청년주거 도맡는 SH … 이러다 부채비율 250% 넘을라

오세훈 서울시장의 민선 9기 청년 주거 공약이 본격화하면서 서울주택도시개발공사(SH)의 재무 부담이 커질 전망이다. 무주택 청년·신혼부부의 주거 사다리를 만들기 위해 SH가 주택을 확보하거나 자금을 투입해야 하는 사업이 잇따라 추진되기 때문이다.

30일 서울시와 SH에 따르면 시는 6·3 지방선거 때 오 시장이 발표한 청년·신혼부부 주거 공약의 실행 방안을 마련하고 있다.

서울시 관계자는 "오 시장이 청년 주거 정책을 민선 9기 핵심 과제로 챙기라고 강조했다"며 "사업 구조와 재원 조달 방안 등을 검토하고 있다"고 말했다.

대표 사업은 '서울찬스 5종'이다. 장기전세주택인 미리내집, 토지임대부·할부형 아파트인 바로내집, 대학 신입생 대상 새싹원룸, 지분형 주택인 서울내집, 청년안심주택 등이다.

가장 난도가 높은 사업은 서울내집이다. 무주택 청년이 서울 주택 중위가격인 12억원 이하 주택을 고르면 청년은 집값의 20%만 내고, 나머지 80%는 SH가 부담하는 구조다. 오 시장은 서울내집을 4년간 8000가구 이상 공급하겠다는 목표를 제시했다.

예컨대 10억원짜리 주택 2000가구를 공급하면 SH가 부담해야 할 금액은 한 해 1조6000억원, 4년간 6조4000억원에 달한다. 서울시는 공공기여금으로 '개발이익 청년자산화 기금'을 만들어 재원으로 쓰겠다는 구상이지만, 사업이 본격화하면 SH의 자금 부담이 작지 않을 것으로 보인다.

새싹원룸도 SH가 임대인과 계약을 맺은 뒤 대학생에게 재임대하고, 보증금은 최대 3000만원까지 무이자로 지원한다. 서울시가 2031년까지 이주용 주택 10만가구를 확보하기 위해 추진하는 이주리츠에 대한 자본 출자에도 SH가 참여할 가능성이 있다.

문제는 SH가 이미 작지 않은 재무 부담을 안고 있다는 점이다. SH 부채비율은 지난해 205.8%로 200%를 넘어섰다. 올해 250.1%까지 오를 것으로 추산된다. 총차입금도 2024년 7조751억원에서 올해 9조537억원으로 1년 새 1조9786억원 늘었다.

임대주택 사업도 만성 적자다. 지난해 임대사업 수익은 2344억원이었지만 원가는 7165억원이었다. 단순 차감하면 4821억원의 손실이 난 셈이다. SH는 택지·분양사업 수익으로 임대사업 손실을 메워왔지만, 가용 택지는 줄고 분양 물량도 감소하고 있다.

개발사업 지연도 재무 압박을 키우고 있다. 구룡마을 도시개발사업에는 5857억원, 용산국제업무지구에는 5571억원의 사업비가 잡혔지만 아직 토지 매각이나 개발 수익으로 이어지지 못했다.

구룡마을은 미이주 원주민 문제가 남아 있고, 용산국제업무지구는 적정 주택 규모를 놓고 서울시와 국토교통부가 이견을 보이고 있다. SH 관계자는 "사업별로 리스크를 철저히 관리하고 있다"고 말했다.

[임영신 기자]

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