매매 5000건·전세가율 65%…집값 읽는 숫자의 비밀 [부동산 손자병법]

부동산 > 시장 동향 매매 5000건·전세가율 65%…집값 읽는 숫자의 비밀 [부동산 손자병법] 대학교에서 주식 투자론을 수강하면 첫 수업 시간에 ‘주가는 완벽한 예측이 불가능하다’는 명제부터 깔고 시작한다. 주가가 경제 상황, 기업 실적, 정책 변화, 글로벌 이벤트 등 100% 예측할 수 없는 요소의 영향을 받기 때문이다.그럼에도 불구하고 주식 투자자의 리스크를 최소화하도록 그동안 가격 움직임을 예측하고 미래 방향을 추론하기 위해 다양한 데이터와 방법론을 사용하는 게 투자론을 배우는 이유라고 정의한다.부동산 시장도 마찬가지다. 우리는 언제나 부동산 시장 방향을 먼저 내다보려 하지만 사실 불가능하다. 하지만 끊임없이 시장 상황을 체크하고, 앞으로의 추이를 분석하려는 노력은 게을리하지 말아야 한다. 내 자산을 지키고 올바른 투자 결정을 내리기 위해서다. 서울 강남권 아파트 전경 주식과 마찬가지로 부동산 시장의 현재와 미래를 예상하기 위해서 꼭 확인해야 하는 지표들은 존재한다. 이런 측면에서 수많은 부동산 관련 지표 중에서 어떤 게 허수이고, 어떤 게 진짜 확인해야 하는 지표인지 구분하는 것은 꼭 필요하다. 부동산 학계에선 일반적으로 △가격지수 △거래량 △주택 구매력 △미분양 △전세가율 등 5가지 지표를 가장 중요하게 여긴다. 이 5가지 지표가 어떤 상태인지 점검하면 부동산 시장을 전망하는 데 상당한 도움을 준다.이번엔 지표들을 해석하는 방법과 현재 상황을 어떻게 받아들여야 할지 등에 대해 다뤄보고자 한다.가격 고점 여부를 판단하는 지수부동산 시장의 호황 침체 여부를 보여주는 지표다. 이 지표를 통해 전고점 돌파와 저점 접근 여부, 가격 수준 등을 과거 추이와 비교를 통해 확인할 수 있다.한국부동산원에서 여러 지수를 발표하는데 이 중에서 매매가격 지수와 실거래가 지수를 보통 주목한다. 실거래가 지수가 현재 거래된 부동산 매물 가격들의 추이를 나타낸다면, 가격 지수는 현장에서의 호가 방향까지 포함한다. 실거래가 지수가 지금 상태를, 가격 지수가 앞으로의 추이를 나타내기 때문에 두 지표를 함께 확인하는 것을 추천한다.그렇다면 올해 6월 기준으로 두 지수의 상태는 어떨까. 서울 아파트 매매가격 지수는 104.0이다. 2022년 1월에 기록한 이전 최고점(96.1)을 작년 10월에 돌파했고, 지금은 한참 넘어선 상태다. 강북권역(104.6)이 강남권역(103.5)보다 높은 점도 눈에 띈다. 강북쪽 가격 상승세가 기존...