'용적률 2배로 늘려 사업성 높여'…서울시, 보정계수로 57곳 정비사업 '물꼬'

서울시가 도입한 '사업성 보정계수'제도가 1년여 만에 57개 정비사업지에 적용됐다. 특히 강북, 서남권에 집중돼 사업성이 떨어지는정비사업의 활로를 뚫었다는 평가가 나온다.

서울시는 25일 ‘사업성 보정계수’ 제도가 시행 1년여 만에 총 57개 정비사업지에 적용되며 재건축·재개발 추진 동력을 끌어올리고 있다고 밝혔다. 사업성 보정계수는 분양수익을 기대하기 어려운 지역의 사업성을 높이기 위해 지가, 기존 주택규모, 과밀 정도 등을 고려해 허용용적률을 최대 2배까지 높여주는 제도다. 서울시는 2024년 9월 '2030도시·주거환경정비기본계획'을 개정으로 제도를 도입하고, 지난해부터 본격 시행했다.

지난해 부터 사업성 보정계수가 도입된 단지 57개 중 54곳이 강북권(30개), 서남권(24개)에 집중됐다. 동남권(2개), 도심권(1개)보다 훨씬 많았다. 서울시는 "지역 간 사업성 격차를 좁혀 정비사업의 강력한 동력이 되고 있다"며 "사업성 보정계수는 지역 균형발전 측면에서 특히 효과가 두드러졌다"고 평가했다.

사업성 보정계수가 도입된 57개 단지는 평균 47가구의 일반분양이 늘어 조합원 분담금이 줄어드는 효과가 나타났다. 도봉구 방학신동아1단지(재건축)는 사업성 보정계수(2.0)를 적용받아 허용용적률 인센티브가 20%에서 40%로 확대됐다. 용적률 299.9%가 적용되며 최고 47층, 총 4099가구 규모로 재건축될 예정이다. 보정계수 적용으로 임대주택은 148가구가 감소했다. 이 물량은 모두 분양이 가능해져 조합원 1인당 약 3800만원의 분담금이 줄어들 것으로 추산된다.

노원구 월계동신아파트와 상계주공5단지가 사업성 보정계수 최대치(2.0)를 적용받아 정비계획을 변경했다. 월계동신아파트는 이에 따라 허용용적률이 199%에서 217.09%로 높아졌다. 임대주택 기부채납(공공기여) 없이도 법적 상한용적률까지 재건축이 가능해졌다. 기부채납으로 계획된 임대주택 66가구는 모두 분양 물량으로 전환됐다. 상계주공5단지도 사업성 보정계수 적용으로 일반분양이 101가구 증가했다. 조합원 1인당 추정 분담금은 7000만원 정도 줄어들 것으로 추산된다.

지난해 12월 지구단위계획 재정비를 완료한 노원구 상계(1·2단계), 중계, 중계2 택지개발지구 내 단지들도 올해 본격적으로 추진돼 사업성 보정계수 수혜 단지 수가 급증할 전망이다. 상계·중계·하계 일대는 1980년대 ‘주택 200만 가구 공급’ 정책으로 조성된 대규모 택지개발사업지다. 정비계획 수립 시 모든 단지에 사업성 보정계수 혜택이 적용될 예정이다.

서울시는 올해 보정계수 산출의 기준이 되는 ‘2025년 평균 공시지가’를 재건축 약 804만 원, 재개발 약 630만 원으로 공고해 사업 예측 가능성을 높였다. 최진석 서울시 주택실장은 “정비 사각지대를 해소하기 위해 고심해 마련한 ‘사업성 보정계수’ 제도가 강북과 서남권 정비사업의 돌파구가 되고 있다”며 “사업성 개선과 함께 정비사업 전 과정에 촘촘한 공정관리를 진행해 시민에게 적기에 주택이 공급될 수 있도록 모든 행정력을 집중하겠다”라고 말했다.

강영연 기자 yykang@hankyung.com