日은 대형화·美는 매입 제한…韓 임대주택 기관화의 숙제

[기관 집주인 시대] ③日, 리츠·PEF 중심 임대주택 대형화·전문화美, 지역 편중·수수료 논란에 기관 매입 제한韓도 신규공급·지역집중·수수료 관리가 관건 등록 2026-08-11 오전 12:32:04 수정 2026-08-11 오전 12:32:04 가 가 [이데일리 마켓in 박소영 기자] 임대주택 시장의 기관화가 먼저 진행된 일본과 미국에서는 기관 자본의 역할을 둘러싼 평가가 엇갈린다. 일본에서는 리츠(REIT)와 사모펀드(PEF)를 중심으로 임대주택의 대형화와 전문화가 이뤄지며 하나의 수익형 부동산 시장으로 자리 잡았다. 반면 미국에서는 기관투자자의 단독주택 매입이 일부 지역에 집중되고 임대료와 각종 수수료를 둘러싼 논란이 커지면서 대형 기관의 주택 매입을 제한하려는 움직임이 나타나고 있다. 국내에서도 글로벌 기관 자금의 임대주택 투자가 늘어나는 만큼 기존 주택을 사들이는 데 그치지 않고 신규 공급으로 이어지도록 유도하는 한편 특정 지역으로의 투자 집중과 임대·관리 수수료를 관리할 제도적 장치가 필요하다는 지적이 나온다.(사진=픽사베이)6.7조원 日 임대주택 거래 시장…기관 자산으로 키워일본에서는 소형 임대아파트가 리츠·보험사·연기금의 주요 자산으로 성장했다. 여러 주택을 하나의 포트폴리오로 묶어 투자하고 전문 사업자가 운영하는 구조가 발전하고 있다.홍콩계 주거 투자·운영회사인 대시리빙(Dash Living)의 인수 사례가 대표적이다. 이곳은 블랙록, 슈로더 등 글로벌 기관과 협업한 주거 전문 사업자다. 회사는 지난 3월 도쿄도에서 △쿠라마에 △료고쿠 △네즈 △토라노몬 △신주쿠 등에 위치한 멀티 패밀리 주택 8채(총 550가구)를 약 4억달러(약 5644억원)에 인수했다. 미즈호신탁은행이 올해 6월 발간한 마켓리포트도 임대주택으로 유입되는 기관 자금이 확대되고 있다는 사실을 뒷받침한다. 지난해 일본 일동 임대 맨션 거래액(임대용 공동주택 건물 전체가 통째로 매매된 거래 규모)은 7580억엔(약 6조 7776억원)으로 전년 대비 15.4% 증가했다. 2000년 이후 역대 두 번째로 높은 수치다. 100억엔(약 894억원) 이상 거래도 조사를 시작한 이래 최다 건수를 기록했다.일본에서는 동시에 아파트나 맨션을 기관이 장기간 보유하면서 임대와 공실, 시설관리 등을 전문 회사가 담당하는 구조도 자리 잡았다. 일본 최대 주거 전문 리츠인 어드밴스 레지던스(Advance Residence)가 대표 사례로 꼽힌다. 이 리...