사업초기 억대 '웃돈'…재개발에 몰린 투자자

10·15 부동산대책 이후 사업 초기 단계 재개발 매물에 투자 수요가 쏠리고 있다. 관리처분계획인가 전 빌라 등 재개발 물건은 거래뿐 아니라 갭투자도 가능하기 때문이다. 사업 초기 단계임에도 '프리미엄(웃돈)'이 10억원에 달하는 곳도 등장하고 있다.

2일 정비업계에 따르면 서울 마포구 '염리4구역'은 지난 8월 재개발 정비구역으로 지정됐다. 2003년 아현뉴타운의 일부로 재개발 사업이 추진됐지만, 주민들의 반대로 2015년 정비구역에서 해제됐다. 다시 사업의 첫발을 내디딘 수준이지만 매물 가격은 높은 수준으로 형성돼 있다. 대지 지분을 13.2㎡(약 4평)만 갖고 있는 빌라 가격이 12억5000만원에 달한다. 대지 지분이 70㎡(약 22평)이며 15억원이었던 다가구주택은 지난 주말 거래가 완료된 것으로 전해진다. 지하철 2호선 이대역이 도보권이고 인근에 '마포그랑자이' '마포프레스티지자이' 등 마포구 내 고가 아파트가 위치해 높은 가치를 인정받고 있다.

마포구의 한 공인중개사는 "정비구역이 지정된다는 이야기가 나올 때부터 염리4구역 내 가격 접근성이 좋은 매물부터 가격이 오르고 있었다"며 "10·15 부동산대책이 발표된 이후 상대적으로 합리적인 가격으로 보이는 매물은 바로 가계약금이 들어왔다"고 설명했다.

10·15 부동산대책에 따르면 관리처분계획인가를 받은 재개발 사업지는 조합원 지위 양도가 어려워진다. 1주택이면서 10년 이상 보유·5년 이상 거주 등 까다로운 요건을 만족해야 거래가 가능하다. 재건축은 주로 아파트를 대상으로 하는데, 서울 전역 아파트는 갭투자가 불가능하다.

반면 재개발 사업지에 몰려 있는 빌라는 국토교통부가 공고한 16개 단지를 제외하면 갭투자를 할 수 있다. 관리처분계획인가 전 단계 재개발 사업지가 투자처로 떠오르고 있는 이유다. 2018년 1월 25일 이전에 사업시행인가를 받은 재개발 구역도 예외적으로 조합원 지위 양도가 가능하다.

성동구 '금호21구역' 매물도 대책 발표 이후 가격이 급격히 올랐다. 이곳은 재개발의 7부 능선인 사업시행인가를 준비하고 있다. 매수세가 몰리면서 현재 남은 매물은 1개에 불과하다. 웃돈이 10억원가량 붙은 매물도 지난달 거래가 성사된 것으로 전해졌다.

성동구의 한 공인중개사는 "원래 웃돈이 7억~8억원 수준이었는데 10·15 대책 발표 이후 10억원까지 뛰었다"면서 "그럼에도 아침에 매물이 나오면 저녁에 팔릴 정도로 투자자가 많다"고 귀띔했다.

규제지역으로 지정된 경기도 재개발 빌라 가격도 들썩이고 있다. 성남시 수정구의 '신흥3구역'이 대표적이다. 사업시행인가를 받기 전 초기 단계인 재개발 사업지다. 대지 지분 28.74㎡(약 9평) 빌라 매물 호가가 5억8000만원에 형성돼 있다. 비슷한 대지 지분을 가진 빌라가 지난달 9일 4억원에 거래됐다. 인근 '수진1구역'과 '신흥1구역'이 동시에 재개발을 추진하고 있어 대단지 아파트촌 형성에 대한 기대감이 작용한 것으로 보인다.

한 부동산업계 관계자는 "신흥3구역 빌라 매물의 경우 전세금을 뺀 실제 투자금액이 4억원에 달하는 등 갭(매매 가격과 전세 가격의 차이)이 아파트 수준으로 커지고 있다"고 말했다.

전문가들은 재개발의 경우 아파트 입주까지 긴 시간이 소요되는 만큼 투자에 유의해야 한다고 경고했다. 이재국 한국금융연수원 겸임교수는 "부동산 대책으로 갈 곳을 잃은 돈이 재개발에 몰리고 있는 것으로 보인다"며 "재개발 사업이 불투명한 곳에 막무가내로 자금을 투입하는 행위는 지양될 필요가 있다"고 말했다.

[이용안 기자]

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