“전세난 난리인데, 2년뒤엔 진짜 악소리”…비거주 1주택 실거주 유예 ‘후폭풍’

토지거래허가구역 내 실거주 의무 유예 조치가 거래 활성화에는 도움이 될 수 있지만, 이미 매물이 줄어든 서울 전세시장에는 추가 불안 요인이 될 수 있다는 우려가 커지고 있다.

14일 국토교통부에 따르면 이번 대책의 핵심은 토지거래허가구역 내 비거주 1주택자 등이 보유한 세입자 있는 주택을 무주택자가 매입할 경우, 매수인의 실거주 의무를 임대차 계약 종료 시점까지 최대 2년가량 유예하는 것이다.

다만 매수자는 2028년 5월 11일까지 입주해 2년간 실제 거주해야 하는 의무는 유지된다.

시장에서는 유예 대상 주택들이 향후 임대차 계약 종료 이후 실거주로 전환될 경우 전세 공급 감소로 이어질 수 있다고 보고 있다. 이미 서울 전세시장은 매물 감소와 가격 상승이 동시에 진행되는 상황이다.

부동산 플랫폼 아실에 따르면 현재 서울 아파트 전세 매물은 1만6768건으로, 연초 약 2만3000건 대비 27.3% 감소했다.

한국부동산원 기준 5월 첫째 주 서울 아파트 전세가격은 전주 대비 0.23% 상승하며 2015년 11월 이후 가장 큰 폭으로 올랐다. 송파구(0.49%), 성북구(0.36%), 광진구(0.34%) 등 학군과 직주근접 수요가 많은 지역을 중심으로 상승세가 두드러졌다.

향후 입주 물량 감소도 변수다. 업계에 따르면 서울 아파트 입주 물량은 2025년 4만6000가구 수준에서 2026년 4200가구, 2027년 1만300가구, 2028년 3000가구 수준으로 줄어들 전망이다.

시장에서는 실거주 의무 유예 종료 시점과 입주 물량 감소 구간이 맞물릴 경우 전세 매물 감소와 함께 전월세 가격 변동성이 더 커질 수 있다고 보고 있다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “학군지와 직주근접 지역을 중심으로 비거주 1주택자의 실거주 전환이 늘 경우 임대 매물 감소와 신규 임차 수요 증가가 동시에 나타날 수 있다고” 분석했다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원도 “이번 조치는 토허구역 거래 절벽을 풀려는 성격이 강해 매물 폭증보다는 갈아타기 자금이 충분한 일부 계층 내에서 자산의 선별적 이동이 나타날 가능성이 크다”며 “매수자가 2년 뒤 실거주를 위해 입주해야 하는 만큼 기존 전세 물량 일부가 그 시점에 멸실되면서 전월세 시장 불안으로 이어질 수 있다”고 말했다.

반면 국토교통부는 “무주택자가 세입자 있는 집을 매입해 향후 입주하는 구조인 만큼 전체 전월세 수요 차원에서는 큰 문제가 없다”는 입장이다. 다만 서울 내 비거주 1주택 규모에 대한 공식 통계는 아직 없는 상황이다.

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