“은행보다 싸게 대출해드리죠, 강남이니까”…도넘은 재건축 수주전

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“은행보다 싸게 대출해드리죠, 강남이니까”…도넘은 재건축 수주전

입력 : 2026.05.11 18:50

신반포19·25차 등 알짜 사업지
건설사 CD금리이하 대출 제안
구청은 “법령 위반 소지” 경고
압구정· 성수서도 비슷한 상황
SPC설립해 법망피해 우회지원

서울 강남권 등 노른자위 정비사업장의 수주권을 두고 건설사 간 출혈 경쟁이 심해지고 있다. 조합원의 선택을 받기 위해 사업비 대출금리를 은행 조달 원가 이하 수준으로 맞춰주겠다고 하는 등 법 규정을 어기는 조건도 속속 등장하고 있다. 다만 관련 규정을 통해 실제 처벌이 가능한지는 의견이 분분한 상황이다. 정비업계에서도 정부 차원에서 잘못된 관행을 바로잡아야 한다는 목소리가 나온다.

11일 정비업계에 따르면 최근 서초구청은 서울 서초구의 ‘신반포19·25차’ 재건축 조합에 사업비 대여 금리 조건이 금융사의 대출금리보다 낮으면 그 차액은 재산상 이익으로 간주돼 금지 대상이 될 수 있다는 내용의 공문을 보냈다. 그러면서 관계법령에 부합하지 않는 시공사의 제안 내용에 대해서는 향후 예정돼 있는 대의원회에서 신중하게 처리 방안을 결정해달라고 당부했다.

핵심 입지에서 수주권을 획득하기 위해 건설사들이 법 규정을 어기는 등 무리한 조건을 조합에 제시하고 있다. 삼성물산은 신반포19·25차 조합에 사업비 대출금리를 은행 조달금리인 CD금리 수준으로 제공하기로 했다. 포스코이앤씨는 CD금리보다 1%포인트 낮게 사업비를 대출해주겠다고 내걸었다. 통상 은행은 조달금리에 리스크를 반영한 가산금리를 더해 최종 대출금리를 정한다. 사업비를 은행 조달금리로 빌려주겠다는 건 가산금리만큼의 비용을 건설사가 부담하겠다는 뜻과 같다.

이외에도 강남구 ‘압구정5구역’에서는 현대건설과 DL이앤씨가 수주권을 두고 맞붙었는데, DL이앤씨는 은행 조달금리 지표 중 하나인 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)와 같은 수준으로 사업비를 빌려준다는 조건을 내세웠다. 성동구 성수전략정비구역4지구도 대우건설과 롯데건설이 경쟁 중인데, 대우건설은 CD금리보다 0.5%포인트 낮은 금리를 조합에 제안한 바 있다. 현재는 재입찰이 진행 중인데 사업비 금리 조건을 아직 확정 짓지 못했다.

법에서는 지나치게 낮은 사업비 대출금리 책정을 금지하고 있다. 도시·환경주거정비법(도정법) 132조에 따르면 이사비나 이주비 등 시공과 관련이 없는 사항에 대해 금전이나 재산상 이익 등을 제공하면 안 된다. 도정법 113조를 보면 이 같은 내용을 위반할 때 과징금을 부과받거나 시공자 선정도 취소될 수 있다.

하지만 현장에서는 실제 법 적용이 어렵다는 목소리가 나온다. 통상 건설사들이 조합에 사업비를 빌려줄 때는 특수목적법인(SPC)을 설립해 우회 지원하기 때문이다. 사업비 대여의 주체가 형식적으로는 SPC인 만큼 처벌에 대한 법적 해석도 분분한 것으로 알려졌다.

이에 따라 정비업계에서는 정부가 대대적으로 실태조사에 나서야 한다고 입을 모은다. 한 정비업계 관계자는 “건설사도 수익을 내야 하는 기업이기 때문에 금리비용에서 손해를 본 만큼 다른 부분에서 이익을 더 취하려 해 큰 의미가 없다”면서 “법 위반 사항을 조건으로 내걸며 분쟁만 늘어나면 사업이 지연된다”고 지적했다. 이어 “정부가 실태조사를 벌여 기준을 확실히 바로잡아야 한다”고 덧붙였다.

