이 입지에 이 가격, 상도동 빌라촌…5억으로 15억 미래를 산다

초기 재개발 시장이 뜨겁다. 과거와 달리 구역 지정이 되지 않았음에도 연번 동의서 징구(취합), 설명회, 추진 계획 등으로 호가가 움직이는 장이 펼쳐지고 있다.

기본적으로 재개발은 ‘하이 리스크, 하이 리턴(고위험 고수익)’이다. 지금 거래가 활발하고 호가가 급증하더라도, 시장 상황이 바뀌면 거래가 뚝 끊기고 가격이 잠길 수 있는 시장이다. 주식으로 치면 비상장 주식과 흡사하다. 부동산에서도 ‘포모(FOMO)’를 경계하는 자세가 필요하다는 생각이다.

이럴 때일수록 면밀한 분석이 필수다. 특히 초기 재개발의 경우 입지 잠재력뿐 아니라 매물의 권리 구조와 리스크, 장기 보유·중간 매도 등 출구전략까지 면밀한 계획 속에 움직여야 한다. 여러분의 여정을 ‘손품노트’가 함께 한다.

지난주 손품노트는 청담·잠실 건너편 자양동을 다뤘다. 한강 북단에서 저평가된 입지를 짚었다.

이번 주엔 한강 남쪽, 여의도와 강남 사이 동작구로 시선을 옮겨본다.

조건은 같다. 지난 1년간 서울 핵심지 가격이 올라도 너무 올랐다. 하지만 여전히 땅의 가치가 저평가된 입지가 있을까.

주변은 신축 아파트가 들어섰는데 여전히 빌라촌으로 남아 있는 동네가 있다. 최근 동시다발로 재개발이 진행 중인 상도동이다. 지금 ‘여기가 왜 이 가격일까’를 따져봐야 할 동네다.

상도동 동쪽으로는 흑석뉴타운이 한강 변 고급 주거지로 탈바꿈했다. 서쪽으로는 노량진뉴타운 1만여 가구가 착공에 속속 돌입했다. 두 뉴타운 사이에 끼인 입지이지만, 저층 노후 주거지로 남아 있던 상도동의 개발 압력도 높아지는 상황이다.

손품노트에서 상도동의 입지·호재부터 가격, 리스크까지 압축 정리했다. 지금부터 상도동을 살펴보자.

노량진·흑석 뉴타운 이웃 동네

입지·교통

상도동은 행정구역상 서울 동작구다. 상도1·2·3·4동 등으로 나뉜다. 여의도와 강남 사이, 국사봉 구릉지에 낀 입지로, 노후 저층 주거지가 밀집됐다. 상도동 북측으로는 장승배기·대방·노량진 생활권이 맞닿아 있고, 남측으로는 사당·이수와 연결된다. 동측 한강 방면으로는 흑석뉴타운이 있다.

교통의 중심은 7호선이다. 신대방삼거리역·장승배기역·상도역 등 3개 역이 동네에 걸쳐 있다. 마을버스를 타면 9호선 흑석역 환승이 가능하다. 7호선을 통해 강남(고속버스터미널·논현·강남 방면) 접근이 쉽고, 9호선 연계로 여의도에 닿을 수 있는 입지다.

상도동의 특징은 언덕 지형이다. 국사봉에서 뻗어 내린 급경사지가 동네 전반을 가르는 구조다. 서울시는 급경사지와 열악한 보행·도로 체계 때문에 개발이 더뎠다고 평가했다. 평지인 자양동과 달리 블록 간 단차(높낮이 차이)가 큰 구간이 적지 않다.

학군·인프라

초등학교는 강남초, 신상도초 등이 있다. 대입 실적이 두드러지는 중·고교나 학원가가 없다. 사당·이수 방면 학원가 이용이 가능하지만, 대치동 셔틀 동선으로는 거리가 있다. 동작구는 학군 보강 차원에서 올해 3월 흑석동 일대 흑석고등학교를 신설했다.

생활 인프라는 노량진 상권이 차량으로 10분 내외다. 상도15구역 정비계획에는 문화공원 조성과 성대로 확장이 포함돼 있다. 사업이 진행되면 보행·도로 환경이 개선될 전망이다.

분위기

상도역 인근에는 상도역롯데캐슬파크엘(2021년 입주)·e편한세상상도노빌리티(2018년 입주) 등 신축이 자리 잡았다. 한 골목만 들어가면 단독·다세대 빌라가 빼곡한 노후 주거지가 펼쳐졌다. 최근 재개발 구역 지정 이후 빌라 호가가 뛰면서, 공인중개소마다 문의가 늘었다는 전언이다.

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