"감정가 8%까지 떨어져도 안 사"…경매 초보 울리는 '선순위 전세권'

경남 양산시에 한 아파트가 경매로 나왔다. 수차례 유찰되면서 최저가격은 감정가(1억8200만원) 대비 약 8% 수준인 1450만원까지 떨어졌다. 등기부등본에는 선순위 전세권이 설정되어 있으며, 전세권자가 전세보증금을 돌려받지 못해 직접 경매를 신청했다. 전세권 자체가 위험한 권리는 아니지만, 경매시장에서 선순위 전세권을 잘못 판단해 예상치 못한 손실로 이어지는 사례는 적지 않다. 이 사례를 통해 주의할 점을 짚어보겠다.

전세권은 반드시 등기되어야 효력이 발생한다. 전세 계약 후 등기하지 않았다면 주택임대차보호법의 보호 대상이 될 수는 있지만, 민법상 전세권과는 동일하게 볼 수 없다. 이렇게 등기된 전세권이 선순위일 경우에는 매각으로 소멸하지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 것이 원칙이다. 이는 금전채권을 담보로 설정된 권리가 아니라, 부동산을 직접 사용·수익하는 용익물권이기 때문이다. 따라서 선순위 전세권이 존재하는 부동산을 낙찰받은 경우에는 거주하거나 활용하는 데에 제약이 따를 수밖에 없고, 추후 전세 기간 만료 시에는 전세금을 반환해야 할 의무를 부담하게 된다.

하지만 예외도 있다. 해당 전세권자가 계약기간이 종료됐음에도 전세금을 반환받지 못해 직접 경매를 신청했거나, 경매 절차에서 보증금을 변제받기 위해 배당을 신청한 경우다. 이때 전세권은 더 이상 용익물권이 아닌 근저당권과 같은 담보물권으로 취급된다. 따라서 전세권자가 보증금을 전액 회수했는지와 관계없이 매각으로 소멸하고, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 권리나 금액은 없으므로 안심해도 된다. 즉 근저당권과 마찬가지로 말소기준권리로 작용하게 된다.

다만 이 경우에도 정확한 구분이 선행되어야 한다. 만약 경매 신청 원인이 전세권에 기한 임의경매가 아닌 임차인의 지위에서 보증금 반환 판결을 받아 강제경매를 신청한 경우라면, 선순위 전세권은 말소기준권리가 될 수 없어 매각으로 소멸하지 않는다. 즉 이런 경우에는 보증금 전액을 변제받을 때까지 전세권은 존속하므로 보증금 배당 여부를 꼼꼼히 체크해 봐야 한다.

따라서 경매 신청 채권자가 전세권자와 동일인일 경우에는 전세권에 의한 임의경매인지, 보증금 반환 판결에 따른 강제경매인지 반드시 구분해야 한다. 또 매각물건명세서에 '전세권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됨'과 같은 문구가 기재되어 있는지도 확인하길 바란다.

다음으로는 경매 신청 채권자가 전세권에 기한 임의경매를 신청했지만, 주택임대차보호법상 대항력도 동시에 갖춘 경우다. 이때 전세권은 매각으로 소멸하더라도 선순위 임차인의 지위는 별도로 인정된다. 따라서 전세권자로서 보증금 전액을 돌려받지 못한 경우에는 대항력 있는 임차인으로서 낙찰자에게 보증금 반환을 청구할 수 있다는 의미다. 참고로 임차인의 전입신고일이 본인의 전세권 설정일보다 늦더라도 선순위 임차인의 지위를 갖추는 데에는 영향이 없다. 전세권자가 자신의 지위를 적극적으로 보호하기 위해 추가적으로 한 전입신고가 전세권으로 인해 후순위 지위를 갖는 것은 불합리하다는 것이 대법원 판례 입장이다.

[이주현 지지옥션 전문위원]

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