내 집 마련 수익률 셈법 흔든 세제개편안 … 갭투자 해야할까

<플러스 포인트>
▶전세보증금이 집주인 수익률 네 배로
▶무주택 가구는 불황기 완충자산 부족
▶주택시장 진입 어려워져 자산분산 필요

재정경제부는 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안에서 1세대 1주택자의 양도소득세 장기보유특별공제를 보유기간보다 실제 거주기간에 더 많이 연동하기로 했다. 현행 공제는 보유기간과 거주기간에 각각 연 4%를 적용하지만, 2028년에는 거주 연 6%·보유 연 2%로 바뀌고 2029년부터는 거주기간에만 연 8%가 적용된다.

개편안이 국회를 통과하면 장기간 거주할 1주택자는 공제를 유지할 수 있지만, 실제 거주하기 어려운 신규 투자자는 같은 양도차익을 얻어도 세후 수익이 줄어든다. 여기에 매매가격과 전세가격 비율을 나타내는 서울 아파트 전세가율까지 낮아지면서 10억원짜리 집을 사는 데 필요한 자기자본은 10년 전 2억5000만원에서 현재 5억원 가까이로 늘었다.

문제는 이러한 변화가 자산 보유자와 신규 진입자에게 다르게 작용한다는 점이다. 최근 반도체 가격 급등으로 실질 국내총소득(GDI)이 두 자릿수로 늘었지만, 호황의 이익은 반도체 기업과 주주 등 일부에 집중됐다. 여기에 한동안 잠잠하던 집값까지 다시 들썩이면 편중된 성장에다 자산 값의 변화로 자산 격차를 한 번 더 벌릴 수 있다.

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