[고준석의 실전투자]경매 시 가등기 종류 확인하고 진행해야

담보가등기는 경매 끝나면 사라져 배당요구 여부 등으로 파악 가능 고준석 연세대 상남경영원 주임교수 자영업을 하는 김모 씨는 최근 경매로 내 집 마련에 나섰다. 오랫동안 발품을 팔던 중 마음에 드는 아파트를 발견했고, 입찰에 참여하기로 마음먹었다. 그런데 등기부를 살펴보니 권리관계가 심상치 않다. 1순위 소유권이전청구권가등기, 2순위 근저당권, 3순위 근저당권, 4순위 가압류, 5순위 경매개시결정 순으로 얽혀 있었다. 선순위 가등기가 있는 이 아파트를 매수해도 되는지 궁금하다. 경매 초보자는 등기부에 선순위 가등기가 하나만 있어도 덜컥 겁부터 먹는다. 선순위 가등기, 낙찰 받아도 내가 떠안아야 하는 것 아닌가 하는 걱정 때문이다. 가등기에는 두 종류가 있다. 하나는 장차 매매나 증여 등으로 소유권을 이전받을 권리를 미리 확보해 두는 순위 보전 가등기이다. 그리고 다른 하나는 돈을 빌려주면서 담보로 설정하는 담보가등기다. 두 가등기는 등기부상 표시가 동일하게 ‘소유권이전청구권가등기’로 나타나기 때문에 겉으로는 구별이 되지 않는다. 그런데 경매에서 두 가등기의 운명은 완전히 갈린다. 순위 보전 가등기가 기준권리보다 앞서 있으면 매수인이 고스란히 떠안아야 한다. 반면 담보가등기는 순위가 아무리 앞서도 경매가 끝나면 사라진다. 그 대신 가등기권자는 배당 절차에서 다른 채권자보다 먼저 돈을 받아간다. 법도 이를 뒷받침한다. 담보가등기가 걸린 부동산에 경매가 개시되면 그 담보가등기는 저당권으로 보고 가등기를 설정한 날에 저당권 설정등기가 된 것으로 간주한다. 한마디로 담보가등기는 이름만 가등기일 뿐, 경매에서는 저당권과 똑같이 취급된다. 선순위 소유권이전청구권가등기가 있는 부동산에 경매가 시작되면 법원은 가등기권자에게 “당신의 가등기가 담보가등기인지, 순위 보전 가등기인지 신고하라”고 공식적으로 요구한다. 만약 가등기권자가 담보가등기라고 신고하고 배당요구까지 마치면 그 가등기는 경매가 끝나면서 깨끗이 사라지고 가등기권자는 배당 절차에서 돈을 먼저 받아 간다. 매수인은 그 가등기를 전혀 떠안지 않아도 된다. 문제는 가등기권자가 아무 신고도 하지 않은 경우다. 법원 입장에서는 그 가등기가 담보가등기인지, 순위 보전 가등기인지 알 방법이 없다. 그래서 일단 순위 보전 가등기로 보고 “매수인이 이 가등기를 떠안을 수 있다”는 경고 문구를 매각물건명세서에 적은 채 경매를 진행한다. 그러나 법적으로 따지면 얘기가 다르다. 그 경고 문...