“원금손실 없다” 믿었다 전액 날려…해외부동산펀드 주의보

증권 > 국내 주식 “원금손실 없다” 믿었다 전액 날려…해외부동산펀드 주의보 원금 전액 손실 사례 속출대출 우선 변제로 위험 커자필 서명 시 배상 어려워금감원 투자 유의사항 안내 관련 이미지 생성=제미나이 “건물에 투자하는데 망할 일이 있겠어요? 매년 6% 이자도 딱딱 나옵니다.” 직원의 말을 믿고 해외부동산 공모펀드에 평생 모은 돈을 넣었던 60대 A씨는 얼마 전 투자금을 단 한 돈도 건지지 못하고 전액 날렸다.10일 금융투자업계와 금융감독원에 따르면 이처럼 ‘안전한 부동산 투자’라는 권유에 속아 원금을 송두리째 잃은 해외부동산 공모펀드 투자자들의 비명이 끊이지 않고 있다. 금감원은 관련 주요 분쟁사례를 공개하고 투자자 유의사항을 안내했다.해외부동산 펀드에서 원금 전액 손실이 빈번하게 발생하는 가장 큰 원인은 현지 대출을 끼고 자산을 사들이는 레버리지 구조에 있다. 펀드가 건물을 매각할 때 현지 금융기관의 대출금을 먼저 갚고 남은 돈만 투자자에게 분배된다. 이 때문에 부동산 매각가가 대출금 이하로 떨어지거나 조금만 하락해도 투자자의 원금은 순식간에 수증기처럼 사라지는 치명적 구조다.배당 수익 역시 상황에 따라 언제든 중단될 수 있다. 펀드의 대출 비율(LTV)이 일정 수준을 넘어서거나 공실률이 올라가면 임대수익을 투자자가 아닌 대주(돈을 빌려준 금융사)에게 우선 귀속시키는 ‘캐시 트랩’ 조항이 작동하기 때문이다. [사진=연합뉴스] 환환매나 현금화도 쉽지 않다. 대부분 만기 전 중도 환매가 불가능한 환매금지형 구조인 데다, 상장된 펀드라 할지라도 거래량이 적어 제값을 받지 못하고 헐값에 팔아야 하는 경우가 태반이다. 만기가 찾아와도 건물이 팔리지 않거나 청산이 지연되면 투자금 회수 시기는 기약 없이 미뤄진다. 만기 연장 과정에서 주요 임차인이 나가버리면 자산가치가 폭락해 손실이 더 커지는 악순환에 빠지기도 한다.금감원은 특히 금융사 창구에서 “설명을 듣고 이해했다”고 자필 서명을 남긴 경우 사후 권리구제가 매우 어렵다고 경고했다. 실제로 불완전판매를 주장한 한 투자자는 자필 서명이 남아있는 데다 직원의 거짓 설명을 입증할 통화 녹취 등 객관적 증거를 제시하지 못해 손해배상을 받지 못했다.다만 금감원은 직원이 “원금 손실이 없다”거나 “이자가 확정 지급된다”는 식의 단정적 표현을 한 녹취가 확인된 경우나, 원금 보전을 원하는 안전성향 투자자에게 초고위험 펀드를 권유한 경우에는 증권사의 손해배상 책임을 일부 ...