“돈은 모였는데 살 게 없다”…금리 뛰자 부동산 펀드 ‘수익률 비상’

이 기사는 2026년09월08일 14시57분에 마켓인 프리미엄 콘텐츠로 선공개 되었습니다.[이데일리 마켓in 김성수 기자] 부동산 투자시장에 ‘돈은 있는데 살 게 없는’ 기현상이 나타나고 있다. 기관투자자들로부터 투자 자금을 확보한 블라인드펀드는 적지 않지만 정작 목표수익률을 맞출 수 있는 투자처를 찾기가 쉽지 않아서다.금리와 보험료 등 부동산 투자에 들어가는 비용이 동시에 상승하면서 투자자들이 요구하는 수익률을 확보하기가 갈수록 어려워지고 있다. 투자 수요가 사라진 것이 아니라 높아진 비용 구조를 감안하면 수익률을 맞출 수 있는 자산 자체가 줄어든 것이다.선순위 대출금리, 올해 5%대 진입8일 금융투자업계에 다르면 국민연금, 공무원연금 등 주요 기관투자자가 부동산 위탁운용사에 제시하는 목표수익률은 현재 시장 환경에서 상당한 부담으로 작용하고 있다.국민연금이 국내 부동산 코어플랫폼 위탁운용사에 제시한 목표수익률은 각종 보수 차감 후 순 내부수익률(순 IRR) 기준 8.3%다. 전통적인 코어(Core) 자산을 중심으로 투자해 달성하기에는 상당히 높은 수준이다.(자료=‘2024년 국민연금기금 국내 부동산투자 위탁운용사 선정계획 공고’ 일부 캡처)통상 코어 자산은 우량 입지의 오피스 등 안정적인 임대수익을 기반으로 투자하는 전략이다. 개발이나 대규모 리모델링 등 적극적인 가치부가(밸류애드)를 통해 높은 수익률을 추구하는 자산과 비교하면 기대수익률이 낮은 편이다.그런데 국민연금이 요구하는 8.3%의 순IRR을 맞추려면 안정적인 코어 자산만으로는 한계가 있다. 이에 따라 라이프 사이언스와 데이터센터 등 상대적으로 높은 수익률을 기대할 수 있는 ‘뉴 이코노미’ 섹터를 포트폴리오에 포함해야 한다.실제로 작년 국민연금 국내 부동산 코어플랫폼 위탁운용사로 선정된 삼성SRA자산운용, KB자산운용, 캡스톤자산운용은 이 같은 조건을 전제로 펀드를 설정했다. 문제는 올해 들어 금융비용이 더 높아졌다는 점이다.부동산 투자에서 활용되는 선순위 담보대출 금리는 최근 5%대에 진입했다. 선순위 담보대출 금리가 작년 말 3%대 후반에서 올해 초 4%대로 올라선 데 이어 5%대로 추가 상승한 결과다. 이에 따라 부동산 자산을 매입한 뒤 기대할 수 있는 수익률이 낮아졌다. 지난해와 같은 방식으로 수익률을 맞추기 어려워진 이유다.대표적인 사례가 KB자산운용이 국민연금 코어플랫폼 펀드로 최근 매입한 ‘세미콜론 문래’다. 옛 영씨티로 알려진 이 자산은...