"한강 위에도 집 짓자"… LH연구원의 공급 해법

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"한강 위에도 집 짓자"… LH연구원의 공급 해법

입력 : 2026.05.19 17:33

서울 신규 토지확보 어려워지자한강 활용한 '모듈러 주택' 제시
간선도로 상부 개발 아이디어도
덴마크 등 해외선 곳곳서 건축

서울 신규 택지 부족 문제의 대안으로 한강·간선도로 위에 주택을 짓자는 제안이 나왔다.

18일 LH토지주택연구원(LHRI)이 발간한 보고서 '세상에 이런 집이-땅 없이도, 집을 지을 수 있다'에 따르면 도심 내 신규 토지 확보가 사실상 불가능한 상황에서 연구원은 수면 위의 집인 '한강 수상 모듈러 주택'을 대안으로 제시했다. 한강 수면 공간을 토지 매입 비용 없이 활용하는 새로운 주거 공급 방식이다.

구체적으로는 모듈러 주택을 공장에서 사전 제작한 뒤, 수로로 운송해 현장 설치하는 탈현장건설(OSC) 공법이 제시됐다. 보고서는 수면이 법적 대지로 인정될 경우 주택 사업비의 60~70%를 차지하는 토지 원가 절감 효과를 볼 수 있을 것이라고 설명했다.

나아가 간선도로·차고지 상부 공간을 인공대지로 활용하는 '도로 위의 집' 아이디어도 제시했다. 해당 공간을 인공대지로 활용할 경우 토지 매입 없이 공공주택 공급이 가능해서다. 현재 장기 공영차고지 상부 개발과 북부간선도로 신내 공공주택 사업 등이 추진 중이다. 소음·진동과 상부 구조 하중 부담을 고려해, 목조 OSC 공법 기반의 6~7층 규모 중저층 주거단지 조성 방안을 모색할 수 있을 것이라고 봤다.

보고서는 한강 수상 주택이나 도로 위의 집은 해외 주요 도시에서 이미 구현되고 있다고 소개했다.

대표적으로 덴마크 코펜하겐에서 학생 기숙사로 운영 중인 '어반리거', 네덜란드 암스테르담의 '바터르뷔르트' 단지 사례를 제시했다. 항만 인근 공유수면 위에 모듈러 방식의 수상 주택을 조성해 주변 시세 대비 30~50% 저렴한 임대료로 공급했다.

수상주택을 부동산으로 인정할 수 있는지를 두고 법적 논란이 일기도 했지만, 정부가 나서 제도를 정비한 사례다. 덴마크 정부와 코펜하겐시는 항만법·건축법을 유연하게 해석해 '어반리거'를 건축물로 인정했고, 네덜란드 정부는 수면 공간의 부동산 법제화 토대를 마련하거나 전기·상하수도 등 생활 인프라를 연결하기도 했다.

다만 보고서는 이 같은 아이디어를 실제 주택 공급으로 연결하기 위해서는 현행법 정비가 필요하다고 지적했다. 현행 민법은 부동산을 '토지 및 그 정착물'로, 건축법은 '토지에 정착하는 공작물'로 한정하고 있다. 연구원은 부동산의 정의를 보다 유연하게 바꾸고, 이동형 모듈러 주택의 법적 지위를 새롭게 마련할 필요가 있다고 제언했다.

[박소은 기자]

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서울에서 신규 택지 부족 문제를 해결하기 위해 한강과 간선도로 위에 주택을 세우는 방안이 제안됐다.

LH토지주택연구원의 보고서에 따르면, 수상 모듈러 주택과 도로 위의 집을 통해 토지 매입 없이 공공주택을 공급할 수 있는 가능성을 제시했으며, 해외 사례도 소개했다.

그러나 이러한 주거 공급 방식이 현실화되기 위해서는 현행 법률의 개정이 필요하다는 지적이 있다.

