‘좋은 건물’보다 ‘우량 임차인’이 더 비싸진 시대[0과 1로 보는 부동산세상]

[박희원 알스퀘어 LM 본부장] 그동안 임대인들이 먼저 묻는 질문은 대체로 비슷했다. “우리 건물, 임대료 얼마나 더 받을 수 있을까요?” 최근에는 질문 순서가 달라졌다. “지금 들어와 있는 회사가 계약을 연장할까요?”, “한 층이 비면 새 임차인을 구하는 데 얼마나 걸릴까요?”, “공실이 길어지면 대출 만기 때 문제가 생기지 않을까요?” (사진=챗GPT로 생성)건물은 그대로인데 임대인 고민은 변했다. 과거에는 주변 시세보다 높은 임대료를 받는 것이 중요한 성과였다면 이제는 임대료가 매달 끊이지 않고 들어오는지가 중요해졌다. 금리가 오르면서 상업용 부동산 보유 비용이 커졌고, 임차인 한 곳의 이탈이 건물 전체의 현금흐름과 자산가치에 미치는 영향도 이전보다 커졌기 때문이다. 지난달 말 한국은행이 기준금리를 2.75%에서 3.00%로 인상하면서 시장 분위기는 다시 한 번 달라졌다. 7월에 이어 두 달 연속 기준금리를 올린 것이다. 연속 인상이 현실화된 만큼, 임대인은 금리가 곧 낮아질 것이라는 기대보다 높아진 금융비용을 전제로 자산을 운용해야 한다. 그렇다면 먼저 살펴야 할 것은 무엇일까. 건물의 매매가격이나 외관이 아니라, 현재 임차인이 누구이고 계약이 얼마나 남았으며 향후에도 안정적으로 임대료를 낼 수 있는 지다. 임대료보다 임차인이 먼저 보이기 시작했다 상업용 부동산은 임대료가 꾸준히 들어와야 유지되는 자산이다. 임대인은 임대수익으로 대출 이자와 관리비, 운영비를 부담하고, 남은 수익은 곧 자산가치로 이어진다. 금리가 낮을 때는 일정 기간 공실이 나도 감당할 여지가 있었다. 그러나 금융비용이 커진 지금은 한두 개 층의 공실만으로도 임대인의 부담이 빠르게 커진다. 실제 수치로도 확인된다. 최근 발간한 ‘알스퀘어의 상업용 부동산 담보대출 리포트’에 따르면 서울·분당 오피스의 선순위 담보대출 금리는 평균 4.03%, 수수료를 포함한 총조달비용은 4.43%였다. 물류센터는 선순위 담보대출 금리 4.74%, 총조달비용 4.93%까지 높아졌다. 시장금리 상승분이 대출 조건에 아직 다 반영되지 않은 점을 고려하면, 신규 대출이나 차환을 앞둔 임대인의 비용은 더 늘어날 가능성이 있다. 문제는 임대료가 대출금리처럼 즉시 오르지 않는다는 데 있다. 임대차계약은 수년간 이어지고, 시장 상황을 고려하지 않은 과도한 인상은 오히려 임차인의 이전을 자극한다. 임차인이 빠져나가면 새 기업을 유치하는 동안 임대료 수입이 끊기고, 렌트프리...