전세 4년씩 줘야하는데…비거주 특례 3년뿐

부동산 > 정책·산업 전세 4년씩 줘야하는데…비거주 특례 3년뿐 정부 세제개편안 허점파견 등 불가피한 비거주때3년까지 실거주 인정하지만전세계약은 통상 4년 주기초과 1년 거주 인정 못 받아양도·보유세 공제서 빠질수도 5일 서울 송파구 한 상가 부동산에 아파트 전세 매물이 사라지고 매매 관련 안내문만 빼곡히 붙어 있다. 한주형 기자 정부가 비거주 1주택자의 세 부담을 높이면서 취학이나 직장 이동 등 불가피한 사유로 집을 비우는 기간에 대해 최장 3년까지 거주 기간으로 인정하기로 했다. 그러나 세입자와 임대차계약이 이미 갱신돼 총임대 기간이 4년으로 늘어나면 집주인이 돌아와도 곧바로 입주하지 못해 마지막 1년이 세법상 비거주 기간으로 남을 수 있다는 지적이 나온다. 5일 재정경제부 등에 따르면 '2026년 세제 개편안'은 장기거주소득공제를 계산할 때 일정한 사유로 실제로 거주하지 못한 기간도 최장 3년까지 거주 기간에 포함하도록 했다. 직장 이동이나 자녀의 고교·대학 진학, 장기 치료, 해외 근무, 부모 봉양 등으로 1년 이상 살던 집을 떠나 다른 지역이나 해외에 거주하게 된 1주택자의 불이익을 줄이려는 취지다. 논란은 세법상 인정 기간이 3년으로 정해졌다는 데서 비롯됐다. 주택 임대차계약은 통상 2년이고, 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 2년이 추가돼 전체 계약 기간이 4년으로 늘어날 수 있다. ◆ 특례 기간도 4년으로 연장 필요 현행 주택임대차보호법은 임대인이나 직계존비속이 실제로 거주하려는 경우 계약 갱신을 거절할 수 있도록 하고 있다. 따라서 임대인이 최초 계약 만료 때부터 귀국이나 복직 등으로 직접 입주할 계획이 분명하다면 갱신을 거절할 수 있다. 다만 세입자가 갱신청구권을 행사해 계약이 이미 연장된 뒤 실거주 필요가 새로 생긴 경우에는 사정이 달라진다. 갱신된 계약이 끝날 때까지 집주인이 입주하지 못할 수 있기 때문이다. 실제 거주 의사가 진정하다는 점도 임대인이 입증해야 한다. 예컨대 해외 근무를 이유로 집을 비운 집주인이 임대 3년째 국내 복귀가 결정됐지만 세입자와의 갱신계약이 1년 남았다면, 집주인은 자신의 의사와 관계없이 총 4년간 해당 주택에 살지 못한다. 정부 특례가 3년까지만 인정되면 남은 1년은 양도세 장기거주소득공제 계산에서 비거주 기간으로 처리될 가능성이 있다. 이번 세제 개편으로 거주 기간은 양도세를 좌우하는 핵심 변수가 됐다. 정부는 기존 장기보유특별공제에서 보유 기간 공제를...