국토교통부 관계자는 “2018년에도 같은 문제가 제기돼 2022년 법 개정을 통해 관련 규정을 강화했다”면서 “유사한 문제가 일어나는지 지자체와 면밀히 살펴보고 있으며 위법 사항이 발생하면 적극 대응하겠다”고 말했다.

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서울 강남권에서 건설사들 간의 정비사업 수주 경쟁이 격화되고 있으며, 이들은 법 규정을 위반하며 무리한 조건을 내세우고 있다.

서초구청은 사업비 대여 금리가 은행 조달금리보다 낮을 경우 이를 재산상 이익으로 간주해 금지할 수 있다는 공문을 발송했고, 건설사들은 이를 회피하기 위한 방안을 모색하고 있다.

정비업계에서는 정부가 실태조사를 통해 잘못된 관행을 바로잡아야 한다는 목소리가 커지고 있다.

AI 해설 기사
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재건축 수주전, '출혈 경쟁' 가열… 건설사, 법망 피해 '이자 후려치기' 논란

Key Points

서울 강남 등 알짜 재건축 사업지에서 건설사들이 조합원 유치를 위해 은행 조달 원가 이하로 사업비 대출 이자를 제시하는 등 출혈 경쟁을 벌이고 있어요. 💰
이러한 건설사들의 파격적인 대출 이자 제안은 도시·환경정비법상 금지된 재산상 이익 제공에 해당될 수 있다는 지적이 제기되고 있으며, 서초구청 등에서는 법령 위반 소지가 있다는 경고 공문을 발송했어요. 🚨
건설사들은 특수목적법인(SPC)을 설립하는 방식으로 법망을 피해 사업비 대출 이자를 우회적으로 지원하고 있지만, 이로 인해 공사비 전가나 아파트 품질 저하 등의 후폭풍이 우려되고 있어요. 🤔
정부와 정비업계에서는 건설사의 무리한 금융 조건 제시로 인한 시장 질서 혼탁과 사업 지연을 막기 위해 실태조사 및 관련 규정 정비를 서둘러야 한다는 목소리가 높아지고 있어요. 📈

1. 사건 개요: 무슨 일이 있었나?

최근 서울 강남권 등 주요 재건축 사업지에서 건설사 간 수주 경쟁이 치열해지면서, 사업비 대출 금리를 은행 조달 원가 이하로 낮추는 등 법규를 위반할 소지가 있는 파격적인 조건을 제시하는 사례가 늘고 있어요. 😮 이는 조합원의 선택을 받기 위한 건설사들의 출혈 경쟁을 보여주는 단면인데요. 예를 들어, 신반포19·25차 재건축 조합에는 삼성물산이 CD금리 수준으로, 포스코이앤씨는 CD금리보다 1%포인트 낮게 사업비를 대출해주겠다는 조건을 제안했어요. 💰

다른 지역에서도 비슷한 상황이 벌어지고 있어요. 압구정5구역에서는 현대건설과 DL이앤씨가, 성수전략정비구역4지구에서는 대우건설과 롯데건설이 경쟁하며 CD금리보다 낮은 금리를 제시하는 등 과열 양상을 보이고 있답니다. 📈 하지만 이러한 조건들은 도시·환경정비법(도정법)에 따라 금전이나 재산상 이익을 무상으로 제공하는 것을 금지하는 규정에 위배될 수 있어, 서초구청은 신반포19·25차 조합에 법령 위반 소지가 있음을 알리며 신중한 검토를 당부했어요. 📝

문제는 이러한 파격적인 금융 조건 제시가 실제 법 적용에 있어 어려움이 있다는 점이에요. 건설사들이 특수목적법인(SPC)을 설립해 사업비를 대여하는 방식으로 법망을 우회하는 경우가 많아, 처벌에 대한 법적 해석이 분분한 상황이거든요. 🤔 이로 인해 정비업계에서는 정부 차원의 실태조사와 함께 명확한 기준 정비가 필요하다는 목소리가 커지고 있어요. 🗣️ 국토교통부 역시 유사한 문제가 발생하는지 지자체와 협력해 면밀히 살피고 있으며, 위법 사항 발생 시 적극 대응하겠다는 입장을 밝혔답니다. 🤝

2. 심층 분석: 이 뉴스는 왜 나왔나?

