같은 도심복합사업 … 지역마다 '문턱' 높이 제각각

2 days ago 7

같은 도심복합사업 … 지역마다 '문턱' 높이 제각각

서울·대구선 노후도 60% 기준
경기도·대전시는 40% 적용해
지자체 따라 최대 20%P 차이
"후보지·사업성 검토 혼선 커"

정부가 기존 공공 주도 도심복합개발사업을 민간으로 확대하고 있지만, 핵심 진입 요건인 '노후도 기준'이 지역마다 크게 달라 현장 혼란이 커지고 있다. 같은 법률에 근거한 사업인데도 지방자치단체별 노후건축물 비율이 최대 20%포인트 차이가 나 사업자의 후보지 발굴과 사업성 분석이 어려워진다는 지적이다.

14일 재건축·재개발 업계에 따르면 주거중심형 민간 도심복합개발사업의 노후도 기준은 지자체별로 40~60%로 제각각이다.

민간 도심복합개발은 기존 공공 주도 도심복합사업을 신탁사·리츠 등 민간 전문기관이 시행할 수 있도록 확대한 제도다. 사업성이 낮아 정비사업 추진이 어려운 지역을 대상으로 동의 요건을 낮추고 용적률을 높여 주택 공급을 앞당기는 것이 목표다.

사업은 성장거점형과 주거중심형으로 나뉜다. 주거중심형은 역세권과 준공업지역, 노후 주거지를 중심으로 주택을 공급하는 방식이다. 준주거지역은 용적률을 기존 최대 500%에서 700%까지 높일 수 있다. 제도 시행 이후 과거 재개발구역에서 해제된 서울 동대문구 제기동을 비롯해 서초구 방배동·서초동, 송파구 삼전동, 광진구 중곡동, 성동구 금호동 등에서 사업을 추진하려는 움직임이 나타나고 있다.

문제는 사업 대상지를 가르는 노후도 기준이다. 도심복합개발법 시행령은 전체 건축물 중 준공 후 20년 이상 지난 노후건축물 비율이 40% 이상이어야 한다고 규정하면서도, 실제 적용 비율은 시도 조례로 정하도록 했다.

매일경제 조사 결과 법정 하한인 40%를 적용한 지역은 대전·광주·세종과 경기·강원·충남·전남·전북 등 16곳이었다. 부산과 인천 등 14곳은 50%를 요구했고, 서울·대구·충북·제주·울산 등 5곳은 일반 재개발 수준인 60%를 적용했다. 지역에 따라 사업 진입 문턱이 최대 20%포인트 벌어지는 셈이다.

특히 수도권에서는 같은 광역권 안에서도 기준이 엇갈린다. 경기도 조례는 노후도 40%를 적용하지만 수원·고양·부천·김포·시흥·남양주·파주 등 인구 50만명 이상 대도시는 자체 조례로 50%를 적용한다. 지방에서도 천안·청주·전주 등 일부 대도시는 광역자치단체보다 높은 기준을 두고 있다.

정비업계는 지역 특성을 반영해 자율성을 부여한 취지는 이해하지만, 진입 기준이 지나치게 다르면 사업 검토와 추진 속도가 늦어질 수 있다고 지적한다.

[손동우 기자]

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정부가 민간 도심복합개발사업으로 공공 주도 사업을 확대하고 있으나, 노후도 기준이 지역마다 달라 혼란이 발생하고 있다.

지자체마다 노후건축물 비율이 40%에서 60%로 다양해 사업 발굴과 분석에 어려움을 겪고 있으며, 진입 문턱이 최대 20%포인트 차이를 보인다.

정비업계는 지역 특성을 반영한 자율성 부여의 필요성을 인정하면서도, 지나치게 다른 기준은 사업 추진 속도를 저하시키는 문제를 야기할 수 있다고 경고하고 있다.

