13억대 아파트가 16억에…'그래도 싸다?' 여기 분위기 대반전

서울 아파트 경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 2개월째 100%를 웃돌고 있다. 감정가보다 비싼 값에 낙찰이 이뤄지고 있다는 의미다. 강남 3구(강남·서초·송파) 이외 지역에서도 낙찰가율이 100%를 넘는 것은 이례적이다. ‘10·15 부동산 대책’ 이후 현금 부자가 토지거래허가 규제와 실거주 의무가 없는 경매시장으로 몰린다는 분석이 나온다.

◇규제 피해 경매 시장 ‘북적’

4일 경·공매 정보업체 지지옥션에 따르면 지난달 서울 아파트 낙찰가율은 101.4%로 10월(102.3%)에 이어 2개월 연속 100%를 웃돌았다. 이전 낙찰가율이 100%를 넘어선 건 집값이 전국적으로 급등한 2022년 6월(111.4%)이었다. 경매 규모는 153건으로 2003년 5월(145건) 후 가장 적었다. 경매 물건은 적은데 수요는 많다는 뜻이다.

서울 11개 자치구가 지난달 100%를 넘었다. 강동구가 122.5%로 가장 높았다. 동작(119.1%), 송파(118.9%), 강남(115.9%), 성동(114.1%), 영등포(113.1%), 양천(109.6%) 등이 뒤를 이었다.

경기는 평균 낙찰가율이 86.6%에 그쳤다. 하지만 서울과 함께 규제지역으로 묶인 성남 분당구(113.7%)와 안양 동안구(100.8%)는 100%를 웃돌았다. ‘6·27 대책’에 따라 경매로 낙찰받은 주택을 담보로 받는 경락잔금대출도 수도권에선 6억원까지(무주택자 기준)로 제한된다. 대출을 받으면 6개월 내 입주해야 한다.

10·15 대책에서는 담보인정비율(LTV) 40%에 15억원 초과 주택은 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 대출 상한을 줄였다. 낙찰받고 한 달 내 잔금을 내야 하는 경매시장에 타격을 줄 수 있는 요소다. 하지만 경매로 집을 장만하려는 실수요에 대출이 필요 없는 현금 부자까지 몰리며 경매 열기는 뜨거워지고 있다. 이주현 지지옥션 전문위원은 “경매로 취득한 물건은 토지거래허가를 받을 필요가 없고, 대출이 없으면 실거주 의무도 없다”며 “수도권은 물론 지방 현금 자산가의 입찰이 늘어난 것으로 보인다”고 말했다.

◇매매 최고가보다 높은 낙찰도

고가 낙찰이 잇따르고 있다. 강남구 대치동 ‘대치쌍용1차’ 전용면적 141㎡는 감정가(38억3000만원)보다 6억원 높은 44억3777만원, 송파구 오금동 ‘현대’ 130㎡는 감정가(20억9000만원) 대비 5억원 높은 26억1110만원에 새 주인을 찾았다.

매매 최고가보다 높은 낙찰 사례도 속속 등장하고 있다. 강동구 암사동 ‘한솔솔파크더리버’ 전용 84㎡ 낙찰가(16억원·16층)는 지난 6월 최고가(13억5000만원·15층)를 웃돈다. 양천구 목동 ‘현대하이페리온’ 전용 157㎡는 38억8999만원(36층)에 낙찰돼 9월 매매가(34억6000만원·30층)보다 약 12%(4억원) 높았다.

감정가는 보통 경매일 6개월 전에 정해진다. 일정이 미뤄지면 시세와의 간격이 더 벌어진다. 대치쌍용1차 38억3000만원은 3월 감정가다. 당시만 해도 시세와 큰 차이가 나지 않았지만, 그사이 집값이 오르면서 감정가보다 높게 입찰가를 쓸 유인이 커졌다.

토지거래허가제 영향으로 매매시장이 멈춘 가운데 거래 후 낙찰 가격이 바로 공개되는 경매시장을 통해 향후 집값 방향을 가늠할 수 있다는 분석도 나온다. 이 전문위원은 “경매시장에서는 가격이 계속 오르고 있다”며 “낙찰가를 따라 실거래가가 오를 가능성이 있다”고 말했다.

임근호/이유정 기자 eigen@hankyung.com