최근 서울 강남권을 중심으로 재건축 사업장의 수주 경쟁이 과열되면서 건설사들이 법규를 위반할 소지가 있는 파격적인 조건들을 제시하고 있어요. 🏗️ 이는 건설사들이 수익성 있는 알짜 사업지를 확보하기 위해 벌이는 '출혈 경쟁'의 일환으로 볼 수 있습니다. 💰 건설사들은 사업비 대출 금리를 은행 조달 원가 이하로 낮춰 제시하거나, 심지어 CD금리보다 낮은 금리를 제공하겠다고 약속하는 등 조합원들의 마음을 사로잡기 위해 노력하고 있어요. 🏦 하지만 이러한 조건들은 도시·환경정비법(도정법) 등 관련 법규에서 금지하는 '재산상 이익 제공'에 해당할 수 있어, 서초구청과 같은 지자체에서 법령 위반 소지가 있다고 경고하고 나선 상황입니다. 🚨

이러한 과열 경쟁의 배경에는 건설사들의 '선별 수주' 기조가 자리 잡고 있어요. 🎯 부동산 경기 침체와 원자재 가격 상승으로 인해 사업성이 좋은 곳에만 집중하려는 경향이 강해지면서, 건설사들은 목표로 삼은 사업장만큼은 반드시 수주해야 한다는 압박감을 느끼고 있습니다. 💪 그 결과, 경쟁이 붙은 사업장에서는 법규 위반 논란에도 불구하고 파격적인 금융 조건을 제시하며 수주권을 따내려는 시도가 이어지고 있는 것이죠. 🤔

더욱이 건설사들이 사업비 대출 금리 혜택을 주는 방식이 특수목적법인(SPC)을 설립하는 등 법망을 피해 우회적으로 지원하는 형태로 이루어지는 경우가 많아, 실제 처벌이나 법 적용에 대한 해석이 분분한 상황이에요. ⚖️ 이 때문에 정비업계에서는 정부 차원에서 이러한 잘못된 관행을 바로잡기 위한 실태조사와 명확한 기준 마련이 시급하다는 목소리가 높아지고 있습니다. 🗣️ 정부 역시 2022년 법 개정을 통해 관련 규정을 강화했지만, 유사한 문제가 계속 발생하는지 지자체와 함께 면밀히 살펴보고 대응하겠다는 입장입니다. 🧐

3. 주요 경과: 지금까지의 흐름 (Timeline)

2014년 10월

주택업계는 건설사들의 재개발·재건축 아파트 이주비 인상 경쟁 과열에 대한 자구책 마련에 나섰습니다. 한국건설업체연합회(한건련)는 회원사 재개발·재건축 담당 임원 회의를 통해 이주비 지원 한도 설정 등 과열 방지 대책을 논의했습니다. 그러나 과거에도 유사한 자율 규제 시도가 있었으나 실효를 거두지 못한 사례가 있어 이번 대책의 실효성에 대한 의문도 제기되었습니다. 🧐
2018년

국토교통부가 재개발·재건축 사업에서 건설사가 시공과 관련 없는 사항에 금전이나 재산상 이익을 제공하는 것을 금지하는 규정을 제기했습니다. 이는 과도한 이주비나 사업비 대출 금리 혜택 제공 등 건설사들의 과열 수주 경쟁을 막기 위한 움직임의 일환이었습니다. 📜
2022년

도시·환경주거정비법(도정법) 개정을 통해 재개발·재건축 관련 규정이 강화되었습니다. 이는 2018년 제기된 문제점을 바탕으로, 건설사가 조합에 제공하는 이주비나 사업비 대출 금리 등에 대한 규제를 더욱 엄격하게 만들기 위한 조치였습니다. ⚖️
2026년 3월

