“강남 집주인 대출? 대기업·고소득만 가능하죠”…공식 따져보니

부동산 > 정책·산업 “강남 집주인 대출? 대기업·고소득만 가능하죠”…공식 따져보니 19일 서울 강남구 아파트 모습. [연합뉴스] 서울 강남 아파트 거래에서 매도인이 자금을 빌려주는 이른바 ‘셀러 파이낸싱’ 방식이 다시 고개를 들고 있는 가운데 매수자의 직업과 소득, 보유 자산 등 구체적인 조건이 공식화돼가는 분위기다.30일 부동산 중개업계에 따르면 송파구 잠실동 파크리오 전용 59㎡는 “10억원만 준비하면 나머지 잔금은 시간을 두고 지급할 수 있다”는 조건을 매물이 등장했다.최근에는 서울 강남구 자곡동 ‘강남자곡아이파크’ 전용 59㎡ 매물에 ‘집주인 대출 6억’이라는 수식어가 등장하기도 했다. 호가가 20억원인 점을 가정하면 현재 금융권에서 최대 한도인 4억원 대출 받는다고 가정한 뒤 6억원에 대한 이자를 매도인에 지급하는 방식이다.해당 매물은 아니지만 대개 연 4~8% 수준의 금리, 1년 안팎의 상환 기간 등이 일종의 매도인 대출 공식처럼 활용되는 것으로 전해진다. 상황에 따라서는 잔금 상환 기간을 최대 4년까지 맞춰주는 경우도 있다.이에 따라 매수인은 자기자본 10억원으로 20억원대 아파트 매수가 가능하다.일명 ‘셀러 파이낸싱’이라 불리는 매매 방식으로 매도인은 이자 수익을 얻고, 매수인은 규제를 피해 자금을 조달할 수 있다. 법적으로 금지된 방식이 아닌만큼 자금 조달이 꼬이거나 잔금 마련이 어려울 경우 종종 활용된다.현재 규제지역의 경우 주택 가격에 따른 주택담보대출 한도는 15억원 이하 주택은 최대 6억원, 15억원 초과~25억원 이하는 4억원, 25억원 초과 주택은 최대 2억원까지다. 최근 금융권의 가계대출 조이기로 대출 가능 금액도 줄어드는 만큼 셀러 파이낸싱이 부각되는 모습이다.앞서 문재인 정부가 2020년 15억원 초과 주택에 대한 주택담보대출을 전면 금지했을 당시에도 고가 아파트 거래를 중심으로 셀러 파이낸싱이 확산한 바 있다.다만 모든 거래에서 가능한 것은 아니다. 집주인이 수억원의 자금을 직접 빌려주는 만큼 매수자의 직업과 소득, 보유 자산, 기존 부채, 상환 계획 등을 꼼꼼히 확인하는 경우가 많은 것으로 알려진다. 담보가치가 높고 거래가 활발한 강남권 핵심 단지를 중심으로 매도인 대출이 확산하는 것도 이 같은 이유 때문이다.부동산 시장 전문가들은 금융권 대출 규제가 이어지는 동안 이 같은 거래 방식이 점차 늘어날 것으로 내다봤다. 대출 한도 축소로 매수자의 자금 조달이 어려워진 동시...