낡은 빌라만 사두면 알아서 아파트 된다?...재개발 투자 ‘여긴 피해라’

부동산 > 시장 동향 낡은 빌라만 사두면 알아서 아파트 된다?...재개발 투자 ‘여긴 피해라’ 낡은 빌라 한 채가 아파트로 바뀌는 과정에는 곳곳에 함정이 도사리고 있다. 조합원 자격을 잃거나 시간과 공사비에 발목을 잡히면 수익성이 훼손된다. 남들이 산다고 급하게 뛰어드는 ‘포모(FOMO)’를 경계해야 한다. 재개발 투자자가 꼭 짚어볼 리스크 7가지를 정리했다. 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 빌라 밀집 지역이 내려다보이고 있다. [뉴시스] ◆물딱지 주의보권리산정기준일 이후 지분을 쪼갠 물건을 사면 입주권을 못 받는 ‘물딱지’가 될 수 있다. 단독주택을 다세대로 바꾸거나 새로 지은 빌라가 대표적이다. 신축일수록 권리산정기준일과 건물 사용승인일을 반드시 대조해야 한다. 상가·근린생활시설 소유자는 아파트 대신 상가를 받거나 청산되는 등 배분 방식이 달라 분쟁도 잦다. 한 사람이 같은 구역에 여러 채를 가진 ‘다물권’도 입주권이 하나만 나온다.◆투기과열지구의 벽투기과열지구에서 관리처분인가 이후 물건을 사면 원칙적으로 조합원이 될 수 없다. 다만 매도인이 1가구 1주택자로 10년 이상 보유·5년 이상 살았다면 조합원 지위를 이어받을 수 있고, 상속·해외 이주도 예외다. 이 제한은 2018년 1월 25일 이후 사업시행인가를 신청한 사업장부터 적용된다. 또 관리처분 이후 들어가면 최초 관리처분인가일부터 5년 이내에 다른 투기과열지구에서는 분양 신청을 할 수 없다. 매수 전 조합원 지위 승계가 가능하다는 중개업소 말만 믿으면 안 된다. 조합·전문 변호사·구청 주거정비과·서울시 정보몽땅 등을 통해 교차 검증이 필수다.◆무허가 ‘뚜껑’과 도로 지분의 함정도로나 빈 땅처럼 건물 없는 토지만 소유하면 입주권 요건이 달라진다. 서울은 보통 90㎡ 이상이어야 단독 입주권을 받는다. 지분이 작은 도로 지분 물건은 현금청산될 수 있다. 구역별로 기존 무허가건축물 인정 시점 이전부터 있던 무허가주택 ‘뚜껑’은 입주권 대상이 될 수도 있다. 다만 항공사진·재산세 과세대장 등 입증 서류가 있어야 인정받는다. 감정가만 보고 매물을 덜컥 사면 위험한 이유다.◆재개발의 진짜 비용은 ‘시간’재개발 단계마다 동의서 걷기·심의·감정평가·총회에 각각 수년씩 걸릴 수 있다. 여러 단계 중 하나만 막혀도 전체가 멈춘다. 가령 신림1구역은 구역 지정 후 사업시행인가까지 약 20년이 걸렸다. 구역 안에 교회나 학교가 있으면 대체용지·보상 협의만...