이젠 입지보다 ‘동의율’ 먼저…도공복 대해부 [부동산 손품노트]

부동산 > 시장 동향 이젠 입지보다 ‘동의율’ 먼저…도공복 대해부 [부동산 손품노트] 도공복에 대한 100가지 사실 (67~100) 서울 강남구 대치동 일대 빌라 밀집지 전경(도공복 사업과 무관). [매경DB] 재개발 시장에서는 입지는 사업의 출발선일 뿐 결승선이 아니라는 말이 있다. 역에서 가깝고 한강이 보이는 동네라도 일정 숫자 이상의 땅 주인들이 서명하지 않으면 사업이 한 걸음도 나아가지 못하기 때문이다.아파트값이 계속 오르고 신축 공급이 모자라는 사이 젊은 층의 생존형 매수가 이어지고 있다. 정부는 도심 공공주택 복합사업(도공복)을 통해 직접 서울 핵심지 공급에 나섰다. 신규 후보지 11곳은 합쳐서 1만 7881호에 달한다. 용산에서 송파까지 규모와 사정이 제각각이다.시장의 관심은 복잡한 사업 절차보다 지도에 쏠리기 마련이다. 후보지 발표 뒤 한 구역에서는 호가가 뛰었다는 얘기부터 나왔다. 그런데 현장에는 새로 지은 원룸이 노후 주택 사이에 섞여 있고 개발에 부정적인 땅 주인도 적지 않다는 전언도 있었다. 입지도 중요하지만, 실제 투자를 검토한다면 동의율을 반드시 살펴봐야 한다. 서울 핵심지니까 사업도 당연히 잘될 것이라는 생각은 위험하다. 11곳은 모두 이제 막 사업이 시작된 초기 중의 초기 단계다. 입지가 좋다고(가격이 올랐다고) 투자 조건까지 좋아졌다는 뜻은 아니다. 시간과 자금(금융) 비용을 계산하지 않은 무지성 매수는 시간이 지난 후 후회로 돌아올 수 있다.이번 편에서는 도공복 구역(후보지)들을 하나씩 찬찬히 살펴본다. 도공복 11곳 신규 후보지 선정 국토교통부 67. 이번에 선정된 도심 공공주택 복합사업(도공복) 신규 후보지를 모두 더하면 1만 7881호, 면적은 52만 1885㎡(약 15만 8000평)에 달한다. 역세권 6곳이 1만 2456호(33만 1976㎡), 저층주거지 5곳이 5425호(18만 9909㎡)다. 호수 기준으로 역세권이 약 70%를 차지한다. 밀도가 높다는 것은 같은 땅에 더 많은 집을 짓겠다는 계획이라 일반분양 여지가 크다는 뜻으로도 볼 수 있다. 다만 계획 수치는 승인 과정에서 달라질 수 있다.68. 전체 11곳이지만 사실상 4곳의 비중이 크다. 효창·염창·화곡·아차산 4곳이 면적의 약 66%(34만 1893㎡), 전체 공급의 약 69%(1만 2260호)를 차지한다. 이 4곳의 동의율이 신규 후보지 전체 성과를 좌우할 것으로 보인다.69. 자치구별로 살펴보면 전체적...