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민간 도심복합개발, 지자체별 '노후도 기준' 들쭉날쭉… 사업성 검토 혼선 가중 📈

Key Points

정부가 민간으로 확대 중인 도심복합개발 사업에서, 노후건축물 비율 기준이 지자체별로 40%에서 최대 60%까지 최대 20%포인트 차이를 보여 사업자들의 혼란이 커지고 있어요. 🏘️
도심복합개발법 시행령은 노후건축물 비율 40% 이상을 규정하지만, 실제 적용 기준은 지자체 조례로 정해져 있어 서울·대구는 60%, 경기도·대전시는 40%를 적용하는 등 지역별로 사업 진입 문턱이 달라지고 있답니다. ⚖️
같은 경기도 안에서도 인구 50만 이상 대도시들은 자체 조례로 노후도 기준을 50%로 높이는 등, 수도권 내에서도 기준이 엇갈리면서 후보지 발굴과 사업성 분석에 어려움을 겪고 있다는 목소리가 나와요. 🤔
전문가들은 지자체별 자율성은 존중하지만, 이처럼 상이한 진입 기준으로 인해 사업 추진 속도가 더뎌지고 사업성이 불투명해질 수 있다는 우려를 제기하고 있답니다. 🚧

1. 사건 개요: 무슨 일이 있었나? 🏘️📈🤔

정부가 민간 도심복합개발 사업을 확대하려는 움직임을 보이고 있지만, 사업 추진의 핵심 조건인 '노후도 기준'이 지역마다 다르게 적용되면서 현장에서 혼란이 일고 있어요. 😥 같은 법률에 기반한 사업인데도, 지자체별로 노후 건축물 비율 기준이 최대 20%포인트까지 차이가 나다 보니 사업자들이 후보지를 찾거나 사업성을 분석하는 데 어려움을 겪고 있다는 지적이에요. 📊

구체적으로, 민간 도심복합개발 사업 중 주거 중심으로 진행되는 사업의 노후도 기준은 지자체마다 40%에서 60%까지 다양하게 적용되고 있어요. 😮 도심복합개발법 시행령에서는 노후 건축물 비율이 40% 이상이면 되지만, 실제 적용은 각 시·도 조례에 맡겨져 있기 때문이에요. 예를 들어, 대전, 광주, 세종 등 16곳은 법정 하한선인 40%를 적용하고 있지만, 서울, 대구, 충북 등 5곳은 일반 재개발 수준인 60%를 적용하고 있답니다. ⚖️

이러한 차이는 특히 수도권에서 두드러지는데요, 경기도 자체 조례는 40%를 적용하지만, 인구 50만명 이상인 수원, 고양 등 대도시들은 자체 조례로 50%를 적용하는 경우도 있어요. 🏡 지방의 주요 도시들에서도 광역자치단체보다 높은 기준을 두는 곳들이 있고요. 🤔 정비업계에서는 지역 특성을 고려한 자율성은 이해하지만, 이처럼 진입 기준이 크게 다르면 사업 계획 단계부터 추진 속도까지 더뎌질 수 있다고 우려하고 있답니다. ⏳

2. 심층 분석: 이 뉴스는 왜 나왔나?

정부가 민간 도심복합개발 사업을 확대하면서 주거지 정비에 속도를 내려는 의지를 보이고 있어요. 🏠 이 사업은 기존 공공 주도 사업의 한계를 보완하고, 민간 전문기관의 참여를 통해 사업성을 높여 노후 지역 개발을 촉진하려는 목적을 가지고 있죠. 특히, 역세권이나 준공업지, 오래된 주거지 등을 대상으로 용적률을 높여주는 혜택을 제공하며, 신속통합기획 등을 적용한 재건축·재개발이나 모아주택·모아타운 같은 기존 정비사업과 함께 추진될 가능성이 커요. 🤔

하지만 이번 기사에서 지적하는 핵심 문제는 바로 '노후도 기준'의 지역별 편차예요. 📊 도심복합개발법 시행령에서는 노후건축물 비율을 40% 이상으로 규정하고 있지만, 실제 각 지방자치단체의 조례에 따라 이 기준이 40%에서 최대 60%까지 적용되고 있답니다. ⚖️ 이는 같은 법률에 근거한 사업임에도 불구하고, 서울이나 대구는 60%의 높은 기준을 적용하는 반면, 대전, 광주, 세종, 그리고 경기도의 여러 지역은 40%의 낮은 기준을 적용해 지역 간에 최대 20%포인트의 차이가 발생하는 거죠. 😲

이처럼 지자체별로 다른 노후도 기준은 사업 추진에 큰 혼란을 야기하고 있어요. 🚧 사업자 입장에서는 어떤 지역이 사업 대상지로 유리할지, 사업성을 어떻게 검토해야 할지 판단하기가 어려워지기 때문이에요. 특히 경기도 내에서도 인구 50만명 이상 대도시들은 자체 조례로 50%를 적용하는 등, 광역권 안에서도 기준이 엇갈리는 상황이 발생하며 현장의 어려움을 가중시키고 있답니다. 😓 이는 결국 후보지 발굴부터 사업 검토, 그리고 실제 사업 추진 속도까지 늦출 수 있는 요인으로 작용할 수 있어요. 😥

