낡은 빌라만 사두면 아파트 된다는 착각

부동산 > 시장 동향 낡은 빌라만 사두면 아파트 된다는 착각 낡은 빌라 한 채가 아파트로 바뀌는 과정에는 곳곳에 함정이 도사리고 있다. 재개발 투자자가 꼭 짚어볼 리스크 7가지를 정리했다. ① 물딱지 주의보 권리산정기준일 이후 지분을 쪼갠 물건을 사면 입주권을 못 받는 '물딱지'가 될 수 있다. 단독주택을 다세대로 바꾸거나 새로 지은 빌라가 대표적이다. 신축일수록 권리산정기준일과 건물 사용승인일을 반드시 대조해야 한다. 상가·근린생활시설 소유자는 아파트 대신 상가를 받거나 청산되는 등 배분 방식이 달라 분쟁도 잦다. ② 투기과열지구의 벽 투기과열지구에서 관리처분인가 이후 물건을 사면 원칙적으로 조합원이 될 수 없다. 다만 매도인이 1가구 1주택자로 10년 이상 보유·5년 이상 살았다면 조합원 지위를 이어받을 수 있고, 상속·해외 이주도 예외다. 조합·구청 주거정비과·서울시 정보몽땅 등을 통해 교차 검증이 필수다. ③ 무허가 '뚜껑'과 도로 지분의 함정 도로나 빈 땅처럼 건물 없는 토지만 소유하면 입주권 요건이 달라진다. 서울은 보통 90㎡ 이상이어야 단독 입주권을 받는다. 기존 무허가건축물 인정 시점 이전부터 있던 무허가주택 '뚜껑'은 입주권 대상이 될 수도 있다. 다만 항공사진·재산세 과세대장 등 입증 서류가 있어야 인정받는다 ④ 재개발의 진짜 비용은 '시간' 재개발 단계마다 동의서 걷기·심의·감정평가·총회에 각각 수년씩 걸릴 수 있다. 여러 단계 중 하나만 막혀도 전체가 멈춘다. 가령 신림1구역은 구역 지정 후 사업시행인가까지 약 20년이 걸렸다. ⑤ 공사비 인상의 나비효과 요즘 서울 주요 재개발 현장 공사비는 평당 900만~1000만원에 육박하고, 고급화 단지는 1000만원을 훌쩍 넘긴다. 공사비가 오르면 그대로 분담금 부담으로 돌아온다. 시공사와 조합의 갈등으로 공사가 멈추면 손해는 조합원의 몫이 될 수 있다. ⑥ 끝날 때까지 끝난 게 아니다 관리처분인가 후 이주비 대출이 실행되면 그 순간부터 금융 비용이 매일 쌓인다. 세입자 보상과 명도 분쟁이 소송으로 번져 착공이 밀리면 그 비용도 조합원의 몫이다. 조합 소송 이력은 서울시 정보몽땅·등기부등본·법원 판결문 검색으로 미리 확인할 수 있다. ⑦ 초기 재개발 투자 주의보 재개발은 비상장 주식처럼 '하이 리스크, 하이 리턴' 구조다. 시장이 식으면 거래가 뚝 끊기고 오래 물릴 수 있다. 초기 단계에서 부여되는 '연번'은 동의서를 걷기 시작했다는 행정절차...