非아파트 중심 공급 대책 강화될수록 신축 아파트 가치 더 높아진다[조영광의 빅데이터 부동산]

재개발 7부 능선 넘은 장위·성북·전농 주목… 왕숙·진접 등 남양주도 눈여겨볼 만 서울 강북권 아파트 단지. 뉴시스 올해 가을 대한민국 부동산 시장에선 두 가지 ‘괴리 메커니즘’이 작동하고 있다. 먼저 눈에 띄는 것은 재고 주택 시장과 분양 시장 간의 괴리다. 올해 1∼8월 재고 주택의 누적 매매가 흐름을 살펴보면 수도권은 5.9%, 지방은 1.3%의 상승률을 기록했다(부동산114 통계 기준). 지방의 경우 수도권에 비해 상승률이 높지 않았지만 월별 매매가 변동률을 보면 매달 꾸준히 플러스 행보를 보였다. 신축 선호에도 미분양 그대로인 이유?반면 분양 시장은 지리멸렬한 흐름을 보이고 있다. 1월 6만6576채였던 전국 미분양 주택은 7월 6만8217채를 기록하는 등 6만 채 후반 박스권에 갇혀 있다. 주택공급이 부족하다며 정부가 대책 마련에 분주한 가운데, 시장에서 신축이라고 할 수 있는 미분양이 소화되지 않는 있는 이유는 무엇일까. 해답은 예전과 다른 ‘준공 후 미분양’ 패턴에서 찾을 수 있다. 올해 들어 준공 후 미분양은 2011년 이후 최고 수준인 3만 채에서 좀처럼 줄지 않고 있다. 최근 신축 선호 트렌드가 강해지는 와중에 일견 특이한 현상이다. 통상 준공 후 미분양 단계에 들어서면 시행사나 시공사는 할인 분양에 나서거나 “보증금만 일부 내고 일단 들어와 살아 보세요”와 같은 마케팅을 한다. 이에 따라 우량 입지의 미분양부터 차차 소진되기 마련이다. 15년 만에 유례없는 수준인 준공 후 미분양은 부동산 시장에 과거와 다른 사정이 있음을 시사한다. 예를 들어 2009년 역대 최고치인 5만 채를 기록한 준공 후 미분양은 대형 평형 위주였다. 핵가족이 많아진 주택 시장의 니즈를 충족하지 못한 결과였다. 당시도 전용면적 85㎡ 이하 중소형 평형 대부분은 준공 전 분양이 완료됐다. 당시 시행사·시공사는 주인을 찾지 못한 대형 평형 위주로 분양가 할인에 나섰다. 최초 분양가 대비 30% 이상 저렴한 할인을 통해 텅 빈 새집은 늦게나마 주인을 찾을 수 있었다. 반면 최근 준공 후 미분양은 특정 평형이 아닌 특정 단지 전체가 주인을 찾지 못한 경우가 많다. ‘통 미분양’이 준공 후 미분양의 주류를 이루는 것이다. 통 미분양 사태의 주된 배경은 무엇일까. 필자는 문재인 정부 당시 분양가 상한제를 피하려고 후분양을 선택한 단지들의 높은 분양가가 한 원인이라고 본다. 선분양과 달리 후분양은 분양 계약 후 수개월 안으로 입주...