다주택자 양도세 유예 종료, 수용된 집도 같은 잣대일까[똑똑한부동산]

[김예림 법무법인 심목 대표변호사] 다주택자 양도소득세 중과 유예기한이 5월 9일 종료됐다. 정부는 다주택자의 매물 출하를 유도하기 위해 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결한 경우에는 한시적으로 양도소득세 중과를 배제하기로 했다.

지난 6일 서울 잠실의 한 부동산에 양도소득세 세무상담 안내문이 붙어 있다. (사진=방인권 기자)

양도소득세 중과 배제를 원하는 다주택자라면 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 최소한 계약금까지 수령해야 한다. 그리고 이런 사실은 객관적인 자료에 의해 증빙할 수 있어야 한다.

또 잔금기한도 정해져 있다. 서울 강남3구(강남, 서초, 송파)의 경우에는 먼저 조정대상지역으로 지정됐기 때문에 계약일로부터 4개월 내에 잔금과 소유권이전등기를 마쳐야 한다. 나머지 조정대상지역은 계약일로부터 6개월 내로만 잔금과 소유권이전등기를 완료하면 된다.

이 경우 일반적인 매매의 경우에는 양도소득세 중과 배제 요건이 명확하지만, 매매에 준하는 토지수용이나 매도청구에 의해 주택을 양도한 경우에는 법적 분쟁이 발생할 소지가 있다. 재개발이나 재건축 사업 등에서 사업시행자는 일정한 요건을 갖추면 토지수용이나 매도청구를 통해 토지등소유자의 토지등을 강제로 취득할 수 있다. 이때도 매매에 준하는 것으로 보아 토지등소유자는 양도소득세를 신고 및 납부해야 한다.

그런데 토지수용이나 매도청구에 따라 토지 등의 양도가 이루어지는 경우에는 통상 보상금액에 불복하는 사례가 많아 장기간 법적 절차가 진행되게 된다. 즉 보상금액이 확정되고 그에 따라 보상금 지급과 소유권이전등기 시점이 일반적인 매매와 비교해 크게 지연될 수 있다.

이때는 다주택자 중과 배제 요건을 어떻게 해석해야 할까? 매매계약일이 언제인지에 관해서는 비교적 법리가 명확하다. 법원은 토지수용의 경우에는 토지등의 양도시점을 (1)보상금 수령한 때, (2)소유권이전등기 접수일, (3)수용개시일 중 빠른 날로 본다. 매도청구의 경우에는 법원에서 엇갈린 견해를 보이고는 있지만, 통상 사업시행자가 매도청구권을 행사한 시점을 기준으로 매매계약이 체결된 것으로 본다.

따라서 2026년 5월 9일 이전에 매매계약체결로 볼 수 있는 행위가 존재하면 이를 매매계약체결일로 판단할 수 있을 듯하다. 문제는 잔금과 소유권이전등기시점이다. 법적 절차를 통해 보상금액을 다투고 있어 보상금 수령까지 장기간 소요되거나 사업시행자의 사정으로 잔금과 소유권이전등기 완료시점이 지연되는 사례다. 이 경우 계약일로부터 4개월 내지 6개월 내에 잔금과 소유권이전등기를 완료해야 하는 요건을 충족하지 못할 수 있다.

이와 관련해 명확한 해석이나 규정이 아직 존재하지 않는만큼 예외 규정을 마련하는 것이 시급하다. 토지수용이나 매도청구의 경우 사업시행자에게 토지등의 강제 취득권한을 부여한다는 점에서 토지등소유자의 재산권이 상당 부분 제한된다. 이에 개발이 활발히 이루어지는 지역이라면 시세에 비해 보상금액이 적게 책정될 수밖에 없는데, 어쩔 수 없이 강제 수용당한 토지등에 관해 양도소득세 중과 배제에 있어서도 일반적 매매와 달리 취급된다면 형평에도 크게 어긋나 위헌의 소지가 존재하게 된다.

김예림 법무법인 심목 대표변호사.