[부동산 손품노트] 요즘 뜨는 재개발 … 동의·비례·용적률 '3개 숫자' 보세요

부동산 > 시장 동향 [부동산 손품노트] 요즘 뜨는 재개발 … 동의·비례·용적률 '3개 숫자' 보세요 MZ 새아파트 마지막 사다리 … 재개발 투자낡은 동네라도 신축빌라 늘면노후비율 깨져 사업 막힐수도임대용 건물주 많은 곳 불리사업성은 '비례율'로 판가름용적률·고도제한도 체크해야 서울 아파트값이 급등하자 상대적으로 초기 투자금이 저렴한 재개발 투자가 신축 아파트로 가는 '마지막 사다리'로 인식되고 있다. 4억~6억원대 빌라를 매수해두면 향후 입주권을 받는다는 계산으로 MZ들이 움직이고 있다. 하지만 '빌라 한 채 사두면 아파트가 된다'는 말은 절반만 맞는다. 재개발이라는 긴 여정에는 감정평가액·비례율·분담금·권리산정기준일 등 낯선 용어들과 10년을 훌쩍 넘기는 시간의 기회비용, 재산권 수억 원이 걸린 함정들이 도사리고 있다. 매경플러스 부동산 프리미엄 콘텐츠 '손품노트'가 재개발 투자에 꼭 필요한 핵심 지식을 정리했다. ◆ 재개발은 무엇인가 재개발은 집 한 채가 아니라 동네 전체를 새로 짓는 사업이다. 길이 좁고 하수도가 낡았거나 주차장도 없는 오래된 저층 주거지를 길·상하수도 같은 기반시설까지 통째로 갈아엎어 새 아파트 단지로 바꾸는 것이다. 재개발은 용적률 혜택을 받는 대신 임대주택을 포함한 물량을 함께 공급해야 하는 공익사업 성격도 지닌다. ◆ 재개발이 시작될 '자격' 아무 동네나 재개발이 되는 것은 아니다. 노후도·접도율·과소필지 세 가지가 핵심 잣대다. 노후도는 지은 지 30년이 넘은 건물이 전체의 60%(재정비촉진지구는 50%) 이상이어야 하는 요건이다. 낡은 동네에 신축 빌라가 늘면 이 비율이 깨져 재개발이 막힐 수 있다. 접도율은 큰길에 붙은 집의 비율을 의미한다. 낮을수록 좁은 골목에 갇힌 집이 많다는 의미로 재개발 가능성이 커진다. 과소필지는 90㎡(약 27평)보다 작은 땅이 전체의 40% 이상인지를 보는 지표다. ◆ 재개발 핵심 용어와 계산법 사업성을 가늠하는 핵심 지표는 비례율이다. 조합이 아파트를 팔아 번 돈에서 공사비 등 쓴 돈을 뺀 나머지를 조합원들이 처음 보유하고 있던 재산 가치 합계로 나눈 비율이다. 100%면 낸 만큼 정확히 돌려받는다는 뜻이고, 110%면 재산이 10% 불어난다는 의미다. 공사비가 사업비 지출의 대부분을 차지해서 공사비가 오르면 비례율이 흔들리는 구조다. 감정평가액(감정가)은 사업시행인가 시점에 전문가가 매기는 내 집의 가치다. 여기에 비례율을 곱하면 사업이...