'한강을 앞마당에' 재건축·리모델링 기대…이촌, 용산 개발 1순위

도심 한복판에서 한강과 대규모 공원을 동시에 누릴 수 있는 곳이 서울에 몇이나 될까. 용산구 이촌동은 이 희소한 조건을 갖춘 드문 주거지다. 1960년대 후반부터 형성된 이 지역은 오랫동안 서울의 전통적인 고급 주거지로 자리매김했지만 최근 들어 이촌을 둘러싼 부동산 시장의 열기가 다시 달아오르고 있다. 용산 국제업무지구 개발·용산공원 조성·신분당선 연장·GTX-B 개통이라는 대형 도시개발 이슈가 한꺼번에 맞물리면서 이촌권역은 지금 서울에서 가장 넓고 빠른 변화의 중심에 서 있다.

이촌권역은 동부이촌동과 서부이촌동을 중심으로 용산공원 인근 주상복합과 서빙고동 신동아 아파트까지 포함하는 용산구의 대표 주거벨트다. 한강 조망과 용산공원 녹지축이 연결된 쾌적한 주거환경을 동시에 누릴 수 있는 매우 희소한 입지가 가장 큰 특징이다. 지하철 1호선·4호선·경의중앙선이 지나고 강남 접근성 또한 뛰어나다.

지난 2월 기준 이촌동 아파트 월평균 실거래가는 3.3㎡당 7659만원으로 전년 동기 대비 21.2% 상승했고, 서빙고동은 같은 기간 21.5% 올라 3.3㎡당 8539만원을 기록했다. 같은 한강변 주거지인 여의도(3.3㎡당 7196만원)보다 이촌동이 앞선 상황에서 잠실(9104만원)과의 격차 축소가 중장기적 기대 포인트로 남아 있다.

주요 단지 실거래가를 살펴보면 상승폭이 더욱 선명하다. 재건축 대장 단지인 한강맨션(동부이촌동·31평)은 지난 2월 50억5000만원에 손바뀜되며 3년 내 최저가인 2024년 1월 22억9000만원 대비 두 배 이상 오르는 기염을 토했다. 서빙고 신동아(31평)는 같은 시기 42억5000만원으로 최고가를 경신했고, 리모델링이 활발히 진행 중인 이촌 한가람(33평)도 2월 30억2000만원에 신고가를 새로 썼다. 이촌권역 전반에서 재건축 사업 진행 기대감과 용산 개발 호재가 동시에 가격에 반영되기 시작한 것으로 분석된다.

이촌권역의 가장 큰 특징은 재건축과 리모델링이 동시에 진행 중이라는 점이다. 동부이촌동은 이미 재건축이 한 차례 이뤄진 단지가 많아 리모델링 중심의 정비사업이 추진되고 있고, 서부이촌동과 서빙고동 일대는 재건축이 본격화되고 있다. 재건축 선두주자인 한강맨션(660가구·용적률 155%)은 2022년 12월 관리처분인가를 취득하며 사업이 막바지에 접어들었고, 한강삼익은 사업시행인가, 반도(192가구)와 왕궁 아파트(250가구)도 각각 안전진단 통과와 조합설립인가를 받아 순서를 기다리고 있다. 서빙고동 신동아(1326가구) 역시 조합설립인가를 받아 재건축에 합류한 상태다.

리모델링 진영에서는 코오롱(834가구·시공사 선정), 강촌(1001가구·사업계획승인 신청), 한가람(2036가구·1차 안전진단)이 각기 다른 속도로 사업을 진행 중이다. 현대맨션 리모델링 사업을 통해 고급 아파트로 재탄생할 예정인 이촌 르엘(750가구)은 지난달 10일 일반공급 1순위 청약에서 135대1의 경쟁률을 기록했다. 2027년 3월 입주를 목표로 하고 있어 이촌권역 공급의 물꼬가 트이는 국면을 맞이하고 있다. 2025년 3월 토지거래허가구역 지정 직전 거래량이 143건으로 최대치를 기록했다가 이후 감소세로 전환됐지만 최근 1년간 거래 1위는 리모델링이 활발히 진행 중인 한가람이 차지했다.

이촌권역이 다시 주목받는 배경에는 사방에서 동시에 진행되는 대형 개발계획이 자리한다. 용산역 철도 차량사업소 용지를 활용하는 용산서울코어(국제업무지구)는 국제업무·MICE·문화 기능을 아우르는 '신(新)글로벌 업무중심지' 조성을 목표로 하며, 2026년 1월 국토교통부 발표에 따라 약 1만가구 규모의 고밀 주거단지 공급계획까지 추가됐다. 미군기지 반환 용지 약 300만㎡를 국가공원으로 전환하는 용산공원 조성, 강남역에서 신사역을 거쳐 용산역까지 이어지는 신분당선 연장(중앙박물관역·용산역 신설), 인천 송도에서 여의도·용산을 경유하는 GTX-B 노선도 이촌권역의 교통 가치를 한 단계 끌어올릴 호재다.

이촌권역의 중장기 방향성은 뚜렷하다. '용산 개발 기대→이촌 정비사업 현실화→주거 입지 재평가'로 이어지는 구조다. 반포 한강변 신축 고급 단지와의 가격 격차를 감안할 때 재건축·리모델링 사업 완료 시점에 맞춰 격차 축소가 본격화될 것으로 전망된다.

다만 향후 가격 흐름의 핵심 변수는 단순한 입지보다 정비사업 '속도'와 용산 개발의 '방향성'으로 수렴된다. 한강맨션 재건축 착공, 이촌르엘·용산아세아 분양 결과는 이촌권역의 현재 시장 가치를 시험하는 이벤트로 작용할 것으로 관측된다. 다만 용산 개발이 지연될 경우 기대감의 되돌림 압력이 상존한다는 점도 인식해야 한다. 학군·교육 여건은 주요 학군지 대비 아쉬운 면이 있으나 자연 입지·교통·문화 인프라의 강점이 이를 상쇄하며 수요 기반을 견고하게 유지시킬 것으로 사료된다. 입지의 희소성과 도시개발의 실행력이 동시에 검증되는 국면에서 이촌권역은 지금 그 기로에 서 있다.

[정보현 NH투자증권 TAX센터 부동산연구위원]

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