[부동산 손자병법] 같은 금액이면 외곽 34평보다 중심지 25평 노려볼만

과거 4인 가족이 살기에 적합하다는 의미에서 전용면적 84㎡ 아파트를 일컫던 말인 '국민평형'의 기준이 바뀌고 있다. 수년 전만 해도 아파트 선택의 기준은 방 3개를 갖춘 전용 84㎡였지만 최근엔 '넓이'보다 '감당할 수 있는 총액'과 '월 상환 부담'으로 이동하는 모습이다. 이제 전용 59㎡ 아파트가 국민평형으로 떠오르는 것 아니냐는 주장도 있다. 이런 현상이 일시적인지 대세 변화인지 설왕설래다.

◆ 서울 아파트 가격 급등에 집도 다운사이징

올해 서울에서 분양한 주요 단지의 청약 결과를 살펴봐도 '20평대 돌풍' 분위기는 확연하다. 1~5월 서울에서 분양된 아파트 중 전용 59㎡ 이하 소형 평형의 1순위 청약 평균 경쟁률은 62대1로 집계됐다. 전용 84㎡ 이상인 중대형 평형(46.9대1)보다 높은 수준이다.

매매가격 변동률을 봐도 전용 40㎡ 초과~60㎡ 이하 아파트가 오름폭이 가장 크다. 한국부동산원의 서울 아파트 전용면적별 상승률을 보면 올해 들어 4월까지 40㎡ 초과~60㎡ 이하 면적이 4.06%로 6개 구간 중 가장 높게 나타났다. 국민평형(84㎡)이 포함된 60~85㎡가 2.72%로 뒤를 이었고 102~135㎡(1.74%), 40㎡ 이하(1.70%), 135㎡ 초과(1.12%), 85~102㎡(1.01%) 순이었다.

20평대 이하 소형 아파트에 수요가 몰리는 가장 큰 원인으로는 가격이 꼽힌다. KB부동산 집계에 따르면 서울 중소형(60~85㎡) 아파트 평균 매매가격은 올해 3월 15억1022만원을 기록하며 15억원을 넘겼다. 15억원 이상인 아파트는 대출 한도가 6억원에서 4억원으로 줄어 현금 동원 부담이 높아진다. 반면 소형(60㎡ 이하) 아파트 평균 매매가격은 4월 10억920만원으로 대출 여력이 있다.

건설공사비가 매달 최고점을 경신하고 있는 만큼 앞으로도 소형 아파트의 가격 메리트는 계속 오를 것으로 보인다. 한국건설기술연구원의 공사비원가관리센터에 따르면 올해 6월 건설공사비지수는 136.88로 역대 최고치를 나타냈다. 높아진 공사비는 분양가에 반영돼 내 집 마련을 위한 자금 조달 부담이 그만큼 더 커진다. 자금이 부족한 30·40대 부부라면 소형 평형 선택이 불가피하다는 뜻이다. 대형 건설사 관계자는 "59㎡에 대한 선호도가 높아지면서 그 아래 평형도 일반분양으로 나오는 사례가 늘고, 분양 성적 역시 나쁘지 않은 편"이라고 밝혔다.

◆ 내부 설계 발전하며 공간 활용도 높아져

하지만 단순히 가격만으로 변화를 설명하긴 어렵다. 편의성이 떨어지면 매력도 하락하기 때문이다. 이런 측면에서 보면 최근 설계 기술이 발전해 공간 활용도가 예전보다 높아진 점도 중형에서 소형 아파트로 수요를 전환시키는 데 큰 영향을 줬다고 판단해야 한다.

전용 60㎡ 이하 소형 아파트가 30평대 중형 아파트를 위협하기 시작한 것은 2006년 발코니 확장이 합법화된 이후부터다. 발코니 면적을 바닥면적 계산에서 제외해 '서비스 면적'으로 인정하면서 거실·방·주방 등 실내 주거 공간을 넓힐 수 있는 방안이 공식 허용된 것이다. 전용 59㎡의 발코니 크기는 대개 17~18㎡인데 이를 확장하면 76~77㎡까지 늘릴 수 있다. 이 같은 이유로 2010년대 이후 전용 59㎡도 방 3개에 화장실 2개가 일반적이고 드레스룸이 있는 사례까지 있다.

설계 기술이 발전하면서 과거 전용 84㎡의 전유물로 여겨졌던 '4베이(방·방·거실·방 구조) 판상형 평면'도 이제는 전용 59㎡의 대세로 자리 잡았다.

게다가 최근에는 전용 59㎡보다 더 작은 면적에서도 '방 3개, 화장실 2개' 구조가 등장하며 25평 아파트 평면 설계 수준은 더욱 올라갈 것으로 전망된다. 실제로 GS건설이 지난해 공급한 서울 서초구 메이플자이(신반포4지구) 전용 49㎡는 방 3개, 화장실 2개가 포함된 구조로 화제가 됐다.

◆ 가구원 수 적다면 상급지 전용 59㎡가 나아

또 다른 원인으로는 인구구조 변화도 있다. 2024년 기준 서울 1~2인 가구 비중은 66.15%로 관련 통계 작성 이래 최고 수준을 기록했다. 물론 수요보다 공급이 이끈 측면이 크다는 반론도 있다. 재건축·재개발 사업에서 조합원 분담금을 줄이고 수익성을 극대화하기 위해 가구 수를 쪼개다 보니 소형 평형이 많아졌고 수요자들도 '울며 겨자 먹기'로 선택했다는 것이다. 토지가 한정돼 주택 공급 자체가 어려운 대도시일수록 이런 트렌드는 심화될 가능성이 크다. 향후 진행할 1기 신도시 등 노후 아파트 재건축에도 가구 분화에 따른 설계 적용이 필요하다는 주장이 나온다.

또 전용 59㎡는 부동산 하락기에 가격 방어력이 뛰어난 장점이 있다. 투입해야 하는 자본이 적고 환금성이 뛰어나기 때문이다.

앞으로도 소형 아파트 몸값은 더욱 높아질 전망이다. 공급이 수요를 따라가지 못해서다. 부동산R114 자료를 보면 내년 입주 물량은 4682가구로 예정돼 공급 부족은 더욱 심해질 전망이다.

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[손동우 기자]

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