은행이 자리 비운 사이에…"부동산 사모대출 45조 시장 열린다"

이지스운용 ''전략리서치실 보고서'' 발간
글로벌 사모대출 시장, 2.2조달러로 성장
국내 부동산 대출공백…리파이낸싱 수요
대출펀드 진입 가능 액수, 연 31조~45조
"올해~내년, 사모대출펀드 시장 진입 적기"

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 글로벌 사모대출 시장이 급성장하는 가운데 국내에서도 최대 45조원 규모의 새로운 투자 기회가 열릴 것이라는 전망이 나왔다.

금융당국의 부동산 규제 강화로 은행과 증권사의 대출 공급 여력이 줄어드는 반면 리파이낸싱 수요는 증가하면서 민간 대체자본의 역할이 커질 것이란 분석이다.

국내 부동산 대출공백…리파이낸싱 수요

이지스자산운용은 최근 전략리서치실에서 발간한 '사모대출 시장의 성장과 부동산 대출펀드의 투자 기회' 보고서에서 국내 부동산 사모대출 시장이 미국과 유사한 성장 국면에 진입하고 있다고 진단했다고 22일 밝혔다.

'사모대출'이란 은행을 거치지 않고 사모펀드 등 비은행 기관이 기업 및 실물자산에 직접 자금을 공급하고 이자수익을 얻는 대출 투자 전략을 말한다.

보고서에 따르면 글로벌 사모대출 시장은 지난 15년간 약 5배 이상 성장해 지난해 3분기 기준 약 2조2000억달러(약 3391조원) 규모로 확대됐다.

(자료=이지스자산운용 전략리서치실)

이같은 시장 성장에는 크게 세 가지 구조적 요인이 작용했다. △글로벌 금융위기 이후 강화된 은행권 규제 △장기 저금리 환경에서 연기금·보험사 등 기관투자자의 대체 수익원 모색 △제도 개편을 통한 진입장벽 해소다.

특히 미국에서는 사모대출이 은행과 자본시장 간 위험을 재분배하는 독립적 자산군으로 제도화됐다. 이에 따라 연기금과 보험사 등 대형 기관투자가의 핵심 투자처로 부상했다.

국내 시장도 미국과 유사한 전환 국면에 진입하고 있다. 정부의 생산적 금융 정책과 함께 총부채원리금상환비율(DSR), 담보인정비율(LTV) 규제 강화, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 자기자본 20% 요건 등으로 은행·증권사 등 금융회사의 부동산 대출 여력이 축소되고 있기 때문이다.

반면 기존 대출의 만기 도래와 리파이낸싱 수요는 꾸준히 증가하고 있다. 전략리서치실은 이 같은 구조 변화로 인해 대출펀드가 진입할 수 있는 시장 규모를 연간 약 31조~45조원 수준으로 추산했다.

대출펀드 진입 가능 액수, 연 31조~45조

세부적으로는 △상업용 부동산(CRE) 실물담보 대출 시장이 약 10조~21조원 △신규 CRE 대출 시장이 약 2조2000억~4조3000억원 △PF 신규 대출 내 상업용 부문이 약 19조5000억원 규모로 분석됐다.

(자료=이지스자산운용 전략리서치실)

특히 PF 자기자본 규제가 단계적으로 강화되는 점에 주목했다. 현재 도입 추진 중인 PF 자기자본비율 규제가 내년을 시작으로 2030년 20%까지 상향될 경우 '에쿼티 갭(Equity Gap)'은 누적 약 11조원 규모에 이를 것으로 예상됐다.

이는 기존 금융권이 공급하지 못하는 자금을 대체투자 운용사와 사모대출 펀드가 메우는 구조로 이어질 가능성이 높다는 의미다.

전략리서치실은 금리, 규제, 수급 측면을 종합할 때 올해부터 내년까지가 국내 사모대출 펀드의 시장 진입 적기라고 판단했다. 시장 경쟁이 심화되기 전에 우량 차주·자산에 대한 선제적 포지션을 확보하는 것이 중요하다고 강조했다.

우선 단기적으로는 은행권이 다루기 어려운 부실채권(NPL), 특수상황(스페셜 시추에이션), 메자닌 등 틈새시장(니치마켓)을 공략한다는 계획이다.

이후 우량 자산을 기반으로 한 선순위 대출 중심의 트랙레코드를 확보해 기관투자가(LP) 신뢰와 운용자산(AUM)을 확대한다. 또한 장기적으로는 부동산 단일자산 대출을 넘어 데이터센터·신재생에너지 등 뉴이코노미 섹터를 대상으로 한 자산담보부금융(ABF)까지 사업 영역을 넓힌다는 구상이다.

전략리서치실 관계자는 "한국은 은행·부동산 중심에서 자본시장 기반으로 전환하고 있다"며 "은행권 대출 공급이 위축될 것으로 예상되는 만큼 올해에서 내년까지가 사모대출 펀드의 시장 진입 적기가 될 것"이라고 말했다.