되기만 하면 로또 안 부럽다…‘일확천금’ 재개발, 딱 3가지만 보세요

부동산 > 시장 동향 되기만 하면 로또 안 부럽다…‘일확천금’ 재개발, 딱 3가지만 보세요 동의·비례·용적률 ‘3개 숫자’ 주목낡은 동네라도 신축빌라 늘면노후비율 깨져 사업 막힐수도임대용 건물주 많은 곳 불리사업성은 ‘비례율’로 판가름용적률·고도제한도 체크해야 서울 아파트값이 급등하자 상대적으로 초기 투자금이 저렴한 재개발 투자가 신축 아파트로 가는 ‘마지막 사다리’로 인식되고 있다. 4억~6억원대 빌라를 매수해두면 향후 입주권을 받는다는 계산으로 MZ들이 움직이고 있다. 하지만 ‘빌라 한 채 사두면 아파트가 된다’는 말은 절반만 맞는다. 재개발이라는 긴 여정에는 감정평가액·비례율·분담금·권리산정기준일 등 낯선 용어들과 10년을 훌쩍 넘기는 시간의 기회비용, 재산권 수억 원이 걸린 함정들이 도사리고 있다. 물딱지(입주권이 안 나오는 물건)를 사는 것은 최악의 시나리오다. 매경플러스 부동산 프리미엄 콘텐츠 ‘손품노트’가 재개발 투자에 꼭 필요한 핵심 지식을 정리했다. ◆재개발은 무엇인가재개발은 집 한 채가 아니라 동네 전체를 새로 짓는 사업이다. 길이 좁고 하수도가 낡았거나 주차장도 없는 오래된 저층 주거지를 길·상하수도 같은 기반시설까지 통째로 갈아엎어 새 아파트 단지로 바꾸는 것이다. 재개발은 용적률 혜택을 받는 대신 임대주택을 포함한 물량을 함께 공급해야 하는 공익사업 성격도 지닌다. 그래서 개인 의지만으로 되는 게 아니라 서울시·구청의 공적 심의를 거쳐야 첫발을 뗄 수 있다.◆재개발이 시작될 ‘자격’아무 동네나 재개발이 되는 것은 아니다. 노후도·접도율·과소필지 세 가지가 핵심 잣대다. 노후도는 지은 지 30년이 넘은 건물이 전체의 60%(재정비촉진지구는 50%) 이상이어야 하는 요건이다. 낡은 동네에 신축 빌라가 늘면 이 비율이 깨져 재개발이 막힐 수 있다. 접도율은 큰길에 붙은 집의 비율을 의미한다. 낮을수록 좁은 골목에 갇힌 집이 많다는 의미로 재개발 가능성이 커진다. 과소필지는 90㎡(약 27평)보다 작은 땅이 전체의 40% 이상인지를 보는 지표다.◆사업은 이렇게 진행된다재개발은 ①구역 지정 ②조합 설립 ③사업시행인가 ④관리처분인가 ⑤이주·철거 ⑥공사·완공 등 6개 관문을 거친다. 지금 어느 관문을 통과하고 있는지가 물건의 가격과 리스크를 좌우한다. 구역 지정은 토지등소유자 입안 요청으로 시작돼 서울시 도시계획위원회 심의를 통과하고 시보에 고시돼야 확정된다. 사업시행인가는 몇 층짜리로 몇 가구...