재건축 속도 붙었는데 31억원대 매물 쌓이는 대치 은마…강남권 하락폭도 커져

서울 강남구 대치동의 은마아파트 모습. 뉴스1 서울 강남구 대치동 은마아파트에서 전용 76㎡ 기준 31억 원대 급매물이 잇따라 나오고 있다. 지난해 11월 최고 38억 원에 거래된 이후 가격이 점차 낮아진 가운데 최근에는 31억 원대 매물이 여러 건 등장하면서 고점 대비 6억~7억 원가량 낮은 수준까지 호가가 내려왔다.은마아파트는 재건축 사업에는 속도를 내고 있다. 지난 7월 사업시행계획인가를 받은 데 이어 관리처분계획 수립과 이주 절차를 앞두고 있다. 기존 4424가구는 재건축을 통해 5850가구 규모로 조성될 예정이다.반면 재건축 사업이 진전되고 있지만 매매가격은 최근 조정 흐름을 보이고 있다. 은마의 가격 약세는 최근 세제개편 이후 갑자기 시작된 것은 아니다. 전용 76㎡는 지난해 11월 38억 원에 최고가 거래된 이후 올해 들어 거래가격이 점차 낮아지는 흐름을 보였다. 최근에는 31억 원대 매물이 여러 건 나오면서 매도자들의 가격 눈높이도 이전보다 낮아진 모습이다.대치동의 한 공인중개업소 관계자는 “31억 원대 매물이 여러 건 나와 있고 모두 조합원 지위 승계가 가능한 물건”이라면서 “은마는 단지가 워낙 커 평소에도 매물이 꾸준히 있었지만 최근에는 대출 규제와 세금 부담 등의 영향으로 매도하려는 집주인이 늘었다”고 말했다.은마의 가격 조정에는 최근 강남권 전반의 매수세 둔화와 함께 대출 규제, 세제개편, 재건축에 따른 비용 부담과 향후 이주 문제 등이 복합적으로 영향을 미치고 있다는 분석이다.우선 고가주택에 대한 대출 규제가 매수 심리를 제한하는 요인으로 꼽힌다. 은마 전용 76㎡ 가격이 30억 원을 웃도는 만큼 대출을 활용한 자금 조달이 쉽지 않아 현금 여력이 있는 수요자 중심으로 매수층이 좁아질 수 있기 때문이다.최근 정부 세제개편도 매도자들의 판단에 영향을 주는 요인으로 거론된다. 고가주택과 비거주 1주택자의 종합부동산세 및 양도소득세 부담이 커질 것으로 예상되면서 강남권에서는 호가를 낮춘 매물이 늘고 있다. 특히 40억 원 후반대 고가 아파트는 세 부담 증가 폭이 상대적으로 클 것으로 예상돼 당분간 급매물 출회가 이어질 가능성이 있다는 분석이 나온다. 재건축 단지 역시 비거주자 소유 비중이 높은 경우 조합원 지위 양도가 제한되는 시점 이전에 매도하려는 움직임이 나타날 수 있다는 관측이다.재건축 사업이 구체화되면서 조합원들의 비용 부담도 커지고 있다. 은마아파트 조합이 지난 5월 공개한 추정치에 따...