하반기 주택시장 최대 변수는 금리… 수도권 전세 강세도 주목해야

[조영광의 빅데이터 부동산] ‘4% 후반 금리’ 대출 비중 30% 돌파하면 매수세 꺾일 가능성 서울 한 금융기관 영업점에 주택담보대출 안내문이 게시돼 있다. 뉴스1 집값 부담이 커진 수도권 부동산시장에서 하반기 최대 변수는 ‘금리’가 될 전망이다. 케빈 워시 미국 연방준비제도이사회(연준) 의장, 신현송 한국은행 총재 모두 매파적 시그널을 낸 상황에서 수도권 매수세를 꺾을 수 있는 금리 한계는 어느 수준일까. 금리가 부동산에 미치는 영향을 판단하려면 두 가지를 동시에 봐야 한다. 첫째 대출금리 분포, 둘째 그에 따른 매매 거래량 추이다. 최근 대출 문턱이 높아지면서 신용도에 따른 대출금리 양극화가 심화되고 있다. 또 날로 까다로워지는 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 영향으로 대출 자체가 어려워졌다. 이런 상황에서 실제 대출금리가 어느 구간에 집중돼 있는지를 살펴보면 부동산 매입자들의 ‘금리 수용성’을 정확히 판독할 수 있다. 한국은행이 발표하는 예금은행 가계대출 금리 평균은 1월 4.50%에서 5월 4.46%로 크게 변화하지 않았다. 그러나 금리 분포를 알 수 있는 ‘예금은행 가계대출 금리수준별 여수신 비중’을 보면 대출금리 4.0% 이상~4.5% 미만 구간에서 대출을 받은 가계 비중이 1월 27%에서 5월 37%까지 꾸준히 상승했다. 그렇다면 동 기간 수도권 아파트 매매 거래량은 어떤 흐름을 보였을까. 서울·인천·경기 아파트 매매 거래량은 1월 2.2만 건에서 5월 2.8만 건으로 증가했다. 수도권 매입자들이 4% 초반대 금리에 적응했음을 보여준다. ‘5차 국가철도망’ 확정지에 투자 쏠림 전망관건은 하반기 ‘4.5% 이상~5.0% 미만’ 금리 대출 비중이 어느 정도일지다. 최근 한국은행이 발표한 5월 자료에서 ‘4% 후반대 대출 비중’은 14% 수준이다. 과거 패턴을 보면 이 비중이 치솟을 경우 수도권 아파트 거래량이 급감했다. 변곡점은 20%로, 2023년과 2024년 하반기 모두 ‘4% 후반대 금리 대출 비중’ 20% 돌파 후 부동산 매입 심리가 꺾이기 시작했고, 30% 수준까지 치솟으면서 시장이 냉각됐다. 따라서 하반기 대출금리 변동은 수도권 부동산에 무시할 수 없는 변수가 될 것이다. 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 아파트 단지. 뉴스1 하반기 수도권 부동산의 또 다른 관전 포인트는 ‘전세시장’이다. 국토교통부 통계에 따르면 1~5월 수도권 아파트 임대차 거래 중 월세 비중은 52%로 전...