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서울 주택난 해법, 한강 위 '수상 모듈러 주택'과 '도로 위 집'으로 시야 확대…법·제도 개선 숙제 남았다 🏠🌊🛣️

Key Points

LH토지주택연구원(LHRI)은 서울의 심각한 신규 택지 부족 문제 해결을 위해 한강 수면을 활용한 '수상 모듈러 주택'과 간선도로 상부를 개발하는 '도로 위의 집' 아이디어를 제안했어요. 💡
이러한 아이디어는 토지 매입 비용을 절감하여 주택 공급 비용을 낮출 수 있으며, 덴마크 코펜하겐이나 네덜란드 암스테르담 등 해외 주요 도시에서는 이미 성공적으로 구현된 사례가 있답니다. 🌍
하지만 국내에서 이러한 혁신적인 주거 공간을 현실화하기 위해서는 '부동산의 정의'를 포함한 민법 및 건축법 등 현행 법규 정비가 시급하며, 이동형 모듈러 주택의 법적 지위 마련도 필요해요. ⚖️
연구원은 수면이나 도로 상부 공간을 법적으로 '대지'로 인정하고, 관련 제도적 기반을 마련하면 새로운 주거 공급 모델을 구축할 수 있을 것으로 내다보고 있습니다. 🏗️

1. 사건 개요: 무슨 일이 있었나?

서울의 심각한 신규 택지 부족 문제를 해결하기 위한 새로운 주거 공급 방식이 제안되었어요. LH토지주택연구원은 2026년 5월 18일, '세상에 이런 집이-땅 없이도, 집을 지을 수 있다'라는 보고서를 통해 한강 수면 위에 모듈러 주택을 짓는 '한강 수상 모듈러 주택' 아이디어를 제시했습니다. 이는 토지 매입 비용 없이 한강이라는 공간을 활용하는 혁신적인 접근 방식이에요. 💡

이 제안은 공장에서 미리 제작한 모듈러 주택을 수로로 운송해 현장에 설치하는 탈현장건설(OSC) 공법을 기반으로 해요. 보고서에 따르면, 만약 한강 수면이 법적으로 대지로 인정받는다면 주택 사업비의 상당 부분을 차지하는 토지 원가를 60~70%까지 절감할 수 있을 것으로 기대하고 있답니다. 더불어, 간선도로나 차고지 상부 공간을 인공 대지로 활용하는 '도로 위의 집' 아이디어도 함께 제시되었어요. 🏘️

해외에서는 이미 이러한 혁신적인 건축 방식이 현실화되고 있어요. 덴마크 코펜하겐의 '어반리거'나 네덜란드 암스테르담의 '바터르뷔르트' 단지는 공유수면 위에 모듈러 방식으로 수상 주택을 지어 주변 시세보다 30~50% 저렴하게 공급한 성공 사례로 소개되었습니다. 이러한 해외 사례들은 정부 차원의 제도 정비와 유연한 법 해석을 통해 가능했답니다. 🌍

다만, 이러한 아이디어가 실제 주택 공급으로 이어지기 위해서는 현행 법규 정비가 시급한 과제로 지적되었습니다. 현재 민법과 건축법상 부동산은 '토지 및 그 정착물' 또는 '토지에 정착하는 공작물'로 정의되어 있어, 수상 주택이나 도로 상부 주택이 법적 부동산으로 인정받는 데 한계가 있기 때문입니다. 따라서 부동산의 정의를 보다 유연하게 변경하고, 이동형 모듈러 주택의 법적 지위를 새롭게 마련하는 것이 필요하다고 연구원은 제언했어요. ⚖️

2. 심층 분석: 이 뉴스는 왜 나왔나?

최근 LH토지주택연구원에서 발간한 보고서 '세상에 이런 집이-땅 없이도, 집을 지을 수 있다'는 서울의 고질적인 신규 택지 부족 문제를 해결하기 위한 혁신적인 대안을 제시하고 있어요. 🏡🏙️ 현재 서울 도심에서는 새로운 땅을 확보하기가 거의 불가능한 상황인데, 이러한 현실적인 제약 속에서 연구원은 '한강 수상 모듈러 주택'과 '도로 위 집'이라는 아이디어를 제안했습니다. 이 아이디어들은 토지 매입 비용 없이 주거 공간을 확보할 수 있다는 점에서 매우 흥미롭죠. 💡✨ 특히 모듈러 주택을 공장에서 미리 만들어 운송 후 설치하는 탈현장건설(OSC) 공법을 활용하면, 주택 사업비의 상당 부분을 차지하는 토지 원가를 크게 절감할 수 있다는 점이 주목할 만해요. 💰📈 이는 곧 더 많은 사람들에게 저렴한 주택을 공급할 수 있는 가능성을 열어주는 것이랍니다.

