주담대 막히자…보금자리론 두달새 5兆

한국주택금융공사의 장기 고정금리 주택담보대출 상품인 보금자리론 판매액이 급증하고 있다. 은행권 주택담보대출 문턱이 높아지고 시장금리가 오르자 금리 부담이 작고 규제 영향도 덜한 보금자리론으로 수요가 몰린 영향이다. 서민·실수요자를 지원하는 정책대출 기조를 유지하면서 전체 가계대출 총량은 관리해야 하는 정부의 고민이 깊어지고 있다.

14일 주택금융공사에 따르면 올해 1~2월 보금자리론 판매액은 4조9822억원으로 집계됐다. 두 달 만에 연간 목표액인 20조원의 25%에 달하는 규모를 채운 것이다. 지난해 같은 기간(2조5359억원)의 두 배 수준이다.

보금자리론은 연소득 7000만원 이하 가구가 6억원 이하 주택을 구입할 때 신청할 수 있는 정책자금대출이다. 정부가 고강도 가계대출 규제를 잇달아 내놓으면서 보금자리론으로 수요가 쏠리는 풍선효과가 나타나고 있다. 지난해 7월 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계가 시행되며 은행권 대출 한도가 급감했다. 보금자리론은 직접적인 DSR 규제를 적용받지 않는다.

다른 정책대출인 디딤돌대출 조건이 상대적으로 더 까다로워진 점도 영향을 미쳤다. 디딤돌대출 한도는 최대 1억원 줄었다. 이에 따라 올해 1분기 디딤돌대출 실행액은 4조791억원으로 전년 동기(6조5179억원)보다 2조원 넘게 감소했다.

은행권 대출 금리가 가파르게 오른 것도 보금자리론 수요를 키운 요인으로 꼽힌다. 주요 은행의 고정형 주담대 최고 금리는 연 7%를 넘어섰다. 보금자리론 금리는 연 4.35~4.65%에 그친다. 금융위 관계자는 “시장금리 상승폭만큼 정책대출 금리를 올리기는 어려운 측면이 있다”며 “다만 가계대출 총량을 관리해야 하는 상황을 감안해 보금자리론 금리를 조정하는 방안 등을 검토하고 있다”고 말했다.

5년 만에 되풀이 된 '보금자리론 쏠림'…고민 깊어지는 금융당국
주담대 규제·高금리에 보금자리론 판매 급증

정부가 고정금리 정책대출 상품인 보금자리론 공급을 완전히 틀어막지 않은 것은 무주택 실수요자를 지원해야 한다는 정책 목적 때문이다. 하지만 시중은행 주택담보대출 규제가 강화되는 가운데 시장금리마저 오르자 상대적으로 금리가 낮은 보금자리론으로 대출 수요가 쏠리고 있다. 정부는 가계대출 총량을 관리하면서 이런 ‘풍선 효과’를 최소화하는 방안을 고심하고 있다.

◇ 대출 대안으로 떠오른 보금자리론

14일 한국주택금융공사에 따르면 지난 2월 한 달간 보금자리론 판매액이 2조5675억원으로 2년3개월 만에 사상 최대치를 경신했다. 한때 월별 공급액이 2000억~3000억원이던 보금자리론 판매액이 급증한 것은 은행권 대출 규제 때문이다. 지난해 7월 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계가 시행되면서 은행권 주담대 한도가 줄었다. 이어 수도권·규제지역 주담대 규제가 더해지자 실수요자의 선택지는 대부분 사라졌다. 특히 집값이 높은 수도권에서 대출 한도 축소는 곧바로 자금조달 능력 약화로 이어졌다.

이때 대안으로 떠오른 상품이 보금자리론이다. 보금자리론 역시 정책당국의 관리 대상이지만 시중은행 주담대처럼 직접적인 DSR 규제를 받지 않는다. 최장 50년 장기 고정금리 구조를 갖춰 시장금리가 오를수록 상대적 매력이 부각된다. 최근 시중은행 주담대 고정금리 상단이 연 7%를 넘어섰지만 보금자리론 금리는 여전히 연 4%대다. 시장금리가 오를수록 보금자리론으로 쏠릴 수밖에 없는 이유다.

◇ 규제 강화에도 수요 쏠려

정부가 정책대출 관리에 손놓고 있었던 건 아니다. 전체 가계대출에서 30%를 차지하는 정책대출 비중을 낮추는 방안을 추진해왔다. 금융위원회는 최근 가계부채 총량을 관리하기 위해 정책대출 비중을 20%로 낮추겠다고 밝혔다. 지난해 6·27 대책에서는 디딤돌·보금자리론 같은 정책대출 한도를 대상별로 축소하기로 했다. 수도권·규제지역 생애최초 구입자에 대해 담보인정비율(LTV)을 80%에서 70%로 낮추는 등 대출 문턱을 높였다. 디딤돌대출은 이런 규제 영향을 크게 받았다. 지난해 11월부터 올해 2월까지 생애최초 디딤돌대출은 4567건으로 전년 동기보다 57.9% 줄었고, 대출액은 67.8% 감소했다.

하지만 보금자리론은 디딤돌대출과 달리 규제 강화에도 수요가 꺾이지 않았다. 금리 인상 속도가 상대적으로 완만했기 때문이다. 지난해 하반기 보금자리론 금리는 사실상 동결 수준이었다. 올해 들어 세 차례에 걸쳐 금리를 총 0.7%포인트 올렸을 뿐이다. 금리를 인상해 수요 쏠림을 줄여야 하지만 정책대출 금리를 시장금리만큼 빠르게 높이면 서민·실수요자의 이자 부담이 커질 수밖에 없다.

정책대출로 수요가 이동하는 풍선효과는 이번이 처음은 아니다. 금융당국이 2021년 은행권 가계대출 총량 관리를 강화하자 시중은행 주담대 문턱이 높아졌다. 그 여파로 보금자리론·디딤돌·적격대출 등 정책대출 수요가 폭증했다. 이 때문에 주택금융공사는 같은 해 10월 모집인을 통한 보금자리론 판매를 한시 중단하기도 했다.

◇ 추가 조치 나오나

금융당국은 정책대출로 수요가 몰리는 상황을 점검하며 추가 조치 가능성을 열어두고 있다. 다만 무주택 실수요자 지원이라는 정책 목적이 분명한 만큼 정책대출 공급을 일률적으로 조이거나 금리를 급격히 올리기 어려운 게 사실이다.

금융당국 관계자는 “가계대출 총량 관리 기조는 유지하되 실수요자 자금조달에 과도한 차질이 생기지 않도록 정책대출 운영 상황을 면밀히 보고 있다”며 “시장 상황과 수요 흐름을 종합적으로 살펴 필요한 조치를 검토할 것”이라고 말했다. 주택금융공사는 당장 금리를 추가로 올릴 계획은 없다면서도 시장 상황에 따라 조정할 가능성을 열어뒀다.

김수현/조미현 기자 ksoohyun@hankyung.com