거주의무 남아 있는 '공공택지 분양 신축 아파트' 경매로 뚫어라

거주의무 남아 있는 '공공택지 분양 신축 아파트' 경매로 뚫어라 기존 소유자의 '거주의무'낙찰자가 승계 규정 없어경매 감정가, 시세보다 낮아 경기도에 위치한 신축 소형 아파트가 감정가 10억8000만원에 나왔다. 매각 당시 38명이 입찰에 참여했고, 감정가의 약 140%인 15억원에 낙찰됐다. 인근 비슷한 평형의 구축 아파트 시세가 19억원 수준인 점을 감안하면 낙찰자는 신축 아파트를 주변 시세보다 20% 이상 저렴하게 매입한 셈이다. 이 아파트는 공공택지에서 분양된 단지로 2029년까지 실거주 의무가 적용돼 일반 거래는 제한돼 있다. 신축 아파트를 경매로 매입하려는 실수요자라면 이처럼 거주 의무가 있는 분양가상한제 아파트를 눈여겨볼 필요가 있다. 일반 매매시장에서는 거래가 제한되지만, 경매시장에서는 오히려 저렴하게 매입할 수 있는 기회가 될 수 있기 때문이다. 분양가상한제 아파트는 소유권이전 등기 이후에도 일정 기간 전매제한이 적용되고, 그 내용이 등기부등본에 기재된다. 다만 근무지 변경, 취학, 결혼, 이혼 등 일정한 사유가 있거나 국가·지방자치단체·금융사 등이 신청한 경매를 통해 취득하는 경우에는 예외적으로 전매제한 규정이 적용되지 않는다. 더욱이 2023년 제도 개편으로 최대 10년이었던 전매제한 기간이 최대 3년 이내로 단축되면서 상당수 단지가 이미 전매제한에서 벗어났다. 때문에 최근 경매시장에서는 전매제한 기간이 남아 있는 아파트는 찾아보기 어렵다. 이렇게 전매제한은 완화됐지만, 실거주 의무는 여전히 적용되고 있다. 공공택지에서 분양한 아파트는 최대 5년, 민간택지는 최대 3년의 거주의무가 적용된다. 주변 시세보다 분양가가 저렴할수록 실거주 의무 기간도 길어진다. 지금은 입주 가능 일부터 3년 내 입주할 수 있도록 유예했지만, 결국 정해진 거주의무 기간을 채워야 자유로운 처분이 가능하다. 그렇다면 실거주 의무가 있는 아파트가 경매로 나오면 어떻게 될까. 현행 법령에는 낙찰자가 기존 소유자의 거주의무를 승계한다는 명시적 규정은 없다. 실제 관련 기관에 확인한 결과에서도 경매 낙찰자에게는 실거주 의무가 승계되지 않는다는 취지의 답변을 확인할 수 있었다. 이런 아파트가 경매에 나올 경우 가격 측면에서 장점이 있다. 거주의무가 적용되는 동안에는 일반 매매가 사실상 이뤄질 수 없기 때문에 시세를 판단할 만한 거래 사례가 부족하다. 그 결과 경매 감정가격이 실제 시장가격보다 낮게 책정되는 경우가 많고, 입찰자 ...