3. 주요 경과: 지금까지의 흐름 (Timeline)

2009년 4월

서울시는 한강변 개발 계획을 발표했어요. 한남뉴타운과 성수지구 개발이 추진되며, 한강 개발 사업과 맞물려 부동산 시장의 관심이 집중되었어요. 당시 한강 개발은 배가 다니는 수상공원 조성을 목표로 했고, 이는 강북 지역 아파트 가격 상승에 영향을 미쳤어요. 🛥️🏞️📈
2014년 10월

한강 개발 사업이 부동산 시장에 미치는 영향이 조명되었어요. 강북 지역 아파트들이 한강 조망권을 바탕으로 가격이 상승했으며, 일부 아파트는 평당 가격이 크게 올랐어요. 이는 한강 개발이 단순한 도시 계획을 넘어 지역 가치를 높이는 요인이 되었음을 보여줘요. 🏠💰✨
2026년 5월 19일

LH토지주택연구원(LHRI)이 서울의 신규 택지 부족 문제를 해결하기 위한 새로운 주거 공급 방안으로 '한강 수상 모듈러 주택'과 '도로 위의 집' 아이디어를 제시했어요. 이는 공장에서 사전 제작한 모듈러 주택을 한강 수면에 설치하거나, 간선도로 및 차고지 상부 공간을 활용하는 방안이에요. 💡🌊🛣️🏙️
2026년 5월 19일

LHRI의 보고서는 해외의 수상 주택 및 도로 상부 개발 사례를 소개하며 아이디어의 실현 가능성을 뒷받침하고 있어요. 덴마크 코펜하겐의 '어반리거'와 네덜란드 암스테르담의 '바터르뷔르트' 단지를 예로 들며, 이러한 방식이 부동산 비용 절감과 주거 공급 확대에 기여할 수 있음을 보여줘요. 🌍🏠👍
2026년 5월 19일

보고서는 이러한 혁신적인 주택 공급 아이디어를 현실화하기 위해 현행법 정비가 필요하다고 지적해요. 부동산의 정의를 유연하게 바꾸고 이동형 모듈러 주택의 법적 지위를 마련하는 등의 제도 개선이 제언되었어요. 이는 새로운 주거 형태 도입을 위한 법적 기반 마련의 중요성을 강조해요. ⚖️📜🏠

4. 다각도 분석: 누구에게 어떤 영향을 미칠까?

[소비자/개인] [산업/기업] [정부/시장]

한강이나 간선도로 상부 같은 새로운 공간에 주택이 공급된다면, 서울과 같이 신규 택지 확보가 어려운 지역에서 주거 공간을 찾는 사람들에게 새로운 선택지가 될 수 있어요. 🧐 특히, 해외 사례처럼 주변 시세 대비 저렴한 임대료로 공급될 경우, 주거비 부담을 덜 수 있는 긍정적인 영향을 기대해 볼 수 있습니다. 하지만 이러한 주택들이 실제 생활에 필요한 편의시설과 얼마나 잘 연결될 수 있는지, 또한 안전 문제는 어떻게 해결될지에 대한 부분은 추가적인 확인이 필요해 보입니다. 🤔

이러한 주거 형태가 기존의 주거 방식과 어떻게 조화를 이룰지, 그리고 어떤 사람들이 이 새로운 주거 공간에 관심을 가질지에 대한 부분도 흥미로운 지점이에요. 💡 다양한 주거 형태가 공존하며 주거 선택의 폭을 넓혀줄 수 있기를 기대해 봅니다. 🏠

모듈러 주택 및 탈현장건설(OSC) 공법이 활성화된다면, 건설 산업 전반에 큰 변화를 가져올 수 있어요. 🏗️ 공장에서 사전 제작하는 방식으로 인해 공사 기간 단축, 비용 절감, 그리고 건설 현장의 안전성 향상 등의 효과를 기대할 수 있습니다. 이는 건설 기술 발전과 새로운 비즈니스 모델 창출로 이어질 수 있겠죠. 🚀

특히, 이러한 아이디어가 현실화되기 위해서는 법규 정비가 필수적인데요. 부동산의 정의를 유연하게 바꾸고 이동형 주택의 법적 지위를 마련하는 과정에서 관련 기업들의 적극적인 참여와 기술 개발이 요구될 것으로 보여요. ✍️ 또한, 수상 모듈러 주택의 경우, 관련 기자재 및 운송, 설치 등 새로운 연관 산업의 성장 가능성도 엿볼 수 있습니다. 🚢

서울의 신규 택지 부족 문제에 대한 혁신적인 대안을 제시함으로써, 정부는 주택 공급 확대라는 중요한 정책 목표 달성에 한 발 더 다가설 수 있어요. 📈 특히, 한강 수면이나 간선도로 상부와 같이 기존에 활용되지 않던 공간을 개발하는 것은 새로운 도시 공간 창출이라는 측면에서 긍정적인 평가를 받을 수 있습니다. 🏙️

