"데이터센터 아무거나 안 산다"…기관이 보는 새 투자 기준은

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 생성형 인공지능(AI) 확산으로 데이터센터가 기관투자자들의 핵심 대체투자 자산으로 떠오르고 있지만, 시장의 투자 공식은 빠르게 바뀌고 있다. 국내 데이터센터의 자본환원율(캡레이트)이 이미 글로벌 주요 시장과 비슷한 수준으로 낮아진 만큼 단순히 "데이터센터니까 오른다"는 접근으로는 투자 수익을 내기 어려워졌다는 것.이제는 데이터센터 투자시 고려할 요소로 "전력 있고, 임차인 좋고, 순영업소득(NOI)이 커지고, 나중에 누가 살지 보이는 자산인가"가 추가되는 단계에 들어섰다.데이터센터 투자 판단 '핵심 기준' 바뀌고 있다12일 상업용부동산 서비스 회사 CBRE코리아에 따르면 국내 데이터센터에 대한 투자자들 관심사는 자산의 외형적 규모에서 '현금흐름 질'과 '향후 엑시트(자금회수) 가능성'으로 이동하고 있다.과거에는 데이터센터라는 자산 자체의 희소성과 가격 상승에 기대는 투자 전략이 통했다. 반면 이제는 △전력을 얼마나 안정적으로 확보했는지 △우량 임차인을 얼마나 오래 붙잡고 있는지 △임대료와 순영업소득(NOI)을 얼마나 키울 수 있는지 등이 투자 판단의 핵심 기준으로 부상하고 있다.(자료=CBRE)우선 데이터센터 투자자들이 가장 먼저 따져야 할 조건은 '전력'이다. 올해 3월 누적 기준 수도권 데이터센터 전력계통영향평가 기술검토 신청은 522건, 전체 신청 용량은 3만3592MW에 달했다. 이 중 절반 이상인 279건(1만8050MW)가 공급 불가 판정을 받았다. '데이터센터 전력계통영향평가 기술검토'는 10MW 이상의 대규모 전력 소비가 예상되는 데이터센터 등이 전력망에 미치는 영향을 사전에 정량·정성적으로 심사해서 전기 공급 가능 여부를 결정하는 제도다.이 검토에 합격했다는 것은 10MW 이상의 대규모 전력을 안정적으로 공급받을 수 있는 까다로운 사전 검증 관문을 통과했음을 의미한다. 수도권 등 전력 포화 지역에서는 전력계통영향평가 기술검토 합격 기준이 강화되고 통과율이 매우 낮아서, 입지 선정의 핵심 변수로 작용하고 있다.전력 확보했나…'전기 있는 데이터센터'가 핵심데이터센터 전력계통영향평가 기술검토 신청 건수 중 절반 이상이 '공급 불가'라는 것은 수도권 전력망 포화로 데이터센터 공급 차질이 현실화됐음을 뜻한다. 1차 기술검토를 통과했다고 끝나는 것도 아니다. 1차 검토를 통과한 243건 가운데 실제 본심사까지 진입한 프로젝트는 24건에 불과했고, 최종 공급 가능 승인을 받...