3. 주요 경과: 지금까지의 흐름 (Timeline)

2026년 1월

서울시는 '서울시 도심복합개발 지원에 관한 조례'를 제정하고 세부 시행규칙을 마련했어요. 이는 정부의 '도심복합개발 지원에 관한 법률' 마련에 따른 것으로, 이르면 6월부터 민간 도심복합개발 사업 후보지 공모가 시작될 예정이에요. 🏠🏢
2026년 3월 4일

서울시의 민간 도심복합개발 사업 본격 시행을 앞두고 기대와 우려가 교차하고 있어요. 특히 용적률 상향 등 규제 완화로 사업성이 낮았던 곳에 돌파구가 될 전망이지만, 기존 정비사업과의 겹침으로 인한 부작용도 우려되고 있답니다. 📈🤔
2026년 3월 25일

정부가 도심 공공주택 복합사업의 신규 후보지 공모를 다시 시작했어요. 용적률 인센티브로 공급 속도를 높이려 하지만, 강화된 이주비 대출 규제(한도 6억, LTV 40%)가 원주민의 자금 조달에 어려움을 줄 수 있다는 지적이 나와요. 🏦😟
2026년 7월 19일

민간 도심복합개발 사업의 핵심 진입 요건인 '노후도 기준'이 지역별로 큰 차이를 보여 현장의 혼란이 커지고 있어요. 법정 하한은 40%지만, 지자체 조례에 따라 40%에서 최대 60%까지 적용되어 사업자의 후보지 발굴과 사업성 검토에 어려움이 예상됩니다. 📍📊

4. 다각도 분석: 누구에게 어떤 영향을 미칠까?

[소비자/개인] [산업/기업] [정부/시장]

정부가 민간 도심복합개발 사업을 확대하고 있지만, 지역별로 사업 진입 요건인 '노후도 기준'이 달라 혼란이 생기고 있어요. 🏡 이는 사업 대상지를 발굴하고 사업성을 검토하는 데 어려움을 줄 수 있어요. 예를 들어, 서울이나 대구는 노후 건축물 비율이 60% 이상이어야 하지만, 경기도나 대전시는 40%만으로도 사업이 가능하답니다. 😥 이처럼 지역마다 다른 기준으로 인해 개인들은 어느 지역에서 사업이 더 쉽게 추진될지 예측하기 어려울 수 있어요.

또한, 이러한 기준 차이는 잠재적인 개발 지역에 거주하는 주민들에게도 영향을 미칠 수 있어요. 🤷‍♀️ 사업 추진 속도나 방식에 대한 불확실성이 커지면서, 장기적인 주거 계획이나 자산 관리에 대한 고민이 깊어질 수 있답니다. 어떤 지역에서는 비교적 낮은 노후도 기준 때문에 사업이 더 빨리 진행될 수도 있겠지만, 다른 지역에서는 높은 기준 때문에 사업 자체가 지연될 가능성도 있어요. 🤔

정부가 민간 도심복합개발 사업을 확대하면서 신탁사, 리츠 등 민간 전문기관에게 새로운 사업 기회가 열리고 있어요. 🚀 특히 역세권이나 준공업지역, 노후 주거지 등에서 용적률을 높여 주택 공급을 촉진하는 것이 목표죠. 하지만 지역별로 적용되는 노후 건축물 비율 기준이 40%에서 60%까지 최대 20%포인트 차이가 나면서, 사업자들이 후보지를 발굴하고 사업성을 면밀히 검토하는 데 어려움을 겪고 있답니다. 📉

같은 법률에 근거한 사업임에도 불구하고 각 지방자치단체별 조례로 인해 적용 기준이 달라지면서, 사업 검토 과정에서의 혼선이 커지고 있어요. 😵‍💫 예를 들어, 경기도 내에서도 인구 50만 명 이상 대도시는 자체 조례로 더 높은 노후도 기준을 적용하는 경우가 있어, 사업 계획 수립 시 지역별 차이를 충분히 고려해야 하는 상황이에요. 이는 사업 추진의 예측 가능성을 떨어뜨리고, 잠재적인 사업성 분석에 불확실성을 더하는 요인이 될 수 있답니다. 😓

정부는 도심복합개발 사업을 통해 주택 공급을 촉진하고 도시 기능을 활성화하려는 목표를 가지고 있어요. 🏙️ 이를 위해 민간 참여를 확대하고 용적률 인센티브 등 다양한 혜택을 제공하고 있죠. 하지만 '노후도 기준'에 대한 지자체별 자율성을 부여하면서, 오히려 지역 간 기준 격차가 커져 사업 추진에 혼선을 주고 있다는 지적이 나오고 있어요. 🤷‍♀️ 이는 정부 정책의 일관성을 해치고, 사업 대상지 선정 및 추진에 불확실성을 가중시킬 수 있답니다.