다만, 이러한 아이디어를 실제 주택 공급으로 이어지기 위해서는 현행 법규, 특히 부동산의 정의와 관련된 부분을 정비해야 하는 과제가 남아있어요. 📜 덴마크와 네덜란드의 사례처럼 정부의 제도적 뒷받침과 유연한 법 해석이 중요하며, 이는 관련 시장에 새로운 규제와 기회를 동시에 제공할 수 있습니다. ⚖️ 또한, 수상 주택의 경우, 토지 원가 절감 효과를 통해 주택 공급 비용을 낮추는 데 기여할 수 있어, 정부의 주거 안정 정책과도 맥락을 같이 할 수 있습니다. 🏘️

5. 핵심 시사점: 그래서 무엇이 달라지는가?

서울의 심각한 신규 택지 부족 문제를 해결하기 위해 한강 수면이나 간선도로 상부 공간을 활용하는 새로운 주거 공급 방식이 제시되었습니다. 이는 단순히 공간을 재활용하는 것을 넘어, 주거 공간의 패러다임 자체를 바꾸는 혁신적인 아이디어라고 할 수 있어요. 💡

이 제안은 특히 모듈러 주택과 탈현장건설(OSC) 공법을 적극적으로 활용함으로써, 공장에서 미리 제작된 유닛을 현장에 설치하는 방식으로 건설 효율성을 높이고 비용을 절감할 수 있다는 점에서 주목받고 있습니다. 마치 레고 블록처럼 집을 짓는다고 생각하면 이해하기 쉬울 거예요. 🧱

과거에는 '땅'이 있어야만 집을 지을 수 있다는 인식이 강했지만, 이 보고서는 법적인 대지로 인정받을 경우 토지 원가 부담을 획기적으로 줄일 수 있다는 점을 강조해요. 이는 곧 주택 공급 확대와 더불어 주거비 부담 완화로 이어질 수 있는 잠재력을 보여줍니다. 💰

해외 사례를 보면 덴마크 코펜하겐의 '어반리거'나 네덜란드 암스테르담의 '바터르뷔르트' 단지처럼 이미 성공적으로 구현된 모델들이 있다는 점은 고무적입니다. 다만, 이러한 혁신적인 주거 형태가 국내에서도 실현되기 위해서는 현행 민법이나 건축법 등 관련 법규의 유연한 해석이나 개정이 필요하다는 점도 시사하고 있습니다. ⚖️

결론적으로, 이번 제안은 물리적인 공간 제약을 극복하고 새로운 방식의 주거 공간을 창출할 수 있다는 점에서 미래 도시 주거의 중요한 가능성을 열어주고 있습니다. 이는 단순히 주택 공급 정책의 변화를 넘어, 도시 공간 활용 방식과 주거의 개념 자체를 재정의하는 계기가 될 수 있어요. 🚀

6. 향후 전망: 시나리오별 예측

현 상태 유지 및 안착 시나리오

현재 제안된 한강 수상 모듈러 주택 및 도로 위 집 아이디어가 현행 법규 정비와 함께 점진적으로 구체화될 수 있어요. 🤔 당장은 기존의 주택 공급 방식이 유지되겠지만, LH연구원의 보고서와 같은 제안들이 꾸준히 논의되면서 장기적으로는 새로운 주거 공간에 대한 사회적 공감대가 형성될 것으로 보여요. 🏠 관련 기술 개발과 해외 사례 연구가 지속되면서, 실현 가능성에 대한 긍정적인 전망이 이어질 수 있답니다. 📈
법률 및 제도적 측면에서는 부동산 정의를 유연하게 바꾸고 이동형 모듈러 주택의 법적 지위를 마련하는 방향으로 논의가 진행될 가능성이 높아요. ⚖️ 이는 당장은 큰 변화를 가져오기 어렵더라도, 미래 주택 공급 방식에 대한 중요한 밑거름이 될 수 있어요. 🏡 더불어 간선도로 상부 개발과 같이 이미 추진 중인 사업들은 소음, 하중 등 기술적인 과제를 해결하며 꾸준히 진행될 것으로 예상돼요. 🏗️
영향력 확대 및 가속 시나리오