서울과 수도권 재건축 시장에서 건설사들의 '돈 되는 사업장'을 대상으로 한 수주 경쟁이 치열해지면서, CD금리보다 낮은 사업비 대출 금리를 제시하는 등 법 규정을 위반할 소지가 있는 조건들이 등장했습니다. 이러한 과도한 금리 혜택은 결국 공사비 인상이나 주택 품질 저하로 이어질 수 있다는 우려가 나왔습니다. 🏘️
2026년 5월 11일

서울 강남권 재건축 사업장에서 건설사들이 수주를 위해 은행 조달 원가 이하의 사업비 대출 금리를 제안하는 등 출혈 경쟁을 벌이고 있음이 보도되었습니다. 서초구청은 신반포19·25차 재건축 조합에 사업비 대여 금리 조건이 금융사의 대출금리보다 낮으면 재산상 이익으로 간주되어 금지될 수 있다는 내용의 공문을 보냈습니다. 삼성물산, 포스코이앤씨, 현대건설, DL이앤씨, 대우건설 등 여러 건설사들이 이러한 경쟁에 참여하고 있으며, 관련 법규 위반 소지에 대한 논란이 있습니다. 🏗️

4. 다각도 분석: 누구에게 어떤 영향을 미칠까?

[소비자/개인] [산업/기업] [정부/시장]

이번 사태는 재건축 아파트 조합원들에게 직접적인 영향을 미치고 있어요. 건설사들이 법 규정을 위반하면서까지 낮은 금리로 사업비를 대출해주겠다고 제안하는 것은, 당장은 조합원들에게 금전적인 이득을 주는 것처럼 보일 수 있기 때문이에요. 하지만 이러한 무리한 조건은 결국 공사비 인상이나 자재·마감재의 품질 저하로 이어져, 입주 후에는 더 큰 부담이나 불만으로 돌아올 수 있어요. 😕 또한, 이러한 과열 경쟁은 사업 지연의 원인이 될 수도 있어, 입주 시기가 늦어질 가능성도 배제할 수 없어요.

건설사들의 '출혈 경쟁'은 수익성 악화라는 직접적인 타격을 주고 있어요. 💰 '돈 되는' 알짜 사업지를 수주하기 위해 무리한 금융 조건을 제시하면서, 건설사들은 조달 금리보다 낮은 금리로 사업비를 대출해주고 있어요. 이는 곧 건설사 스스로가 대출 이자 비용을 부담하는 것으로, 실제로는 수익이 줄어드는 결과를 낳고 있답니다. 😥 또한, 이러한 경쟁은 공사비나 마케팅비 상승으로 이어져, 수익성 확보를 위한 다른 방식으로 비용을 전가하려는 움직임으로 나타날 수 있어요. 결국, 이는 건설사들의 재무 건전성을 악화시키고, 장기적으로는 주택 품질 저하와 같은 부작용으로 이어질 가능성이 높아요.

정부는 재건축 시장의 과열된 수주 경쟁과 법규 위반 소지가 있는 관행에 대해 경각심을 가지고 대응하고 있어요. ⚖️ 서초구청에서 '신반포19·25차' 재건축 조합에 금지 대상이 될 수 있는 사업비 대출 금리 조건에 대해 공문을 보낸 것처럼, 지자체 차원에서도 법령 위반 소지를 지적하며 제동을 걸고 있어요. 하지만 건설사들이 특수목적법인(SPC) 설립 등을 통해 법망을 피해 우회적으로 지원하는 사례가 많아, 실제 법 적용과 처벌에 대한 해석이 분분한 상황이랍니다. 🧐 정부는 2022년 관련 규정을 강화했지만, 유사한 문제가 재발하는지 면밀히 살피고 있으며, 필요하다면 적극적인 대응을 예고하고 있어요. 이는 시장 질서를 바로잡고, 투명한 경쟁 환경을 조성하려는 정부의 의지를 보여주고 있답니다.

5. 핵심 시사점: 그래서 무엇이 달라지는가?

