김재식·장종필의 법을 알면 부동산이 보인다 - 계약금 두 배 주면 끝일까? 부동산 계약을 되돌릴 수 있는 마지막 순간

경제 > 경제 정책 김재식·장종필의 법을 알면 부동산이 보인다 - 계약금 두 배 주면 끝일까? 부동산 계약을 되돌릴 수 있는 마지막 순간 김재식 입력 : 2026.10.15 09:49 계약금을 포기하거나 두 배로 돌려주면 부동산 계약을 언제든 되돌릴 수 있을까. 계약 해제의 기준이 되는 ‘이행의 착수’와 최근 대법원 판례를 통해 계약금과 중도금을 둘러싼 법적 쟁점을 살펴본다. 아파트를 팔기로 계약했는데 며칠 뒤 가격이 크게 올랐다. 매도인은 아쉬운 마음이 든다. 이때 흔히 하는 말이 있다. “계약금 두 배 물어주고 계약 깨면 되잖아.” 반대의 경우도 있다. 집을 사기로 하고 계약금을 보냈는데 더 마음에 드는 집이 나타났다. 이때는 “계약금 포기 하면 끝”이라고 생각한다. 대체로 맞는 말이다. 하지만 언제나 그런 것은 아니다.① 계약금 두 배로 계약을 깰 수 있는 시점우리 민법 제565조 제1항은 매매계약을 체결하면서 계약금 등을 주고받은 경우, 당사자 사이에 다른 약정이 없다면 ‘당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지’ 계약금을 준 사람은 이를 포기하고, 받은 사람은 그 배액을 상환해 계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있다.문제는 바로 이 한마디다. ‘이행에 착수할 때까지.’ 계약금을 주고받았다고 해서 계약이 언제까지나 돈으로 되돌릴 수 있는 상태로 남아 있는 것은 아니다. 어느 한쪽이 계약을 실제로 이행하기 시작하면 이야기가 달라진다.이럴 때 가장 쉽게 떠올릴 수 있는 것이 중도금이다. 매매대금이 10억 원이고 계약금 1억 원, 중도금 4억 원, 잔금 5억 원으로 계약했다고 해보자. 계약금만 오간 상태라면 특별한 사정이 없는 한 매수인은 1억 원을 포기하고, 매도인은 받은 계약금의 두 배인 2억 원을 상환하면서 계약을 해제할 수 있다. 그러나 매수인이 중도금을 지급해 계약 이행에 들어가면 단순히 “계약금 두 배를 줄 테니 없던 일로 하자”는 방식으로 계약에서 빠져나가기 어려워진다. 대법원도 오래전부터 ‘이행의 착수’를 객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 채무 이행행위의 일부를 하거나, 이행을 위해 필요한 전제행위를 하는 경우라고 판단해 왔다. 단순히 돈을 마련해 두는 등 이행을 준비하는것만으로는 부족하지만, 반드시 계약 내용에 꼭 들어맞는 완전한 이행의 제공에까지 이를 필요는 없다는 것이다(대법원 1993. 5. 25. 선고 93다1114 판결, 대법원 2002. 11. 26. 선고 2002다464...