"고령화시대 노인임대용 부동산 수요 늘것"

증권 > 국내 주식 "고령화시대 노인임대용 부동산 수요 늘것" 마크 더브리 美교직원연금기금 부동산·대체투자 대표지분투자보다 대출 매력적오피스·대형몰 비중 줄이고주거·필수 소비재·AIDC 주목AI 강국 韓인프라 경쟁력 커 "부동산과 실물자산은 기본적으로 장기 투자다. 따라서 경기 흐름에 영향을 받고 유동성이 떨어진다. 이 같은 특성을 고려해 분산 효과를 가져와야 한다." 마크 더브리 미국 교직원연금기금(TIAA) 일반계정 부동산·대체투자 대표는 최근 매일경제와 만나 "장기적으로 부동산은 분명히 가치를 창출하고 포트폴리오 회복력을 높인다"며 이같이 강조했다. TIAA는 1918년 미국 대학 교육자들의 퇴직연금과 보험을 위해 설립됐다. 가입자들에게 평생 연금 같은 소득을 제공할 부채와 의무를 안고 있다. 따라서 안정적인 이자 지급을 위해 전체 운용자산(AUM)의 50%는 국공채와 회사채 등 전통 채권에, 35%는 사모대출과 상업용 대출(mortgage) 등 대체 채권에 배분돼 있다. 포트폴리오 다각화와 인플레이션 헤지·추가 수익 창출 차원에서 나머지 15%를 부동산·인프라스트럭처·자연자본(농지·임업지)·사모펀드 같은 대체 지분(equity)에 투자한다. TIAA는 단기적으로 매력적인 기회에 휩쓸리지 않는다. 대신 장기적 관점에서 어떤 경제 상황에서도 리스크 대비 안정적인 수익을 내는가를 핵심 투자 결정 원칙으로 삼고 있다. 이 원칙 아래 일정 시점에는 특정 자산군이나 투자 방식에 대한 선호가 형성된다. 현재는 상업용 부동산과 인프라 모두에서 지분 투자보다 대출을 선호하고 있다는 설명이다. 더브리 대표는 "상업용 부동산의 지분 투자 수익률도 매력적이지만, 지금은 상업용 대출이 훨씬 매력적이며, 인프라 역시 마찬가지"라고 전했다. 부동산 포트폴리오 구성도 최근 수년간 크게 달라졌다. 7~8년 전만 해도 오피스와 대형 리테일몰 비중이 컸지만, 최적화를 위해 비율을 줄였다. 대신 관심이 커진 곳은 다양한 주거용 부동산이다. 전통적인 아파트뿐만 아니라 학생을 대상으로 한 임대주택, 노인 주거시설, 공공임대주택 같은 저렴한 주거물을 포함한다. 현재는 밸류애드에 집중하고 있지만 코어 부동산 분야 기회도 눈여겨보고 있다. 시장에 자금이 말라가고 있는 만큼 오히려 좋은 수익을 낼 기회가 열릴 수 있다는 판단에서다. 더브리 대표는 "현재 코어 부동산에는 자금이 많지 않은 상황인데, 선별과 타이밍을 잘 가져간다면 가치가 하락한 코...