도만으로는 개발이 어려운 지역의 주택 공급 속도를 높이기 위해 서울주택도시공사(SH)와 함께 직접 참여하는 사업 방식을 말해요. 🏘️ 이곳에서는 공공재개발, 모아주택, 도심공공주택복합사업 등 다양한 사업 방식을 현장 상황에 맞게 유연하게 적용할 수 있어요. SH는 단순한 시행자를 넘어 갈등을 중재하고 사업 추진을 돕는 역할을 맡아 사업 지연 요인을 해결하고 인센티브를 제공하여 사업 속도와 사업성을 높이는 데 기여한답니다. 🤝
모아주택

낡은 다세대·다가구 주택 밀집 지역을 여러 필지의 소유자들이 힘을 합쳐 재개발하는 사업 방식이에요. 🏘️ '모아주택'은 가로주택정비사업과 같은 소규모 정비사업을 활용하여 중층 아파트를 새로 짓는 방식인데, 이를 확장한 개념이 '모아타운'이랍니다. '모아타운'은 10만㎡ 이내의 지역을 하나로 묶어 노후 주택을 정비하고 공영주차장 등 기반 시설을 공공 지원을 받아 조성하는 형태로, 단기 주택 공급 효과를 기대할 수 있어요. 📈
현금청산 대상자

재개발 또는 재건축 사업이 진행될 때, 해당 지역의 토지나 건물 소유주 중에서 분양받는 대신 현금으로 보상을 받고 사업 구역에서 나오는 사람들을 말해요. 💰 원래는 사업 추진 과정에서 많은 소유주가 현금 청산을 신청하면 사업 추진이 어려워질 수 있는데, 아현1구역 사례처럼 서울시와 SH가 정비 계획을 수립하고 제도 개선을 통해 현금청산 대상자 수를 대폭 줄여 사업 추진의 동력을 확보하는 경우가 있어요. 👍
사업성 보정계수

서울 평균 지가보다 땅값이 낮은 재건축·재개발 사업지의 사업성을 높이기 위해 도입된 제도예요. ⚖️ 이 계수를 적용하면 임대주택 물량은 줄이고 일반분양 물량을 늘려서 사업성을 개선하는 효과가 있어요. 예를 들어, 모아타운 사업에 이 계수를 적용하면 주민들의 평균 분담금이 줄어드는 것으로 나타났답니다. 💲 이러한 제도는 사업 추진이 어려운 지역에 활력을 불어넣어 주택 공급을 촉진하는 데 기여할 수 있어요. ✨