'뉴스테이' 임대리츠 만기 본격…만기 연장도, 분양 전환도 난감

위례뉴스테이리츠 11월 만기…분양 전환 결정 못해
올해 3곳, 내년 11곳 등 2029년까지 만기 집중
연장하자니 수익률 저조에 '민간사업자' 재투자 의문
분양하자니 분양가 비싸도 논란, 로또 분양도 논란

[이데일리 최정희 기자] 인천도화뉴스테이임대주택리츠를 운영하는 인천도시공사에는 내년 2월 임대차 만기를 앞두고 임차인들의 전화가 집중되고 있다. 내년 2월이 되면 임대 만기가 연장되는 것인지, 아니면 현재 살고있는 집을 분양받을 수 있는 것인지에 대한 질문이 쇄도하고 있다. 인천도시공사 직원이 할 수 있는 말은 “확정되지 않았다”는 것밖에 없다.

[이데일리 이미나 기자]

인천도화리츠는 주택도시기금이 투입돼 기금 수탁기관인 주택도시보증공사(HUG) 지분이 60%에 달한다. 최대주주의 결정이 리츠 운명을 결정하는데 주택도시기금의 정책 방향을 결정할 국토교통부가 아직 판단을 못하고 있다. 이러한 공공지원 민간임대 주택 리츠의 만기가 올해부터 본격화하면서 만기 연장 또는 분양 전환의 기준선 정립이 중요해지고 있다.

만기 연장시 유주택자한테 주택기금 지원 논란

3일 한국리츠협회에 따르면 2015년 박근혜 정부 때 등장해 ‘뉴스테이’(기업형 임대주택)로 불렸던 공공지원 민간임대주택 리츠가 올해부터 본격 만기 도래한다.

공공지원 민간임대리츠는 3월 기준 129개로 공급하는 임대주택 수가 10만 3769가구에 달한다. 공공지원 민간임대와 일반 민간임대주택리츠는 올해 3곳, 내년 11곳, 2027년 7곳, 2028년 9곳, 2029년 9곳으로 2029년까지 39곳이 대거 만기 도래한다.

뉴스테이 임대리츠는 설립 당시 최소 8년의 임대 기간만 채우면 됐는데, 이 기준에 따라 가장 먼저 만기가 도래하는 공공지원 민간임대 리츠는 ‘위례뉴스테이임대주택리츠(위례리츠)’로 11월 만기 도래한다. 위례리츠는 주택도시기금이 70%의 지분을 보유하고 있다. 첫 만기 대상인 만큼 국토부가 만기 연장 또는 분양 전환 지침을 어떻게 마련하느냐에 따라 향후 만기하는 리츠의 기준이 될 수 있다는 점에서 주목된다.

만기 도래하는 임대리츠가 선택할 수 있는 것은 두 가지다. 우선 임대 기간을 연장하는 것이다. 그러나 투자금을 다시 모으기 쉽지 않을 수 있다. 주택도시기금이 기존 투자금을 재투자한다고 해도 장기간 자금이 묶이는 것에 따른 부담감이 커진다. 특히 뉴스테이 임대리츠 임차인 상당수가 유주택자라는 점은 주택도시기금을 재투입할 명분을 약화시킨다. 2016년 민간임대주택 특별법(민특법)이 시행됐던 당시 임차인 입주 자격에 제한이 없어 주택 보유 여부, 소득 제한 없이 뉴스테이에 누구나 청약할 수 있었다.

리츠에 참여했던 건설사 등 민간 투자사는 저조한 임대 수익률에 재투자를 거부할 가능성이 높다. 조혜진 한국리츠협회 리츠정책팀 연구원은 “최근 2~3년간 신규 공공지원 임대주택 리츠가 줄었다”며 “정부의 정책 방향이 자주 바뀐 데다 임대주택 사업성을 따져보면 10년간(임대의무기간 10년으로 연장) 자금이 장기로 묶이는 데다 임대료 상승률도 연 5%로 제한되기 때문에 임대주택의 매각 차익을 기대하는 수요도 줄어들고 있다”고 밝혔다.

대거 분양 전환하면 ‘임대주택’ 공급 수 급감

임대 의무 기간이 종료된 리츠는 분양 전환을 고려할 수 있다. 임대리츠에 살고있는 임차인들 상당수는 분양 전환을 기다리고 있다. 그러나 정작 민특법에 따르면 분양 전환에 대한 명확한 규정이 없다. 당시 국토부 지침과 임차인 모집 공고에선 임대 의무 기간 종료 후에 임차인에게 분양 전환 우선권이 부여되지 않고, 분양 전환 여부도 임대사업자가 결정하도록 했다.

이에 따라 임대리츠를 분양 전환하더라도 누구를 대상으로 얼마에 분양할지에 대해 고민이 커진다. 관련 업계 관계자는 “임차인 중에는 유주택자도 상당한데 기존 임차인에게 분양 전환을 하는 게 맞는지, 무주택자에게만 줘야하는 것인지가 논란이 될 수 있다”고 밝혔다. 이어 “분양가도 시세를 반영해 산정해야 하는 것인지, 저렴하게 분양해야 하는 것인지에 대해서도 고민이 될 것”이라고 덧붙였다. 분양가를 시세대로 하게 되면 기존 임차인들의 반발이 생길 수 있고, 분양가를 싸게 해줬다간 ‘로또 분양’이라는 지적이 나올 수 있기 때문이다.

만기 도래되는 상당수의 임대리츠가 모두 분양 전환을 선택해도 문제다. 그만큼 임대주택 수가 감소하기 때문이다. 조 연구원은 “대다수 임대리츠가 만기 후 매각을 선택하게 되면 임대주택 신규 공급이 뒤따르지 않는 한 전체 임대주택 누적 공급 수가 감소할 수밖에 없다”며 “아파트 투기 수요를 억제하고 주거 질 향상을 위해 지속적인 임대주택 공급 확대가 요구되는 시점이라 기존 임대주택 재고 유지도 필수”라고 짚었다.

국토부는 사업장마다 상황이 다르기 때문에 일률적인 가이드라인보다 개별 사업장별로 결정하는 것이 바람직하다는 입장이다. 국토부 관계자는 “만기 도래하는 사업장별로 주주총회를 통해 어떤 방식으로 처리할지 결정할 예정”이라며 “위례리츠 등 첫 번째 만기 도래 사업장을 어떻게 처리하느냐가 뒤에 만기 도래 사업장의 기준점처럼 작용할 것으로 보여 관련 방안을 검토하는 중”이라고 밝혔다.

임대리츠 만기 연장을 위해선 인센티브가 필요하다는 의견도 나온다. 조 연구원은 “임대주택 운영을 목적으로 통매입하는 경우엔 취득세를 면제하거나 임대 사업 운용시 기금 출자 한도를 증액해줄 필요가 있다”고 말했다.