이러한 기준 차이는 시장의 예측 가능성을 낮추고, 결국 주택 공급 속도에도 영향을 미칠 수 있어요. 🚦 정부는 제도의 취지를 살리면서도 지역 간 형평성을 고려한 명확한 가이드라인 제시가 필요해 보입니다. 또한, 관련 법규와 조례 간의 조화를 통해 사업 추진의 혼란을 최소화하고, 시장 참여자들이 정책 방향을 명확히 인지할 수 있도록 지원해야 할 것으로 보여요. 👍

5. 핵심 시사점: 그래서 무엇이 달라지는가?

정부가 민간 도심복합개발 사업을 확대하면서 재개발·재건축의 활로를 모색하고 있지만, 핵심 진입 요건인 '노후도 기준'이 지역별로 제각각 달라 사업 추진에 혼란이 예상돼요. 🏠 이는 같은 법률에 근거한 사업임에도 불구하고, 지방자치단체별로 최대 20%포인트까지 노후건축물 비율 기준에 차이가 발생하기 때문인데요. ⚖️ 결국 사업 대상지를 발굴하고 사업성을 검토하는 데 어려움이 따르고, 이는 사업 속도를 늦추는 요인이 될 수 있다는 분석이 나와요. 🤔

특히 경기도처럼 광역자치단체와 일부 대도시 간에 노후도 기준이 다르게 적용되는 경우, 같은 권역 내에서도 사업 추진에 있어 기준이 엇갈리게 된답니다. 📈 이는 사업자들이 지역별로 다른 기준을 일일이 파악하고 이에 맞춰 사업 전략을 세워야 하는 번거로움을 야기하고 있어요. 🗺️ 또한, 과거 재개발구역에서 해제된 곳 등 사업성이 낮아 정비사업 추진이 어려웠던 지역에 새로운 주택 공급의 기회를 제공하려는 제도의 취지가 지역별 기준 차이로 인해 기대만큼의 성과를 내지 못할 수도 있다는 우려도 나오고 있답니다. 😥

결론적으로, 지역별로 다른 노후도 기준 적용은 민간 도심복합개발 사업의 예측 가능성을 낮추고, 이는 결국 사업 추진 지연과 효율성 저하로 이어질 수 있어요. 📉 정부는 이러한 현장의 혼란을 줄이고 제도의 실효성을 높이기 위해 노후도 기준 적용에 대한 명확하고 통일된 가이드라인 마련 등 제도 개선에 대한 고민이 필요해 보여요. 💡

6. 향후 전망: 시나리오별 예측

현 상태 유지 및 안착 시나리오

현재로서는 정부가 추진하는 민간 도심복합개발 사업의 기본 틀이 유지될 가능성이 높아요. 🙏 다만, 각 지방자치단체의 노후도 기준 차이가 그대로 유지된다면, 사업을 추진하려는 민간 사업자들의 후보지 선정 및 사업성 검토에 계속해서 어려움이 따를 수 있어요. 😥 이러한 불확실성이 지속되면, 사업 추진 속도가 더뎌지거나 일부 지역에서는 사업 자체가 지연되는 현상이 나타날 수 있습니다. 🐢
서울시처럼 민간 도심복합개발 사업에 대한 조례 제정과 세부 시행규칙 마련이 구체화되고 있다는 점(2026년 3월)은 긍정적인 신호로 볼 수 있어요. 👍 하지만 다른 지자체들 역시 이러한 제도적 기반을 마련하는 과정에서 자체적인 노후도 기준 적용에 대한 고민이 이어질 것으로 보여요. 이러한 상황이 반복되면, 마치 '그림의 떡'처럼 사업 추진에 대한 기대감만 커지고 실제 성과로 이어지기까지는 상당한 시간이 소요될 수 있습니다. 🤔
영향력 확대 및 가속 시나리오

