“투자자 보호한다는데 더 위험?” … 美 투자이민 EB-5 ‘규제의 역설’

미국 투자이민(EB-5)이 제도 개편의 분수령에 섰다.

미국 국토안보부(DHS)는 2022년 제정된 EB-5 개혁·청렴법(RIA)의 시행기준을 정식 규정으로 구체화하는 작업을 진행하고 있다. 투자유지 기간, 고용 창출, 자금 재배치, 리저널센터 감독, 투자자 보호 기준을 명문화해 제도의 투명성을 높이겠다는 취지다.

방향 자체는 옳다. EB-5는 투자자에게 미국 영주권 기회를 제공하는 동시에 미국 내 일자리와 지역개발을 촉진하기 위해 설계된 제도다. 따라서 자금 흐름의 투명성, 개발사의 책임, 리저널센터의 관리 역량은 더욱 엄격하게 검증돼야 한다. 다만 규제가 실제 개발금융의 구조를 충분히 반영하지 못하면, 투자자를 보호하려는 제도가 오히려 우량 프로젝트를 시장에서 밀어내는 역설을 낳을 수 있다.

핵심 쟁점은 브릿지 파이낸싱(Bridge Financing), 즉 임시 자금 조달이다. 대형 부동산·인프라 개발사업은 인허가와 토지비, 초기 공사비를 충당하기 위해 은행이나 기관 투자가의 대출을 먼저 활용하는 경우가 많다. 이후 EB-5 자금 모집이 완료되면 이를 대체해 자본구조를 완성한다. 사업 초기부터 EB-5 자금이 전체 자금계획에 포함돼 있었고, 브릿지론의 용도와 기간, 자금 대체 과정이 명확하다면 이는 개발금융에서 흔히 활용되는 정상적인 구조다.