다주택자 양도세 중과 부활…장특공 축소 등 매물잠김 대응책 나오나

조용히 지나간 10일…매물잠김 본격 시동
8만건 육박했던 매물…10일 기준 6.6만건
전세난 심화…정부, 비거주 1주택자 겨냥
“7월 세제 개편…지선 후 개요 내놓을 것”

[이데일리 김형환 기자] 다주택자 양도세 중과가 10일부터 다시 적용됐다. 전날까지 시장은 비교적 조용한 분위기 속에 마지막 날을 넘겼다. 전문가들은 신규 물량이 급감한 상황에서 이날부터 본격적인 매물잠김 현상이 도래할 것이라고 예측했다. 정부는 이 같은 매물잠김에 대응하기 위해 비거주 1주택자를 겨냥한 정책을 내놓을 것으로 보인다.

지난 6일 서울 잠실의 한 부동산에 양도소득세 세무상담 안내문이 붙어 있다. (사진=방인권 기자)

다주택자 양도세 중과 시작…“팔고 싶어도 못 팔아”

다주택자 양도세 중과 유예를 하루 앞둔 지난 8일 찾은 서울 마포구의 한 공인중개사무소는 조용한 모습이었다. 간혹 급매가 나와 거래가 이뤄지기도 했지만 국지적 수준에 그쳤다. 공인중개사 A씨는 “이미 급매라고 나왔던 것들은 2~3월에 다 팔리고 4월부터는 급매라도 가격이 많이 떨어지지 않은 채 나왔었다”며 “5월 들어서는 매물이 씨가 말랐다”고 설명했다.

다른 지역도 마찬가지였다. 잠실 리센츠 인근의 공인중개사 B씨는 “지난 3월에야 급매가 꽤 많이 나왔지 지금은 거의 없다”며 “이번 달은 장사가 안 될 수준”이라고 말했다. 강남구 개포동 인근의 한 공인중개사는 “지금까지 안 판 사람들은 버티겠다는 것”이라며 “간혹 급매가 한 두건 있는 것 같긴 한데 사실 큰 거래는 이미 대부분 끝났다고 봐야 한다”고 부연했다.

실제로 지난 3월 8만건에 육박했던 서울 아파트 매물은 최근 7만건 이하로 떨어지는 등 감소세를 보이고 있다. 아실에 따르면 이재명 대통령이 다주택자 양도세 중과 유예 조치를 종료하겠다고 밝힌 지난 1월 23일 5만 6219건이던 서울 아파트 매물은 지난 2월 7일 6만 141건으로 처음으로 6만건을 넘은 이후 지난 3월 21일 8만 80건으로 8만건을 넘겼다. 다만 이날 6만 6914건으로 최고 수준 대비 1만 3000건 가량 줄어들었다.

전문가들은 다주택자 양도세 중과 유예가 종료된 10일부터 본격적인 ‘매물잠김’ 현상이 벌어질 것이라고 입을 모았다. 서울 아파트 입주 물량이 급감한 상황에서 기존 물량을 내놓을 수 있는 다주택자마저 버티기 모드에 들어간다면 집값 상승 압력이 커질 수밖에 없다는 것이다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “이제는 최고세율이 82.5%까지 올라가기 때문에 다주택자들은 물건을 팔고 싶어도 못 팔게 됐다”며 “시장에 매물 자체가 없는 상황에서 매수자들도 당분간 관망세로 돌아설 것이기 때문에 강보합 흐름으로 이어질 것”이라고 말했다.

전·월세난 역시 더욱 심각해질 것으로 보인다. 서울 아파트 전세가격 상승률은 5월 첫째주(4일 기준) 0.23% 상승하며 10년 5개월(2019년 12월 넷째주) 이후 최고치를 기록했으며 전세 물건은 이날 기준 1만 6389건으로 전년 같은 날(2만 6815건) 대비 1만건 가량 감소했다. 김인만 김인만부동산연구소장은 “입주물량이 없어 가만히 있어도 전세난 심각할 수 밖에 없는데 토지거래허가제로 집주인을 자극하고 전세 대출을 막았다”며 “정부 정책과 입주물량 부족의 콜라보로 앞으로 3~4년 동안 전세난을 해소하긴 어려울 것”이라고 분석했다.

지난 6일 서울 잠실의 한 부동산에 급매 안내문이 붙어 있다. (사진=방인권 기자)

비거주 1주택 겨냥한 정부…세제 개편이 ‘핵심’

이 같은 상황에서 정부는 매물잠김 현상을 해결하기 위해 등록임대사업자와 비거주 1주택자들을 압박할 것으로 보인다. 김윤덕 국토교통부 장관은 이날 액스(X·옛 트위터)를 통해 “양도세 중과 여부는 집값 전망에 영향을 미치는 수많은 요소 중 하나일 뿐”이라며 “매물잠김 우려의 목소리가 크지만 국민주권정부는 다를 것”이라고 자신감을 보였다.

정부는 현재 조정대상지역 매입임대아파트 사업자에 대한 양도세 중과배제 혜택 재검토와 비거주 1주택자 ‘세 낀 매매(갭투자)’ 일시 허용 등을 검토하고 있다. 특히 비거주 1주택자들에 대해서는 다주택자 ‘세 낀 매매’ 허용 방식과 같은 방식으로 이뤄질 것으로 보였다. 다주택자는 2028년 2월까지 임대차 계약이 종료되는 물건에 대해 실거주 전입 의무르 조건으로 거래를 허용한 바 있다.

전문가들은 비거주 1주택자들에 대한 ‘세 낀 거래’ 허용은 미봉책에 불과할 것이라고 제언했다. 이광수 광수네복덕방 대표는 “단순히 세 낀 거래를 허용하는 것만으로는 부족하다. 결국 비거주 1주택자가 집을 싸게 내놓을 근거를 마련해줘야 한다”며 “보유세를 올린다던지 해당 기간 동안 팔지 않으면 장기보유특별공제(장특공)에서 배제하는 등 싸게 팔 이유를 만들어주는 방안으로 정책이 나아가야 한다”고 설명했다.

향후 시장 흐름은 오는 7월 발표될 세제 개편안이 향후 부동산 시장을 좌우하는 핵심 변수가 될 것으로 보인다. 즉각적인 보유세 인상부터 장특공 축소, 공시가격 현실화 및 공정시장가액비율 조정 등 여러 방안이 거론되고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “7월 말 세법 개정안이 발표되기 전 지방선거 이후 개요를 발표하는 등 정부는 매물 유도를 위해 대책을 내놓을 것”이라며 “매물 잠김현상은 정부가 어떻게 하느냐에 따라 달라질 것”이라고 설명했다.