각 지자체의 노후도 기준 차이가 사업 추진의 장애물이 되고 있다는 지적이 계속 나오면서, 정부나 상위 지자체 차원에서 노후도 기준 적용에 대한 명확한 가이드라인을 제시하거나 통일성을 강화하려는 움직임이 나타날 수 있어요. 🤝 예를 들어, 법정 하한선인 40%를 기본으로 하되, 특별한 경우에만 예외를 인정하는 방식 등을 통해 사업 대상지 선정의 혼란을 줄일 수 있겠죠. 💡
또한, 민간 도심복합개발 사업의 성공 사례가 등장하면서 다른 지역에서도 사업 추진에 대한 열기가 고조될 수 있어요. 특히, 용적률 상향, 동의율 완화 등 파격적인 혜택이 실제로 적용되어 사업성을 개선하는 데 기여한다면, 과거 재개발·재건축 등에서 사업성이 낮아 지지부진했던 역세권이나 노후 주거지들의 개발이 가속화될 수 있습니다. 🚀 이러한 긍정적인 흐름은 도심 내 주택 공급 확대와 도시 기능 활성화로 이어질 가능성이 있습니다. ✨
변수 발생 및 흐름 반전 시나리오

지자체별 노후도 기준 차이가 단순히 행정적인 불편함을 넘어, 특정 지역의 사업 추진을 원천적으로 어렵게 만들거나, 형평성 문제를 야기할 수 있어요. ⚖️ 만약 이러한 불균형이 심화되어 지역 간 갈등으로 번지거나, 특정 지역의 사업 참여가 현저히 줄어든다면, 정부의 도심복합개발 사업 취지 자체가 흔들릴 수 있습니다. 😥
또 다른 변수로는, 강화된 이주비 대출 규제(HUG 보증 한도 6억원, LTV 40%)가 사업의 발목을 잡는 상황이 장기화될 가능성도 있어요. 📉 특히 노후 주택 소유주들이 전세보증금을 반환하고 이주 자금을 마련하는 데 어려움을 겪는다면, 주민들의 사업 참여가 저조해져 사업 자체가 표류할 수 있습니다. 😭 이러한 금융 관련 규제 문제가 해결되지 않는다면, 용적률 인센티브 등 다른 혜택에도 불구하고 사업 추진 동력이 약화될 수 있으며, 이는 도심 정비 사업 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 😟

[주요 용어 해설 (Glossary)]

도심복합개발

도심복합개발은 정부나 지자체가 주도하던 기존의 도심 재개발 사업을 신탁사나 리츠 같은 민간 전문기관이 시행할 수 있도록 범위를 확대한 제도를 말해요. 🏙️ 사업성이 낮아 정비 사업 추진이 어려운 지역을 대상으로, 주민 동의 요건을 낮추고 용적률을 높여서 주택 공급을 좀 더 빠르게 추진하는 것이 목표랍니다. 이 사업은 크게 성장거점형과 주거중심형으로 나뉘는데, 주거중심형은 주로 역세권이나 준공업지역, 그리고 노후된 주거지를 중심으로 새로운 주택을 공급하는 방식이에요. 🏠
노후도 기준

노후도 기준이란, 특정 지역의 건축물 중에서 준공된 지 20년 이상 지난 오래된 건축물이 전체 건축물에서 차지하는 비율을 말해요. ⏳ 도심복합개발사업의 경우, 이 노후 건축물의 비율이 일정 수준 이상이어야 사업 대상지로 선정될 수 있답니다. 예를 들어, '주거중심형 민간 도심복합개발사업'에서는 이 기준이 지역별로 40%에서 최대 60%까지 다르게 적용되고 있어요. 📏 이 기준 때문에 사업 대상지를 선정하거나 사업성을 검토하는 데 혼란이 생기기도 한답니다. 🤔
용적률

용적률은 대지 면적 대비 건물을 얼마나 높이 지을 수 있는지를 나타내는 비율이에요. 🏗️ 쉽게 말해, 땅에 비해 건물이 얼마나 빽빽하게 들어설 수 있는지를 보여주는 지표랍니다. 도심복합개발사업에서는 사업성이 낮은 지역에 주택 공급을 촉진하기 위해 용적률을 기존보다 높여주는 혜택을 제공하고 있어요. 예를 들어, 준주거지역에서는 기존 최대 500%에서 700%까지 용적률을 높여줄 수 있다고 해요. 📈 늘어난 용적률의 일부는 공공분양이나 임대주택을 짓는 데 사용되기도 해요. 🏢