15억 이하 중소형에 몰리는 경매 실수요…지역·연식·면적 순으로 체크

15억 이하 중소형에 몰리는 경매 실수요…지역·연식·면적 순으로 체크 지난해까지는 강남권을 중심으로 고가 아파트가 높은 가격에 낙찰되면서 전체 낙찰가율을 끌어올리는 경우가 많았다. 토지거래허가구역 규제를 받지 않는 경매의 특성상 현금 여력이 있는 외지인 등의 수요가 유입된 영향도 있었다. 하지만 최근에는 고가 아파트의 열기가 다소 주춤해진 반면, 15억원 이하 중소형 아파트에서는 실수요자 위주의 높은 경쟁률이 나타나는 경우가 많아졌다. 경매가 처음인 실수요자는 어떤 방식으로 접근하고 어떤 점을 주의해야 하는지 살펴보겠다. 우선 자신이 원하는 지역과 아파트의 연식, 원하는 면적부터 정하는 것이 좋다. 한정된 자금으로 신축을 선택한다면 상대적으로 외곽 지역까지 범위를 넓혀야 할 수 있고, 구축을 선택한다면 같은 자금으로 교통이나 생활 인프라가 더 좋은 지역에 진입할 수도 있다. 따라서 무작정 신축부터 찾기보다는 자금에 맞는 지역과 연식, 면적을 먼저 정해 범위를 좁히는 것이 효율적이다. 두 번째는 경매 감정가격을 시세라고 생각해서는 안 된다. 감정평가 시점과 실제 입찰 시점 사이에는 상당한 시간 차이가 발생할 수 있기 때문이다. 현재 매물의 호가와 최근 실거래가격과 거래량을 함께 조사한 뒤 실제로 얼마나 저렴하게 매입할 수 있는지를 판단해야 한다. 여기서 주의할 점은 경매 물건은 내부 상태를 미리 확인하기 어렵다는 것이다. 따라서 내부 인테리어 상태가 최상급인 매물의 가격을 그대로 낙찰가격 산정의 기준으로 삼아서는 안 된다. 이후 발생할 수 있는 수리나 인테리어 비용까지 감안해 입찰가격을 정하는 것이 안전하다. 또 유찰된 물건만 찾기보다 신건부터 살펴볼 필요도 있다. 더 나아가 아직 입찰기일이 잡히지 않은 예정 물건부터 관심 있게 지켜보는 것도 좋은 방법이다. 낙찰 예상가의 적정성을 판단하기 위해서는 충분한 시간을 두고 관찰하는 것이 신중한 의사결정에 도움이 된다. 세 번째는 권리관계 분석이다. 아무리 가격이 저렴하더라도 해결 과정이 복잡하거나 빠른 시일 내에 입주하기 어려운 물건이라면 실수요자에게 좋은 물건이라고 보기 어렵다. 첫 경매라면 권리관계가 복잡하지 않은 물건이 좋다. 특히 임차인이 있더라도 배당을 통해 보증금을 모두 돌려받을 수 있는 물건이라면 상대적으로 명도 부담이 적다. 이를 판단하기 위해서는 최소한 경매절차와 권리분석 방법은 알고 있어야 한다. 최근에는 인공지능(AI) 이용해 경매 권리분석을 하는...