AI로 전국 집합건물 35만개 ‘담보등급’ 산정…“금융기관 대출심사에 활용”

전국 주거용 담보등급 지도표. 공간의 가치 제공 AI 부동산 금융서비스 ‘파이퍼(PIPER)’를 운영하는 공간의가치는 프라임감정평가법인과 함께 전국 집합건물의 담보대출 회수가능성을 5단계로 분류한 ‘대한민국 담보대출 등급지도(2026 1H)’를 발간했다고 25일 밝혔다.담보등급은 2006년 이후 거래·경매 데이터를 학습한 머신러닝 모형을 활용해 산정했다. 집합건물 개별 호의 위치와 용도, 면적, 층, 구조, 규모와 함께 시장 거래동향과 경매 개시·낙찰동향 등을 분석해 예상 낙찰가율과 예상 낙찰기간을 추정하고 이를 건물 단위로 집계하는 방식이다.대상은 올해 3월 말 기준 전국 주거용 집합건물 30만382개와 비주거용 집합건물 5만20개 등 총 35만402개다. 아파트와 연립·다세대주택 등 주거시설뿐 아니라 오피스텔, 업무시설, 숙박시설, 상가, 지식산업센터 등 비주거시설도 포함됐다.담보등급은 1등급 ‘우수’부터 5등급 ‘유의’까지 나뉜다. 현재 경매가 진행 중이지 않은 부동산도 향후 경매가 개시될 경우 어느 정도 가격에, 어느 기간 안에 매각될지를 추정해 담보대출 회수가능성을 나타낸다.주거용 건물은 2등급이 17만1813개로 전체의 57.2%를 차지했고 1등급은 11만6427개로 38.76%였다. 비주거용 역시 2등급이 2만9026개로 58.03%로 가장 많았지만 1등급 비중은 14.34%로 주거용보다 낮았다.평균 예상 낙찰가율은 주거용이 76.1%, 비주거용이 65.6%로 집계됐다. 평균 예상 낙찰기간은 각각 10.6개월과 11.6개월이었다. 5등급의 예상 낙찰가율은 주거용 36.6%, 비주거용 35.5%였다.상가와 지식산업센터, 숙박시설 등 비주거 집합건물은 아파트에 비해 거래 사례가 적고 공개된 시세 정보도 제한적인 편이다. 이번 담보등급은 이들 자산의 예상 낙찰가율과 회수기간을 같은 기준으로 비교할 수 있도록 만든 지표다.분석 결과 벽체 없이 바닥 경계선으로 점포가 구분된 오픈상가 일부는 예상 낙찰가율이 20~30%대에 머물렀다. 대규모 택지개발지구에 공급된 비주거시설이나 노후 소규모 주상복합 가운데서도 예상 낙찰가율이 30~40%대에 그친 곳이 포함됐다.공간의가치는 해당 담보등급을 주요 금융기관에 제공하고 있으며 대출업무 참고자료로 활용되고 있다. 금융기관에는 API 형태로 데이터를 제공하고, 부동산 전문가와 개인은 ‘파이퍼 프로’를 통해 건물·호별 담보등급을 조회할 수 있다.박성식 공간의가치 대표는 “...