"개발·운영 아우르는 프로젝트리츠…PF 대안으로 뜬다"

“프로젝트리츠가 모든 부동산 문제의 유일하고 강력한 해법이라고 장담할 수는 없습니다. 하지만 변동성이 큰 주택 공급 문제와 개발 이익 공유라는 고민을 상당 부분 해소할 수 있을 겁니다.”

박상우 국토교통부 장관은 18일 서울 공평동 법무법인 태평양 사옥에서 열린 ‘프로젝트리츠 도입과 부동산 개발사업의 판도 변화 가능성 진단’ 세미나에서 “기존 리츠 문제를 해결하고 부동산과 거시경제에 긍정적 영향을 줄 수 있는 게 프로젝트리츠”라며 이같이 말했다. 태평양과 한국리츠협회, 한국부동산개발협회가 공동 주최한 이날 세미나에선 프로젝트리츠의 가능성과 활용 방안, 정책 지원 방향 등이 논의됐다.

프로젝트리츠는 부동산 개발이 목적인 부동산투자회사(리츠)다. 기존 리츠는 준공된 부동산에 투자해 안정적인 임대 수익을 얻는 데 중점을 두고 있다. ‘저자본·고차입’ 구조의 프로젝트파이낸싱(PF) 개발 방식이 시장 침체 때 사회적인 문제를 불러왔다. 지난해 정부가 PF 대안으로 꺼내 든 게 프로젝트리츠다. 지난달 부동산투자회사법 개정안이 국회 본회의를 통과해 오는 11월 28일 시행될 예정이다.

송치영 법무법인 태평양 변호사는 “프로젝트리츠는 PF, 회사형 펀드, 차입형 토지신탁 등과 비교해 봐도 장점이 많다”고 설명했다. 프로젝트리츠는 신고만으로 설립할 수 있고, 개발 단계에서는 공시·보고 의무를 최소화해 3개월에 한 번씩 사업투자보고서만 내면 된다. 또 발행 주식의 30% 이상을 공모해야 하는 의무도 최대 5년까지 유예할 수 있다.

송 변호사는 “법적 안정성이 높은 것도 프로젝트리츠의 장점”이라며 “외국인 투자자를 유치하거나 금융기관 출자를 받기에도 유리하다”고 했다. PF는 조세특례제한법에 따라 배당소득 공제가 한시적으로만 적용된다. 공제 요건도 국세청 유권 해석에 의존해 법적 불안정성이 큰 편이다. 또 PF는 금융기관의 직접 출자가 법으로 금지돼 있다.

제도 활성화를 위해 추가적인 정책 지원이 필요하다는 의견도 나왔다. 신동수 한국리츠연구원장은 “프로젝트리츠가 다양한 개발사업에 직접 참여할 수 있게 시행자 요건을 완화할 필요가 있다”고 했다. 노후 도시 개발, 산업단지 내 공장 개발 같은 사업을 할 수 있게 법적 자격을 주거나 기존의 복잡한 참여 요건을 쉽게 해달라는 것이다.

양도소득세 과세 이연과 취득세 감면도 업계 요구 사항이다. 땅 주인이 프로젝트리츠에 현물 출자할 때 양도세를 당장 내지 않고, 리츠 주식 매각 때 내도록 유예하는 방안이다. 신 원장은 “토지 매입 경쟁력 확보와 배당 여력 제고를 위해 리츠가 땅을 매입할 때 내는 취득세도 감면할 필요가 있다”고 말했다.

임근호/강영연 기자 eigen@hankyung.com