최근 서울 강남권의 주요 재건축 사업지에서 건설사들이 조합원의 선택을 받기 위해 사업비 대출 금리를 은행 조달 원가 이하 수준으로 제시하는 등 과도한 경쟁을 벌이고 있어요. 이는 도시·환경주거정비법(도정법)에서 금지하는 금전이나 재산상 이익 제공에 해당할 수 있다는 지적이 나오고 있으며, 서초구청 등 지자체에서도 법령 위반 소지가 있다고 경고하는 상황이에요. 🚨

이러한 건설사들의 무리한 조건 제시 방식은 크게 두 가지 구조적 변화를 야기하고 있어요. 첫째, 건설사들이 제시하는 낮은 사업비 대출 금리는 결국 마케팅비나 공사비 인상, 혹은 자재나 마감재의 품질 저하로 이어져 최종적으로 조합원과 입주민에게 부담이 전가될 가능성이 높아요. 💸 건설사도 수익을 내야 하는 기업이기 때문에, 금리 부담을 다른 부분에서 상쇄하려는 움직임이 나타날 수밖에 없어요. 둘째, 시공사 선정 시점과 실제 자금 조달 시점 사이에 수년의 시간이 걸리는 만큼, 입찰 당시의 금리 조건이 실제 금융 환경과 달라질 경우, 건설사가 계약 변경을 요구하며 공사 지연이나 추가 비용 발생 등 분쟁의 소지를 만들 수 있다는 점이에요. ⏳

결과적으로 이러한 출혈 경쟁은 재건축 사업의 투명성과 효율성을 저해하고, 장기적으로는 주택 품질 저하와 사업 지연이라는 부정적인 후폭풍을 불러올 수 있다는 우려가 커지고 있어요. 😱 이에 따라 정부와 정비업계에서는 명확한 기준을 마련하고 실태조사를 강화하여 잘못된 관행을 바로잡아야 한다는 목소리가 나오고 있답니다. 📢

6. 향후 전망: 시나리오별 예측

현 상태 유지 및 안착 시나리오

현재 진행되는 건설사들의 무리한 대출금리 제안 경쟁이 법적 제재나 시장의 자율 규제로 인해 점차 안정화될 가능성이 있어요. 🏗️ 국토교통부가 2022년에 관련 규정을 강화했고, 지자체와 협력하여 위법 사항을 면밀히 살피겠다는 의지를 보이고 있답니다. 만약 이러한 정부의 적극적인 관리 감독과 더불어 업계 스스로도 과당 경쟁을 자제하려는 움직임이 지속된다면, 재건축 사업에서 과도한 금융 지원 경쟁은 점차 줄어들 수 있어요. 🤝 이는 장기적으로 건설 시장의 건전성을 높이고, 조합원들의 부담을 줄이는 긍정적인 효과를 가져올 수 있을 거예요. 📈
건설사들이 사업성이 있다고 판단되는 곳에 선별적으로 수주에 나서면서도, 법규를 위반하는 과도한 혜택 제공보다는 합리적인 수준에서 경쟁이 이루어진다면, 사업 지연이나 품질 저하와 같은 부작용을 최소화할 수 있을 것으로 예상해요. ✅ 또한, 조합원들의 현명한 판단과 정보 접근성이 높아지면서, 건설사의 제안 조건을 더욱 꼼꼼히 따져보는 문화가 정착될 수도 있겠어요. 💡
영향력 확대 및 가속 시나리오

만약 건설사들의 출혈 경쟁이 더욱 심화되고, 'SPC 설립을 통한 우회 지원'과 같은 법망을 피하는 방식이 더욱 정교해진다면, 현재의 과열 경쟁은 더욱 가속화될 수 있어요. 🚀 일부 지자체에서는 법적 위반 소지를 경고하고 있지만, 처벌까지 이어지는 데에는 법적 해석의 여지가 많아 실질적인 제재가 어렵다는 점이 간과될 수 없어요. ⚖️ 이러한 상황이 지속되면, 경쟁에서 밀리지 않기 위해 건설사들은 더욱 파격적인 조건을 제시할 것이고, 이는 결국 공사비 상승이나 아파트 품질 저하로 이어질 가능성이 커져요. 📉
또한, 이러한 과열 경쟁이 다른 지역의 재건축 사업장으로까지 확산될 경우, 부동산 시장 전반의 혼탁을 야기할 수 있어요. 🌆 건설사들의 무리한 수주 경쟁이 부실 시공이나 사업 지연으로 이어진다면, 이는 조합원뿐만 아니라 실수요자들에게도 큰 피해를 줄 수 있다는 점에서 우려스러운 부분이 있어요. 😟 정부의 보다 강력하고 명확한 가이드라인과 실태 조사 강화 없이는 이러한 경쟁 과열은 쉽게 진정되기 어려울 수 있답니다. 🤔
변수 발생 및 흐름 반전 시나리오

