“文정부 ‘85주’ 기록 깨기 직전”…서울 아파트값 상승 주역 바뀐 이유

강남 멈추고 외곽 들썩…대출 규제에 ‘풍선효과’ “전셋집 없어 집 사는 생존 매수”…서울 중저가 시장 과열 양상 서울 아파트 전셋값이 역대 최고치를 기록한 가운데 20일 서울 용산구 남산에서 아파트 단지가 보이고 있다. 한국부동산원에 따르면 올해 서울 아파트 전세 가격 누적 상승률은 9월 둘째 주 기준 7.79%로 지난해 같은 기간 상승률의 약 4.7배에 달했다. 연간 상승률 기준으로도 이미 지난해 상승률 3.77%의 2배를 넘어섰으며, 전세 물량 부족 등의 영향으로 전세난이 심했던 2015년 10.79% 이후 가장 높은 수준을 보이고 있다. 2026.09.20. 서울=뉴시스 서울 아파트값이 83주 내리 오르며 역대 최장 상승 기록에 다가선 가운데, 상승세의 중심축이 강남권에서 외곽 중저가 밀집 지역으로 이동하고 있다.21일 유튜브 채널 ‘월급쟁이부자들TV’에 따르면 부동산 투자 전문가 너나위(본명 김병철)는 “서울 아파트 평균 상승은 83주째 이어지고 있으나 83주의 초반인 2025년은 강남 3구와 한강벨트 등 핵심 지역, 그리고 최근은 서울의 외곽 지역 중심으로 올랐다”고 분석했다. 한국부동산원 통계 기준 서울 집값은 문재인 정부 시절 세운 역대 최장 상승 기록(85주) 경신을 눈앞에 뒀다. 지난해 송파(20%)와 성동(19%)이 오름세를 이끌었지만, 올해 들어 성북(13%), 구로(11%), 강서(11%), 서대문(11%), 관악(10%) 등 외곽 지역이 급등세를 나타내고 있다. 반면 강남구는 올해 누적 상승률이 0.94%에 그쳐 25개 자치구 가운데 가장 낮다.시장에서는 이번 집값 불안의 근본 배경으로 빌라 등 비아파트 시장의 붕괴와 심각한 아파트 입주 물량 가뭄을 지목한다. 너나위는 “신축 빌라를 지어서 분양하는 사업자 자체가 사라져 비아파트가 아파트의 보완재 역할을 하던 메커니즘이 무너졌다”며 “공급 부족이 누적되면서 구조적인 전월세 대란이 일어나고 있다”고 짚었다. 실제 서울 아파트 입주 물량은 2025년 약 4만9000호에서 2026년 2만4000호로 반토막 난 데 이어 2027년 1만1000호, 2028년 1만 호 안팎까지 줄어들 예정이다.임대차 2법과 저금리 전세대출이 불씨였던 2020~2021년 폭등기와 비교해 시장 체질도 다르다는 분석이다. 너나위는 “많은 이들이 기준금리 인상을 보며 2022년과 같은 집값 조정을 예상하지만 지금은 구조적 공급 부족 탓에 금리 인상의 파급력이 제한될 수 있...