文정부 전세난 잊었나…"세입자 보호하고 장기임대 늘려야"

[전문가와 함께 쓰는 스페셜리포트]전재식 건국대 부동산학과 교수②과거 세제 강화 후 전세수급 84.5→108.9 악화임대수요 높은데 2027~2028년 '세제+공급 절벽'갱신기간 거주 인정하고 제각각 실거주 기준 통일개인임대 감소 대비 기업형 장기임대 공급 늘려야 등록 2026-08-11 오전 6:01:02 수정 2026-08-11 오전 6:01:02 가 가 [전재식 건국대 부동산학과 교수·이데일리 김은경 기자] 정부가 실거주 중심으로 부동산 세제를 재편하면서 임대차시장에 적잖은 변화가 예상된다. 수도권 전·월세 수급이 이미 빠듯한 상황에서 세제 변화가 임대차 시장 불안을 키우지 않도록 보완책을 함께 마련해야 한다는 지적이다. 지난 3일 서울 강남구 한 공인중개업소에 매물 정보가 공지돼 있다.(사진=이데일리 이영훈 기자)이미 과거에 비슷한 정책 변화 뒤 임대차 시장 불안이 커진 전례가 있다. 문재인 정부는 2018년 9·13 대책부터 2020년 7·10 대책까지 비거주·다주택 보유에 대한 세 부담을 높이는 동시에 등록임대 혜택을 줄였다. 조정대상지역 신규 취득 임대주택의 종부세 합산배제 혜택을 축소하고 아파트 임대 등록을 폐지했다. 다주택자 종부세 최고세율은 3.2%에서 6%로, 공정시장가액비율은 80%에서 95%까지 높아졌다. 이후 임대차시장에서는 공급 부족 신호가 나타났다. 전국 전세수급지수는 2019년 84.5에서 2021년 108.9로 뛰며 공급 우위에서 공급 부족으로 돌아섰다. 전세수급지수는 100을 기준으로 이를 웃돌수록 전세 수요가 공급보다 많다는 의미다. 전체 등록임대 재고에서 단기임대와 아파트 매입임대가 차지하는 비중은 2020년 45.4%에서 2021년 38.7%로 낮아졌다. 물가 상승분을 제외한 실질 전세가격 역시 2018년 대비 2021년 4.7% 상승했다. 물론 당시 전셋값 상승을 세제 강화만의 결과로 단정하기는 어렵다. 저금리와 임대차 3법 시행에 따른 변화가 동시에 작용했기 때문이다. 다만 등록임대 재고와 비중 감소는 임대사업자에 대한 세제·규제 변화와 직접 맞물려 있다. 임대주택 공급 기반이 약화된 것이 전세가격 상승 압력을 높인 하나의 경로였다는 점까지는 부정하기 어려울 것이다. 전세수급지수 추이.[그래픽=이데일리 문승용 기자]세제 본격화 시점에 ‘공급 절벽’ 함께 온다 문제는 지금 시장이 당시보다 세제 개편에 따른 위험에 더 취약한 구조라는 점이다. 최근 1년간 물가를 반영한 전...