케인앤더슨 “미국 대체 부동산으로 자금 유입 빨라질 것”

미국 대체투자 운용사 케인앤더슨의 부동산 투자 부문인 '케인앤더슨 리얼에스테이트'는 의료 오피스와 실버타운 등 미국 대체 부동산 부문으로의 자금 유입이 가속화될 것으로 전망했다. 고령화에 따른 구조적 수요 증가가 이들 자산에 대한 투자 매력을 높이고 있다는 이유에서다.

사진=케인앤더슨 리얼에스테이트가 미국 애리조나주 투손에 개발한 최고급 실버타운 하시엔다앳더리버

케인앤더슨 리얼에스테이트는 미국 중앙은행(Fed)의 기준금리 인상이나 미국-이란 간 갈등에 따른 경제적 파장 등 대외 변수도 인구 고령화의 수혜를 입는 이들 섹터로의 자금 유입 흐름을 꺾지는 못할 것이라고 진단했다.

케인앤더슨 리얼에스테이트는 한국경제신문과의 이메일 인터뷰에서 "대체 부동산으로 자금이 이동하는 핵심 동력은 금리 정책이 아니라 견고한 펀더멘털과 임대료 상승세, 특히 인구학적 수요와 직결된 고질적인 수급 불균형에 기반하고 있다”며 “기존 포트폴리오가 일반 오피스나 대형 물류창고 등 전통적 섹터에 과도하게 편중되어 있던 점도 원인"이라고 분석했다.

이어 "우리는 향후 10년이 대체 부동산 섹터의 '슈퍼 사이클'이 될 것으로 보고 있다"고 강조했다.

케인앤더슨리얼에스테이트는 의료 오피스와 실버타운 같은 자산의 수요는 경기 변동에 덜 민감하다고 설명했다. 반면 높은 금리는 경기 민감형 부동산 자산의 투자 활동을 위축시킬 수 있다고 덧붙였다. 특히 일반 오피스, 리테일, 대형 물류시설 등 전통 섹터는 거시경제 여건에 더 민감하게 반응하는 경향이 있다는 설명이다.

미-이란 전쟁으로 인한 중동 지역 공급 차질 우려로 유가가 상승하면서 미국 내 인플레이션 압력도 지속하고 있다. 이로 인해 Fed가 금리를 인하하기 어려울 수 있다는 전망이 힘을 얻고 있다.

◆대체 부동산으로의 자금 이동
투자자들은 이미 자금을 전통 부동산 섹터에서 대체 부동산 섹터로 이동하고 있다. 케인앤더슨 리얼에스테이트에 따르면, 미국 대체 부동산 거래 규모는 2020년 510억 달러에서 2025년 870억 달러로 70.6% 급증했다. 같은 기간 미국 상업용 부동산 전체 거래에서 대체 부동산이 차지하는 비중은 12%에서 16%로 확대됐다.

케인앤더슨 리얼에스테이트는 빠르게 성장하는 인공지능(AI) 산업을 뒷받침하기 위한 데이터센터의 급격한 증가뿐 아니라, 인구구조 변화에 기반한 섹터의 지속적인 수요가 성장을 이끌었다고 분석했다.

케인앤더슨 리얼에스테이트는 “데이터센터가 증가분의 상당 부분을 차지하고 있지만, 헬스케어 부동산에서도 강한 성장세가 나타나고 있다”며 "특히 실버타운과 의료 오피스는 경기 사이클이 아닌 장기적인 인구 고령화 추세와 맞물려 있어 수요가 탄탄하다"고 설명했다.

이 회사는 이들 섹터에 대한 낙관적인 전망을 유지하며, 향후 수년간 더 많은 자금이 몰릴 것으로 내다봤다.

케인앤더슨리얼에스테이트는 “인구학적 수요가 뒷받침하는 섹터로의 자금이 유입되는 장기 트렌드는 이제 겨우 초기 단계에 진입했을 뿐"이라며 "장기적인 관점에서 실버타운과 의료 오피스는 기관 투자자들의 포트폴리오 내에서 '핵심' 부동산 섹터로 널리 인정받게 될 것"이라고 전망했다.

국내에서도 고령화가 빠르게 진행되면서 국민연금공단은 연금 수급자를 위한 시니어 레지던스 사업을 추진하는 등 관련 시장에 대한 관심이 커지고 있다.

사진=케인앤더슨 리얼에스테이트가 인수한 미국 노스캐롤라이나주 샬럿 소재 의료 오피스 빌딩 노반트샬럿II

◆장기 관점의 투자 결실
미국 대체 부동산 시장으로의 지속적인 자금 유입에 힘입어, 케인앤더슨 리얼에스테이트의 운용자산(AUM)은 2025년 말 기준 약 200억 달러를 기록하며 전년 대비 약 16% 증가했다고 이 회사는 밝혔다.

케인앤더슨 리얼에스테이트는 "이러한 성장은 단기적인 시장 모멘텀 덕분이 아니라, 투자자들과의 오랜 파트너십과 일관되고 규율 있는 투자 접근법이 반영된 결과"라고 밝혔다.

케인앤더슨 리얼에스테이트는 2013년부터 2026년 3월말까지 약 180억 달러를 투입해 미국 45개 주에 걸쳐 약 1100개 자산, 총 5000만 제곱피트 (약 465만㎡) 규모의 의료 오피스를 인수했다. 또 25개 주에서 1만5000가구가 넘는 110개 이상의 민간 유료 실버타운 커뮤니티에 54억 달러를 투자했다.

전종우 한경글로벌뉴스 기자