향후 재건축 사업 과정에서 예기치 못한 법적 제재나 감사 결과가 나올 경우, 현재의 과열 경쟁 흐름이 급격히 반전될 가능성이 있어요. 🚨 예를 들어, 특정 건설사가 법규 위반으로 시공사 선정 취소나 과징금 부과와 같은 실질적인 불이익을 받게 된다면, 다른 건설사들도 무리한 조건 제시를 주저하게 될 수 있어요. 🛡️ 또한, 금융 당국의 개입이나 관련 법규의 실질적인 강화 조치가 이루어진다면, 현재와 같은 '출혈 경쟁'은 더 이상 지속되기 어려울 수 있답니다. 🏦
더불어, 건설사들의 무리한 조건 제시로 인해 조합원 간의 갈등이 심화되거나, 입주 후 공사비 증액 문제 등으로 심각한 분쟁이 발생할 경우, 이는 재건축 사업 자체의 추진 동력을 약화시킬 수 있어요. 💥 이러한 부정적인 결과들이 가시화된다면, 건설사들은 더 이상 무리한 조건을 제시하기보다는 사업의 안정성과 신뢰성을 우선시하는 방향으로 전환할 가능성이 높아요. 💡 이는 궁극적으로 재건축 시장의 질서를 바로잡는 계기가 될 수도 있을 거예요. 👍

[주요 용어 해설 (Glossary)]

CD 금리

CD 금리는 양도성예금증서(Certificate of Deposit) 금리를 말해요. 🏦 은행이 자금을 조달하는 데 드는 비용을 나타내는 지표 중 하나로 사용된답니다. 건설사들이 재건축 사업비 대출 금리를 CD 금리 이하로 제안하는 것은, 은행이 조달하는 비용보다 더 낮은 금리로 대출해주겠다는 의미인데요. 이는 사실상 건설사가 그 차액만큼의 비용을 부담하겠다는 뜻으로 해석될 수 있어요. 💰 하지만 이러한 조건은 금융사의 대출금리보다 낮을 경우 재산상 이익으로 간주되어 법규 위반 소지가 있다고 해요. ⚖️
SPC (특수목적법인)

SPC는 스페셜 퍼포즈 컴퍼니(Special Purpose Company)의 약자로, 특정 사업이나 거래를 위해 특별히 설립되는 회사랍니다. 🏢 재건축 사업에서는 건설사가 조합에 직접 사업비를 대출해주는 대신, SPC를 설립해서 대여해주는 방식을 택하는 경우가 많아요. 이렇게 하면 사업비 대여의 주체가 형식적으로는 SPC가 되기 때문에, 건설사가 직접 법규를 위반하는 것처럼 보이지 않아 법망을 피하는 우회적인 수단으로 활용될 수 있다고 해요. 💡 그러나 이러한 방식이 실제 법 적용이나 처벌에 있어서는 해석이 분분한 상황이라고 합니다. 🤔
도정법 (도시·주거환경정비법)

도정법은 도시 및 주거환경 정비에 관한 사항을 규정하는 법률이에요. 🏠 이 법의 132조에 따르면, 시공과 직접적인 관련이 없는 이사비, 이주비 등과 같은 사항에 대해 금전이나 재산상의 이익을 제공하는 것이 금지되어 있어요. 🙅‍♀️ 또한, 같은 법 113조에서는 이러한 규정을 위반할 경우 과징금을 부과받거나 시공자 선정 자체가 취소될 수도 있다고 명시하고 있답니다. 🚨 하지만 현재 재건축 현장에서 건설사들이 제시하는 파격적인 금융 조건들이 이 법 규정을 위반하는지에 대한 판단과 실제 적용에 있어서는 여전히 논란의 여지가 있는 상황이에요. ⚖️