“실거주 안해도 된다” 덜컥 낙찰받았다가…경매도 잘못하면 ‘세금 폭탄’

부동산 > 정책·산업 “실거주 안해도 된다” 덜컥 낙찰받았다가…경매도 잘못하면 ‘세금 폭탄’ 토지거래허가 면제로 갭투자 가능대출 규제는 일반 매매와 동일취득 후엔 일반 부동산 취급돼비거주땐 양도세·장특공 세금 부메랑 [연합뉴스] 정부가 발표한 8·3 세제개편안이 실거주자 중심 과세 기조를 한층 강화함에 따라 부동산 시장이 요동치는 가운데 토지거래허가구역(토허제) 우회로로 꼽혀온 경매 시장에도 정책 파장이 이어지고 있다. 취득 단계의 규제 문턱은 낮지만 낙찰 이후 보유·양도 단계에서는 일반 주택과 동일한 엄격한 세법이 적용돼 자칫 자금·세무 리스크에 직면할 수 있다는 지적이다.이번 8·3 세제개편안은 비거주 주택 및 다주택자에 대한 양도소득세 요건을 대폭 강화하며 ‘실거주 중심’ 기조를 명확히 했다. 하지만 법원경매를 통한 주택 취득은 민사집행법에 따라 토지거래허가 대상에서 제외된다.이에 따라 서울 주요 규제지역 등 토지거래허가구역 내에서도 별도의 허가 절차나 실거주 의무 없이 전세를 끼고 집을 사두는 ‘갭투자’ 통로가 여전히 열려 있는 상태다.다만 경매라고 해서 금융 규제까지 비껴가는 것은 아니다. 과거 문재인 정부 당시 대출 규제 강화 이후 경매 시장이 누리던 대출상의 상대적 우위는 이미 사라졌다. 규제지역 진입이나 다주택자의 대출 제한 등 금융당국의 가계대출 규제는 일반 매매 시장과 동일하게 적용된다.낙찰 후엔 ‘일반 주택’…실거주 없으면 양도세·장특공 배제전문가들이 가장 경계하는 부분은 ‘취득 이후’의 세제 적용이다.예컨대 지방 거주자가 서울의 아파트를 경매로 낙찰받은 뒤 직접 입주하지 않고 임대를 놓을 경우 8·3 개편안에 따라 1세대 1주택 비과세 혜택이 배제된다. 보유 기간에 따른 장기보유특별공제 혜택도 대폭 축소되거나 적용받지 못하며 다주택자라면 중과세율까지 적용받아 자본 차익의 상당 부분을 세금으로 토해내야 한다.종합부동산세와 취득세 부과 방식에 대한 오해도 주의해야 한다. 경매를 통해 시세보다 저렴한 가격(낙찰가)에 매수했더라도 보유세인 종부세가 절감되는 것은 아니다. 종부세는 낙찰가가 아닌 매년 지정되는 공시가격(공정시장가액비율 적용)을 기준으로 산정되기 때문이다.취득세 역시 낙찰가 기준으로 납부하므로 초기 납부액은 적을 수 있지만 이후 보유·양도 단계의 세 부담을 줄여주는 효과는 없다.강은현 법무법인 명도 경매연구소장은 “경매는 취득 시점에 토허제 면제라는 큰 혜택이 있지만 취득 후 보...