만약 한강 수상 모듈러 주택이나 도로 위 집과 같은 혁신적인 주거 방안이 법적·제도적 장벽을 빠르게 돌파한다면, 주택 공급 방식에 큰 변화를 가져올 수 있어요. 🚀 서울의 극심한 토지 부족 문제를 해결할 수 있는 획기적인 대안으로 부상하며, 신규 택지 확보에 대한 압박이 크게 완화될 수 있답니다. 🌊 또한, 토지 매입 비용을 절감함으로써 주택 공급 가격을 낮추는 효과를 가져와, 주거비 부담 완화에 기여할 수 있을 거예요. 💰
해외 주요 도시의 성공 사례처럼, 성공적으로 정착한다면 이러한 주거 방식은 단순한 대안을 넘어 주류 주택 공급 모델로 자리 잡을 수 있어요. 🏘️ 이는 도시 공간 활용의 패러다임을 바꾸고, 미래 도시 개발의 새로운 방향을 제시할 것으로 기대돼요. 💡 특히 모듈러 공법의 확산은 건설 기간 단축 및 비용 절감으로 이어져, 주택 공급 속도를 크게 높일 수 있을 거예요. 💨
변수 발생 및 흐름 반전 시나리오

다만, 이러한 새로운 주거 방식이 현실화되기까지는 예상치 못한 난관에 부딪힐 가능성도 있어요. 🚧 가장 큰 걸림돌은 역시 현행법의 경직성일 수 있답니다. 부동산의 정의를 바꾸는 것은 쉽지 않은 과제이며, 수면 위의 건축물이나 이동형 주택에 대한 법적 지위, 안전 기준, 소유권 문제 등이 복잡하게 얽혀 논란을 일으킬 수 있어요. ⚖️ 꼼꼼한 안전 및 환경 영향 평가, 그리고 시민들의 충분한 공감대 형성이 반드시 필요할 거예요. 🗣️
또한, 이러한 주거 형태에 대한 사회적 수용성이 낮거나, 예상치 못한 기술적 문제, 또는 예상보다 높은 초기 투자 비용 등으로 인해 사업 추진이 지연될 수도 있어요. 😥 특히 한강과 같은 공공 수역의 활용은 환경 보호, 수질 관리, 그리고 기존 도시 계획과의 조화 등 고려해야 할 사항이 많아, 사업 승인 과정에서 난항을 겪을 수 있답니다. 🏞️ 이러한 변수들이 발생할 경우, 현재 제안된 아이디어들이 실제 주택 공급으로 이어지기까지는 상당한 시간이 걸리거나, 예상과는 다른 방향으로 수정될 수 있어요. 🧐

[주요 용어 해설 (Glossary)]

모듈러 주택

모듈러 주택은 집을 짓는 과정을 크게 두 단계로 나누어 진행하는 것을 말해요. 먼저 공장에서 집의 주요 부분들을 미리 규격에 맞춰서 제작한 다음에, 현장으로 옮겨와서 조립하는 방식이에요. 이렇게 하면 날씨의 영향을 덜 받고, 공사 기간도 단축할 수 있어서 비용 절감 효과도 기대할 수 있어요. 마치 레고 블록처럼 미리 만들어진 부품들을 조립해서 집을 완성하는 거라고 생각하면 이해하기 쉬워요. 🏗️✨
탈현장건설 (OSC)

탈현장건설, 영어로는 OSC(Off-Site Construction)라고 하는데, 이건 요즘 건축 현장에서 주목받는 공법이에요. 기존에 현장에서 모든 작업을 진행하는 방식과는 다르게, 공장에서 집의 일부나 전체를 미리 만들어 가져와서 현장에서는 조립만 하는 것을 의미해요. 이렇게 하면 현장에서의 소음이나 먼지 발생을 줄일 수 있고, 정밀한 품질 관리도 가능해지죠. 또한, 공기를 단축하고 안전 사고 발생 위험도 낮추는 데 도움이 돼요. 🏭➡️🏠
인공대지

인공대지란 말 그대로 사람이 인위적으로 만든 땅을 의미해요. 원래는 없었던 공간이나 지형을 인공적으로 조성해서 새로운 땅처럼 활용하는 것이죠. 예를 들어, 간선도로 위를 덮거나, 바다나 호수 위에 흙을 쌓아 올려 새로운 땅을 만드는 경우를 생각할 수 있어요. 이런 인공대지는 새로운 주택이나 시설을 짓는 부지가 부족할 때 유용한 대안이 될 수 있답니다. 🌉🏞️