[MK부동산 교육] 왕초보 경·공매 ‘심화’ 과정 2기 ‘안전한 경매’ 물건 이란?

‘경매’하면 누구나 어렵고 골치 아플 것이라는 선입견을 갖고 있다. 그러데 정말 경·공매로 부동산을 사면 무조건 복잡하고 골치 아플까? 그러나 경매 물건 중에는 초보 투자자도 쉽게 낙찰 받아 소유권을 넘겨받는 식은 죽 먹기 물건들도 자주 경매에 부쳐진다.

왕초보도 손쉽게 경매·공매 부동산을 살 수 있는, 안전하고 권리관계가 쉬운 물건을 고르는 노하우를 알아보자.

◆ 금융권이 경매 부친 물건

금융권에서 경매를 부친 물건을 고르면 안전한 경매 물건 축에 속한다. 경매 물건은 다양한 채권자들이 직접 채무자의 부동산을 채무불이행으로 경매를 부친다. 은행 입장에서는 채무자에게 돈을 빌려줄 때 근저당권 설정계약서를 작성하고 돈을 빌려준다. 그런데 1~2금융권들은 LTV, DTI를 따져 차주에게 돈을 빌려줄 때 대출 한도 이외에는 빌려주지 않는다. 한도가 넘어가면 은행에서 돈을 빌려줘도 돈을 떼일 가능성이 높아 은행의 문턱을 높일 수밖에 없다.

◆ 채무자 거주 중인 물건이 안전

값싸게 부동산을 낙찰 후 소유권을 넘겨받기 쉬운 물건이 채무자가 직접 거주하고 있는 물건으로 꼽힌다. 이 물건은 낙찰 후에 바로 소유권을 넘겨받을 수 있어 이사 날짜도 빠르게 잡을 수 있는 물건이라 집중적으로 노려볼 만하다. 채무자가 거주하는 주택이란 채무자가 직접 전입신고를 마치고 현재 실제 거주 중인 주택을 말한다.

◆ 임차인이 배당받는 경매 물건

경매에 거주하는 임차인은 대항력(주택의 인도+전입신고/사업자등록)과 함께 우선변제권(대항력+확정일자)을 갖추면 후순위 권리자들보다 우선해 낙찰금액에서 전세금에 대해 배당받을 수 있다. 한 푼도 못 받고 집을 비워줘야 하는 대항력 없는 임차인은 배당 받지 못하고 전세금을 떼이다 보니 명도 저항과 함께 이사비 절충에서 불리할 수 있다. 하지만 배당을 받는 임차인은 일부라도 배당을 받아 나가기 때문에 매수인에게 키를 넘겨주는 게 관례이다.

◆ 인도받기 쉬운 경매 부동산

인도받기 쉬운 경매 물건으로는 임차인이 배당신청을 하고 배당 가능성이 높은 물건, 최우선변제 소액임차인이 거주하는 부동산, 임차인의 2/3 이상이 최우선변제 대상이거나 배당을 요구한 경우, 점유자나 채무자가 소유자와 친인척 관계, 임차인 수가 적은 상가나 사무실 등이다. 이런 경매 부동산은 임차인에게 일부라도 배당금액이 돌아가거나 배당을 통해 권리가 소멸되기 때문에 새로운 낙찰자와 분쟁을 벌일 염려가 없어 명도가 손쉬운 게 일반적이다.

◆ 대출이 많으면 오히려 안전

대출이 많은 부동산은 은행에서 경매 부동산에 대해 좋게 평가해 부동산의 가치를 높게 봤다는 뜻이다. 즉, 권리관계 상 안전하고 하자 없는 부동산일 가능성이 크다. 은행에서 돈을 빌려줄 때는 먼저 돈을 돌려받기 쉬운지부터 확인한다. 만약 채권 확보가 어렵거나 부동산의 가치가 없다고 판단하면 돈을 빌려주지 않거나 소액 대출만 해주는 게 관행이다. 이런 판단하에 경매 물건을 분석해보면 초보자도 경매 물건의 권리와 가치를 쉽게 판단할 수 있다.

◆ 권리관계 명확한 물건 공략

경·공매를 처음 시작하는 사람들은 입찰가가 얼마나 싼지부터 살피는 게 관행이다. 가격부터 살피기보다 안전한 물건인지부터 따져본 후 입찰 분석을 하는 게 중요하다. 초보자가 경매 물건을 고를 때는 ‘식은 죽 먹기 물건’부터 고르는 게 유리하다. 등기부 상 인수권리가 없고, 임차인이 없거나 배당을 전액 받는 임차인, 채무자 겸 소유자가 살고 있는 물건은 초보자가 낙찰받기 좋은 물건이다. 경매 물건의 약 50~60% 정도는 경매 권리분석을 통해 안전하게 낙찰받을 수 있어 초보자가 입찰에 참여하기 좋은 물건이다. 낙찰받으면 임대 후 되팔기 좋아 환금성이 좋고 갭투자 경매 투자가 가능하다.