'공실 리스크'에 꼬마빌딩 낙찰가율 50% 밑으로 뚝…입지 최우선 고려를

경기 침체와 공실률 증가, 고금리로 인한 임대 수익률 악화, 온라인 중심 소비구조 변화 등이 복합적으로 작용하면서 수익형 부동산 시장이 장기 침체 국면에 들어선 모습이다. 최근 전국 업무·상업시설 월별 경매 진행 건수가 8000건을 돌파하며 역대 최대치를 기록했다.

업무·상업시설은 상가, 오피스, 꼬마빌딩 등 이른바 수익형 부동산을 의미한다. 전국 평균 낙찰률(진행 건수 대비 낙찰 건수 비율)은 10%대에 머물러 있으며, 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 50%를 밑돈다. 이는 경매시장에 유입되는 물건은 늘어나고 있지만, 매수세 위축으로 수차례 유찰되는 물건이 늘어나면서 전국적인 적체 현상을 보인다는 의미다.

수익형 부동산 시장 침체가 장기화되면서 서울 주요 상권의 꼬마빌딩도 고전을 면치 못하고 있다. 지난 5월 서울 강남구 대치동의 한 꼬마빌딩은 감정가 약 98억원에서 두 차례 유찰된 끝에 감정가의 70% 수준인 68억원에 낙찰됐다. 매각 당시 입찰자는 단 1명뿐이었다. 현재도 서초구 방배동의 한 꼬마빌딩이 경매시장에 나와 있다. 7호선 내방역 인근에 위치해 대중교통 접근성이 우수하고 유동인구도 풍부한 곳이다. 감정가는 약 82억원이지만 두 차례 유찰되면서 최저가격은 감정가 대비 64% 수준인 약 52억원까지 낮아진 상태다.

부동산 호황기였던 2021년만 하더라도 꼬마빌딩 경매 진행 건수는 연간 28건에 불과했다. 당시 낙찰률은 60%를 웃돌았고, 평균 낙찰가율은 125%에 달할 정도로 시장 열기가 뜨거웠다. 매매시장에서도 매물을 찾기 어려웠던 시기인 만큼 경매시장에 등장한 물건에 투자자의 관심이 집중됐다. 여기에 저금리와 풍부한 유동성까지 더해지면서 적극적인 매수세가 유입됐다.

이후 연속된 금리 인상과 코로나19 팬데믹 이후 소비패턴의 변화는 꼬마빌딩 경매시장에도 직접적인 영향을 미쳤다. 2025년 꼬마빌딩 경매 진행 건수만 보더라도 2021년 대비 약 5배 수준인 150건으로 늘었으며, 낙찰률은 30%대로 내려앉았고, 평균 낙찰가율도 70%대로 하락했다.

이런 가운데 일각에서는 강남권 아파트의 가격 상승과 한층 더 강화된 주택담보대출 규제, 다주택자에 대한 압박으로 일부 유동자금이 다시 꼬마빌딩 시장으로 이동할 수 있다는 전망도 제기된다. 그러나 상권 침체가 이어지는 상황에서 단순히 대체 투자처라는 이유만으로 수익형 부동산에 접근하는 것은 공실 리스크와 임대수익 감소 우려를 감안할 때 각별한 주의가 필요해 보인다.

정부가 비업무용 부동산에 대한 장기보유특별공제 개편 가능성도 언급하면서 투자 환경의 불확실성이 더욱 커진 상황이다. 아직은 임대수익을 기대한 접근보다 직접 사업장으로 활용하면서 장기적인 자산가치 상승을 바라보는 수요자에게 더 적합한 시장으로 보인다.

다만 같은 꼬마빌딩이라도 지금 같은 시장에서는 무엇보다 입지를 최우선적으로 고려해야 한다. 역세권처럼 접근성이 우수한 건물일수록 자산가치의 하방경직성이 높기 때문이다. 노후 건물이라면 리모델링 가능성과 비용 부담 규모도 함께 검토한 후 입찰 가격을 결정해야 한다.

또 일부 공간을 통해 임대수익을 확보할 수 있는 건물인지도 살펴볼 필요가 있다. 하지만 단순히 현재 임대 시세만을 기준으로 수익률과 건물의 가치를 평가하기보다 임차 수요가 지속될 수 있는지가 더욱 중요한 시점이므로 주변 상권의 경쟁력과 향후 회복 가능성까지 종합적으로 판단할 수 있는 안목이 필요하다.

[이주현 지지옥션 전문위원]

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